房屋租赁VS房屋买卖的“胜负之争”

引言
房屋租赁是日常生活最常见合同，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。在这类纠纷处理过程中很多当事人会提出“买卖不破租赁”这一说，可实际上是否如此呢？房屋买受人VS房屋承租人，究竟谁能笑到最后，请看以下一则案例。
小案例
为从事餐饮服务，甲于2013年7月16日与乙签订了租赁合同，合同中约定由甲租赁乙所有的某商场一楼门店，租期为四年，租金每月3万元。合同签订后，甲即向乙支付了相应的定金并开始营业。
数月后，丙找到甲，称其已经购买了该门店，让甲立刻搬走。甲随后获悉，乙已经搬迁到外地，因资金问题将该门店出售，事前并没有通知甲。甲就该门店的租赁问题多次与乙、丙进行协商无果。因此，甲根据租赁合同中约定的仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁，要求丙继续履行该租赁合同。
裁决结果
仲裁庭查明上述事实后，裁决租赁合同继续履行，甲所支付的租金由丙来收取。
案例延伸
上述案例就是典型的“买卖不破租赁”。其法律依据是《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。以下就让小编来给您具体分析一下。
释义
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，在租赁房屋发生转移的场合，买受人不能以其已成为租赁房屋的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁房屋，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。
适用
1、租赁合同已经成立并生效
即在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在。对此，实务中应注意的是，所有权让与时，是指租赁物所有权变动的时间，即房屋过户登记的时间，而不是签订买卖合同的时间。
2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
租赁物的所有权已经让与了第三人也是必要条件之一。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，此时所有权没有发生变动，在这情况下，就谈不上适用买卖不破租赁。
3、租赁物已经交付于承租人
租赁物需要交付与承租人，已经是学界的通说，在这其中的主要问题是如何认定交付。“买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。
例外
有通常就会有例外，“买卖不破租赁”也并不是绝对的，其也有一定的限制。请看以下的规定：
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
上述的规定可以看出在两种情形下不适用买卖不破租赁，接下来让小编给您分析一下：
情形1：:在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
情形2：在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
广仲仲裁示范条款如下：
因本合同引起的或与本合同有关的争议，均提请广州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。