实际出资人PK买受人，房子归谁？

真实案例：借名买房代持人出售房屋，房价暴涨数百万，引发出资人和买受人历时三年的抢房大战，鹿死谁手……？——方案错误，满盘皆输，一招制胜，起死回生：专业律师贵的价值就在于运筹帷幄之中，决胜法庭之上！
基本案情：买卖诉讼遭遇代持诉讼
房屋坐落于深圳市盐田区，由陈某夫妇实际出资，詹某夫妇按揭代持（借名买房，登记于詹某夫妇名下），詹某夫妇卖于王某（王某为换房族，为购买涉案房屋已出售自有房屋）。
后詹某夫妇毁约，买家王某起诉詹某夫妇强制过户，出资人陈某夫妇起诉詹某夫妇代持确权，一场历时三年的抢房大战由此拉开序幕……
第一回：买家购房，房价暴涨，业主毁约
2015年5月13日签约，成交价380.3万，王某如约支付定金14.5万元，监管首期款100万元，并取得266万元银行贷款承诺，詹某夫妇亦做赎楼全权委托公证给担保公司，其后由于众所周知的“3.30政策”催生房价翻倍暴涨，詹某夫妇撤销担保公司公证委托，并委托律师致函王某，以房产产权存在权属纠纷（未明确存在代持），能否按时赎楼及过户给买方存在非常大的不确定性，为保护买方利益，要求解除合同，同时通知监管银行、抵押银行、中介公司停止办理一切交易手续。
王某委托本文作者——盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣回函詹某夫妇，要求其继续履行合同，詹某夫妇予以拒收，导致交易无法进行。
问题1：詹某律师函是否妥当？如何确定买家的纠纷解决方案？
第二回：买卖诉讼，买家起诉，强制过户
因无法达成一致意见，2015年6月，本律师代理王某向深圳市盐田区人民法院提起诉讼，要求判决詹某夫妇继续履行合同（强制过户），并按合同约定以成交价为基数按日万分之四支付至过户交房之日止的迟延履行义务违约金，因涉案房屋尚在抵押状态，同时申请追加房屋抵押银行为第三人参加诉讼。同时，为防止诉讼过程中房产被转移，申请法院查封了涉案房屋。
问题2：业主物权是否优于买家债权？买家能否要求强制过户？强制过户的条件有哪些？
第三回：引出代持，出资人诉，逼停买家
买卖诉讼过程中，陈某夫妇以詹某夫妇为被告向同一法院（深圳市盐田区人民法院）提起代持确权诉讼，要求确认涉案房屋归陈某妻子个人所有，过户到其名下，并为符合过户条件（取得购房资格）转让了名下房屋，詹某夫妇对陈某夫妇的全部诉讼请求均予以认可！
本律师不能坐以待毙，于是代理王某以第三人身份参加代持诉讼，主张陈某和詹某夫妇恶意串通，虚构代持，房屋已被查封，不可能判决过户。
因代持诉讼的发生，詹某夫妇申请中止审理，盐田法院认为买卖纠纷案件的审理需以代持纠纷案件的审理结果为依据，2015年10月16日裁定中止审理买卖纠纷，陈某诉詹某夫妇的买卖诉讼被迫停止。
问题3：借名买房是否合法？买家如何主张权利？
问题4：如何防范代持人与出资人抢房，降低出资人借名买房风险？
第四回：代持诉讼，一审判决，房归出资人
深圳市盐田区人民法院经审理认为：陈某夫妇与詹某夫妇之间的代持关系成立，2016年9月1日判决：确认涉案房屋归陈某妻子个人所有，詹某夫妇将涉案房屋过户于陈某妻子名下。
问题5：借名买房可否确权？房屋因他案查封，可否直接判决过户？
第五回：代持诉讼，二审判决，公平抢房
本律师不服，代理王某提起上诉，一审法院质疑王某上诉权，但把握不准，收取了上诉状（没有交纳上诉费）。陈某妻子二审答辩：王某属无独立请求权第三人，一审并未判决其承担责任，故不享有上诉权。
问题6：王某是否拥有上诉权？
问题7：王某到底是有独三还是无独三？如有独三应如何提诉求？
问题8：出资人权利是否必然优先于买受人？实际出资人和买受人权利是否平等？
深圳市中级人民法院二审认为：
上诉权方面，王某申请参加本案诉讼，但未提出独立的诉讼请求。其诉讼地位，一方面本案之前已就涉案房产提起买卖合同之诉，要求过户到自己名下；另一方面，本案中原被告（出资人和代持人）为利益共同体，王某是处于与原被告利益相对立地位的第三人，具有独立的诉讼地位及利益。从该事实看，王某在本案中虽没有提出诉讼请求，但对涉案房产具有相应的合同权利，拥有提出独立请求权的权利，且其已在在先买卖纠纷案件中针对涉案房产提出了诉讼请求，应为有独立请求权的第三人，因而有权就一审判决提出上诉。
出资人权利性质方面，陈某夫妇与詹某夫妇之间的代持关系成立，然未经物权登记，仅发生债权关系，不具有物权效力。因詹某夫妇已与王某签约，涉案房产权利归属的认定已涉及第三人利益。王某夫妇（基于房屋买卖）所享有的合同债权债务关系的性质及地位与陈某夫妇（基于借名买房）对涉案房产所享有的权利性质及地位是相同的。因此，本案中不宜对涉案房产进行确权或者判令过户，陈某夫妇、王某对于涉案房产的权利应在前述房屋买卖合同纠纷中一并处理。
2017年6月12日判决：撤销一审判决，驳回陈某夫妇全部诉讼请求。
第六回：买卖诉讼，恢复一审，房归买受人
代持诉讼二审终结后，买卖诉讼恢复审理，实际出资人陈某夫妇又以利害关系人身份作为第三人参加本案买卖诉讼。鉴于涉案房屋尚处抵押状态，过户必须先赎楼，赎楼必然涉及抵押银行，故本律师再三要求追加抵押银行为第三人参加损失，盐田法院不予同意。
问题9：按揭房继续履行之诉到底要不要追加抵押银行为第三人参加诉讼？
诉讼过程中，被告詹某夫妇主张房屋实际所有权人不是自己，而是实际投资人陈某夫妇，其处分行为未经陈某夫妇同意，属无权处分行为，当属无效。同时，王某知晓实际产权人并非自己，非善意买受人，合同不应当继续履行。
实际出资人陈某夫妇主张与代持人詹某夫妇一致，认为自己是实际产权人，未经其同意，法院不得强行判决将其所有的房屋过户到王某名下，同时以独立第三人身份提出诉讼请求，要求确认詹某夫妇与王某签订的房屋买卖合同无效，请求驳回王某全部诉讼请求。
问题10：詹某夫妇属于有权处分还是无权处分？无权处分合同是否有效？导致合同不能履行处分人承担缔约过失责任还是违约责任？
盐田法院经审理认为：詹某夫妇与陈某夫妇之间的借名买房协议只是合同双方的内部约定，并不能对抗善意第三人，不能因其仅为出名人身份而直接认定其与王某签订的合同无效，同时根据相关司法解释，即便是无权处分，合同也有效。涉案合同不存在履约障碍，詹某夫妇应当继续履行合同。尽管陈某基于涉案房产亦享有债权，但纵观涉案房屋买卖合同签订过程及其参与程度，合同签订时房地产市场行情以及两被告恶意违约的情形，支持王某要求继续履行合同及过户的请求于民事活动所倡导的诚信原则相符合，有利于交易的稳定。陈某夫妇基于涉案房产的债权，可另循法律途径向詹某夫妇主张损失赔偿。
2018年1月10日，盐田法院一审判决：詹某夫妇继续履行合同，将涉案房屋过户于王某名下（没有赎楼判项），并按日向王某支付逾期履行违约金，驳回实际出资人陈某的全部诉讼请求。
问题11：该判决生效后如何执行？如执行不能，后果如何？
第七回：买卖诉讼，双方上诉，发回重审
买卖纠纷一审判决后，代持人（一审被告）詹某夫妇服判息诉，实际出资人（第三人）陈某不服提起上诉，要求改判买卖合同无效。
作为胜诉一方王某的代理律师，考虑到如不上诉一旦二审维持或者实际出资人陈某撤回上诉导致一审判决生效，因没有赎楼判项，将来必然无法执行，故而也代理王某以一审判决未查明房屋处于抵押状态，遗漏第三人抵押银行，缺少赎楼判项为由上诉，要求判决詹某赎楼，拒不赎楼的，判决王某代为赎楼。
2018年3月22日，深圳中院判决认为涉案房屋抵押银行作为抵押权人，与本案存在利害关系，一审法院未予追加参加诉讼，违反法定程序，撤销一审判决，发出重审！
第八回：重审和解，继续履行，原价过户！
重审期间，迫于高额迟延履行违约金压力和对胜诉信心的丧失，代持人詹某夫妇和实际出资人陈某夫妇均同意原价继续履行合同，2018年7月22日盐田法院出具调解书：继续履行合同，王某放弃迟延履行违约金，三年诉讼，回到原点！
问题12：律师谋略，本案实际出资人陈某诉讼策略是否有问题？如果你是陈某的律师，如何为其反败为胜？
信荣说，说楼事（问题观点）：
1、慎发解约通知函：不同于履约催告函，解约通知函是向对方明示不履行合同，其发送必须以对方行为构成根本违约，符合约定或法定的解约条件为前提，否则解约行为构成根本违约，同时为防范当事人不认可，解约通知函必须要有委托人签字确认；
2、买家有权要求强制过户：房屋买卖合同中业主对房屋所享有的物权所有权不能对抗买家继续履行合同请求权，即业主物权优先，可以无数次爽约，买家无权要求强制过户的观点是错误的；
3、法院判决强制过户条件：买家有购房资格，一次性付款，追加抵押权银行为第三人并愿意代为赎楼，婚后房屋业主夫妻双方知晓或应当知晓，没有其他事实上或法律上的履行障碍；
4、借名买房合同有效：出资人与出名人（代持人）之间形成债权非物权关系，实际出资人只能要求过户，不能要求确权；
5、实体利害关系第三人享有上诉权：即便没有判决承担责任，只要判项影响到第三人实体权利，第三人也有上诉权（判项无异议，认定事实有异议的原被告也可以上诉）；
6、无权处分合同有效：处分人因没有处方权导致合同无法履行的承担违约责任而非缔约过失责任；
7、判决必须具备可执行性：不具备可执行性的生效判决即便于己有利也要上诉纠正，以防执行不能；
8、巧用诉讼谋略，实际出资人抢房更胜一筹：借名买房合同和房屋买卖合同同时有效，实际出资人和买受人债权平等，如何平衡双方利益优、先保护哪方权利没有法律规定。个人认为可比照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第24条业主“一房多卖”的判决顺序处理（已办理过户登记—>已办理预告登记—>已经交房—>已申请过户—>已网签或预售备案—>已依约付款—>先成立的合同），即：实际出资人不应和代持人建立“攻守同盟”共同主张代持人无权处分，代持人与买受人之间的买卖合同无效，而应建立“对立关系”，在买受人起诉强制过户后，也起诉代持人要求过户到己方名下，以“三先”（占有在先、付款在先、合同在先）对抗买受人，与其合法“抢房”！