一、引言
随着融资租赁业务模式的扩展，近年来以消防设施、电梯、综合布线、空调、安防、管道等附属设施作为租赁物的交易模式屡见不鲜。但这些设备设施从物理结构上属于不动产范畴，无法与其所附不动产分离，或分割将造成价值严重贬损，因此将产生这类租赁物是否具备融资租赁所必备的“融物”属性这一疑问，对此，目前尚未有法律法规予以明确，而《民法典》第三百二十二条在规定添附的归属时也仅做原则性规定，并充分尊重了当事人的意思自治，对于添附后的物的归属仍未予以明确。那么，对于消防设施、电梯、综合布线、空调等附属设施，其作为租赁物是否适格，以其为基础的融资租赁合同效力如何？本文拟结合以往司法案例对该问题予以实务性探讨，以供参考。
二、规则摘要
- 附属设施作为租赁物的适格性
一般情况下，在动产租赁物添附到不动产之上后不应因此而否认融资租赁合同性质。原因有三：一、我国现有法律法规并未对不动产及其附着物作为融资租赁物做出明确限制，所签署的相关合同及履行情况符合融资租赁法律特征即可；二、租赁物客观存在，转让价款合理；三、租赁物不会因其附着于或嵌入于不动产而不再是租赁物，仍有其动产本身属性和独立性，添附仅仅是可能导致出租人对于租赁物的物权担保功能减弱，但不影响融资租赁合同性质的认定问题。
2.建筑物区分所有权中的附属设施作为租赁物的适格性
建立融资租赁关系前案涉租赁物若已完成房屋产权登记，则该建筑物属于已有业主的建筑物。基于建筑物区分所有权的共有性质，出卖人无权单独处分作为共有财产的附属设施，故出租人未取得案涉租赁物的所有权，融资租赁关系不成立，基于此租赁物所办理的抵押等亦无效。
三、规则详解
1.附属设施具有租赁物的适格性
案例索引：安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民初1649号“安徽正奇融资租赁有限公司与宣城国购广场开发有限公司、国购投资有限公司融资租赁合同纠纷案”
案情简介：2016年9月26日，某融资租赁公司与某国购公司签订《融资租赁合同》。租赁物清单载明租赁物为：设备名称、购入价格等，设备主要为电梯设备、电梯安装工程、弱电工程、中央空调、泵类设备、消防工程等。合同约定某融资租赁公司拥有租赁物及其附属设施的所有权，某国购公司享有租赁物使用权。某国购公司支付第1至第6期的租金后，未按约如期支付剩余租金。
法院认为：结合本案查明事实，本院认为案涉当事人之间的融资租赁合同关系成立。理由如下：首先，从双方当事人签订的合同内容看。某融资租赁公司与某国购公司签订两份合同即融资租赁合同、转让协议，依据转让协议约定，某国购公司将自有物出卖给某融资租赁公司，再通过融资租赁合同将该物从某融资租赁公司处租回。转让协议中，双方当事人明确约定了转让标的物及其价格，以及标的物所有权转移时间等买卖合同条款内容；融资租赁合同中约定的租赁物与转让协议的标的物完全一致，并约定租期、租金以及租金的支付等相关内容。某融资租赁公司与某国购公司所签订的上述合同内容，符合融资租赁法律特征。其次，从本案融资租赁标的物性质看。融资租赁合同具有融资与融物的双重性能。本案中，某融资租赁公司向某国购公司购买标的物，再将该物出租给某国购公司使用；某国购公司通过出卖自有物，取得资金，再通过向某融资租赁公司租赁，使用标的物，实现了融资与融物。且案涉转让协议并无禁止转让财产，且无需办理转让变更登记手续，虽其中弱电、消防工程等为附着于不动产的财产，但其属于电梯设备、中央空调设备的附属设施，不可分割，且其价格占融资租赁物资产总价值的比例较小。换言之，案涉融资标的物系客观存在的，与租金价格相当的可转让财产，可以作为融资租赁合同的标的物。第三，从双方当事人履行看。某国购公司主张双方虽签订融资租赁合同，但并未履行。从本案履行情况看，双方当事人签订合同后，某融资租赁公司如期支付了转让款，某国购公司如期支付了保证金及手续费，并按期支付第一期至第六期的租金，故双方当事人已实际履行，并非如某国购公司所主张“未履行”。同时，因本案的租赁物部分附着于不动产上，存在收回后价值降低的风险，故某融资租赁公司与某国购公司、其他保证人另行签订担保合同保障某融资租赁公司债权的安全。综上，案涉双方当事人间的融资租赁法律关系成立，某国购公司及国购投资公司认为案涉融资租赁合同名为融资租赁实为民间借贷合同的依据不足，本院不予采纳。
2.建筑区分所有权中的附属设施作为租赁物的适格性
案例索引：浙江省高级人民法院（2016）浙民终9号“某金融租赁有限公司、兴业国际信托有限公司等案外人执行异议纠纷案”
案情简介：浙江保罗大酒店公司向兴业公司（某信托公司）申请信托贷款，以其开发的某商业大厦内部分自持物业（用作经营酒店）设定抵押。其后，某金融租赁有限公司作为出租人与承租人浙江保罗大酒店公司以售后回租形式签订《买卖合同》《融资租赁合同》，租赁物为该商业大厦中已经安装和投入使用的电梯、消防设备等设施设备（下称“租赁物”），并以租赁物办理动产抵押登记。另外，商业大厦除了酒店部分以外的物业已对外销售，存在复数业主。信托贷款到期后，浙江保罗大酒店公司未能偿还本息，兴业公司提起仲裁程序获得胜诉裁决，向法院申请强制执行，拍卖酒店物业。某金融租赁有限公司以对商业大厦的电梯、消防设备等享有所有权为由提起执行异议之诉.
法院认为：某金租公司异议财产清单中的所有财产，最迟在2009年已经全部投入使用，其中电梯、空调设备、风机、配电箱、冷／热量表、锅炉及辅机、两翼自动旋转门、水泵等是保证三门县海游镇滨海大道18号大楼（包括浙江保罗大酒店三门金陵保罗大酒店）正常运行必不可少的一部分，本身已经成为三门县海游镇滨海大道18号大楼的一个有机组成部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，这些作为附属设施、设备的财产也是三门县海游镇滨海大道18号大楼全体业主（包括浙江保罗大酒店、英超房地产公司及其他已经购买房屋的业主）的共有部分，浙江保罗大酒店在没有征得三门县海游镇滨海大道18号大楼全体业主同意的情况下，擅自将这些共有部分作为融资租赁合同的标的物转让给中金租公司，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，是无权处分的无效的民事行为。
某金租公司系专门提供融资租赁服务的专业公司，应当具备相应的风险管控能力，在与浙江保罗大酒店签订融资租赁合同之前就应查明合同标的物所在的大楼业主除了浙江保罗大酒店以外还有其他业主，还应当查明浙江保罗大酒店已经将其名下位于三门县海游镇滨海大道18号的房产抵押给了兴业公司，而且应当知道这些融资租赁的标的物最迟在2009年已经投入使用，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，故某金租公司不符合善意取得的构成要件，其无权取得异议财产清单中的财产的所有权。
四、结论与建议
结合上述司法实践案例，笔者倾向于认为对于建筑物区分所有权项下的附属设施，基于建筑物区分所有权的共有性质，出租人无法取得该附属设施的所有权，故该附属设施不具有租赁物的适格性。但对于其他附属设施作为融资租赁法律关系中的租赁物一般而言具有适格性，融资租赁法律关系不会因此而被否。
从商业运营角度而言，笔者认为出租人对于此类租赁物的融资租赁交易仍需谨慎，一方面，存在被司法裁判否定融资租赁法律关系的风险；另一方面，即使司法裁判肯定了融资租赁的法律性质，也必然存在因租赁物添附于不动产之上而致使出租人无法行使取回权或依据《民法典担保制度解释》第五十六条之规定就租赁物拍卖、变卖价款优先受偿。
对于需要开展此类业务的融资租赁公司而言，笔者建议，首先应当做好前期的尽调工作，确保租赁物及其所附不动产权属清晰可控，避免出现因共有等导致无权处分的情形发生。其次，可根据《民法典》第三百二十二条之规定对租赁物添附后的归属事先在融资租赁合同中予以明确约定，如可约定添附后所形成的物权一并归属出租人所有，在出租人取回或处分租赁物时，承租人同意出租人可对添附物一并处置，且处置价款优先用于清偿出租人债权，剩余部分归承租人所有。如添附物属于第三人的，则由承租人协调第三人并向第三人承担相应的补偿责任。但以上约定有违发挥物的效用之规则，故实践中能否最终得到法院认可，亦需观望后续司法态度。
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本文案例节选自吴见团队出品的报告《融资租赁司法裁判规则（2020）》，欲阅读全文请发邮件至1355908832@qq.com索取。