LPR降了，房屋转贷能够降低利息吗？

您好，我是银行贷款经理，请问您最近是否需要贷款啊？我们的贷款利率很低的。
不需要…哎…等一下。你说什么？贷款利率很低是有多低啊？
费率3%...最低可以做到年化2.9%。
这么低啊。
是的，如果你有房贷，我们这边也可以帮您办理转贷业务。
什么是转贷业务？
你不是前几年买的房子吗？利率不是高吗？还掉之后重新贷款，利息就低了，省贷款费用。我们都是正规银行贷款，全程不收取任何费用。
上述对话，可能是最近很多人都接到的贷款中介推销电话。对话内容中，从一开始的拒绝推销到，主动去了解，再到产生办理转贷的想法，心里可能还觉得自己可能真聪明，殊不知，已经掉入了中介的套路和陷阱中。
疫情当下，经济形势不稳定增加了赚钱难度，人们都愿意把辛辛苦苦赚的钱攒起来，存在银行里面，不愿意消费。而经济学知识告诉我们，货币只有不断的流动起来，循环起来，才能促进经济发展。于是在经济下行的社会环境中，决策者调低贷款利率(2022年8月20日，LPR5年期利率为4.3%，2022年9月20日LPR维持8月水平)，调低存款利率，鼓励大家积极消费以促进经济复苏、发展。有的人就趁机打起了如意算盘，企图通过“转贷”的方式减少自己的还贷压力，从而达到少还贷款利息的目的。

今天，我们就一同揭露下转贷“骚操作”背后的套路、风险有哪些。
“转贷”成本
谈到这个话题，很多人会诧异：“贷款，我自己找银行就行了，为什么还会有成本？”要知道转贷降息对银行整体来说，利润是下降了的，加上政策限制因素，因此银行是不会主动营销转贷的。再加上信息差的原因，普通人也无法得知哪家银行利率最低、以及还款方式是否符合自己的财务收支状况。
而职业中介就是为了赚取信息差为有需求的人提供服务费的，目前中介的收费都是按照贷款的额度一定的比例一次性进行收取，如果按照3%的平均水平来计算，如果办理100万的转贷，支付的中介服务费就高达3-5万。除此之外，房贷尚未还清部分需要贷款人一次性清偿，而贷款人之所以办理贷款就是因为没有钱一次性偿还银行，这个时候就不得不去筹集一大笔资金进行“过桥垫资”，即先借钱清偿之前房贷，在解除房屋抵押登记之后，用新贷款贷到的钱偿还“过桥垫资”款。当然中介不会免费帮你垫资，在这中间又回按照3-5%的比例收取过桥费用。
企业经营型贷款的贷款主体是企业，需要贷款人提供营业执照、经营合同等对公司资质进行审核，想办理“转贷”业务的贷款人一般都不会有自己经营的企业，更不要提现新成立的公司因为没有任何经营数据不容易贷到款了。这时候中介就会通过各种手段为贷款人进行包装，购买公司股份，再通过公司主体身份协助贷款人发放贷款，并收取贷款人相关包装费用。
中介为了业务的成交，往往会发送如下示意图告知贷款人转贷的好处，让你感觉缴纳相关费用成本都是值得的。

该图是各中介添加微信后用来宣传的文案，从图中可以看出，中介利用贷款人急于减少贷款利息的心理，不但没有提示相关的流程、风险，故意隐瞒了不同的公式算法，还没有把中介费、过桥费等七七八八的费用计算进去。有偷换概念的嫌疑：
（1）贷款20年和贷款30年，利息显然不一样多，贷款时间越短，显然总利息数越少；
（2）要做到真正的对比，首先我们要把贷款时间恢复成一致。如果我们将上图中的按揭贷款时间改为20年，月供变为7095.25元，20年的总利息则为70.29万元。和转贷之后的总利息相比，70.29万减去53.13万，这么看起来实打实的是可以节省17.16万是吧？但是按揭贷款的等额本息是这样的，比如每个月都还6380.6元，但是这6380.6的组成部分是不一样的。比如第一期是月供本金2547.27元，月供利息3833.33元，合计6380.6元。但是到了第60期则是本金3192.34元，利息3188.26元，合计6380.6元。说白了就是越往前还的利息越多，还的本金越少，越往后还的本金越多。如果贷款人已经偿还了几年住房按揭贷款，那么前几年偿还的利息基本算是白还了。转贷之后的利息加上已经偿还的利息和原总利息相比，可能并不会减少太多，甚至可能更多。（比如贷款人已经偿还了5年按揭，其中包含20万元利息，贷款人此时办理转贷，承担的总利息为53.13万+20万，原大于一开始应承担的总利息70.29万元。）
（3）该图表对比费用时，并没有包含中介收取的过桥垫资费、中介费、包装费等款项，这些将这些款项涵盖在内，将进一步缩小“转贷”前后总利息的差距。
但是有人可能问了，如果“转贷”减前的利率非常高，“转贷”之后的利率非常低，那还是有不少空间的。是的，没错，从数学计算上来说，确实是这样。别急，我们继续来分析其他层面的因素。
“转贷”风险知多少
办理“转贷”业务，一定要弄清楚“转贷”前后两种贷款的法律性质。银行按照贷款用途，对贷款进行分类。常见的贷款种类有住房按揭贷款、个人消费型贷款、企业经营型贷款。
“转贷”前的贷款一般为住房按揭贷款，住房按揭贷款为国家层面鼓励个人购买房屋推出的贷款，最长年限可为30年，利率固定且相对来说较低，但因为LPR调整和基点政策发生变化，导致现在购房的住房按揭贷款利率会远低于之前住房按揭贷款利率，这也是大家产生转贷想法的原因。
“转贷”之后的贷款为个人消费型贷款是或企业经营型贷款。
个人消费型贷款是是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，用途主要包括个人装修、购车、升学、培训、留学等。这种贷款由贷款人承诺用于指定用途，借款周期短（一般不超过5年），贷款额度较低（一般不超过30万），借款利率随政策和市场行情实时变动（目前利率较低，但未来利率是否与现在相比持平或者调增，无法得知）。因该贷款借款额度较低，无法满足转贷的需要。
企业经营型贷款是以中小企业、微型企业以及私营业主为服务对象的银行贷款产品，该产品以帮助企业经营发展为目的，银行需要持续对借款企业主体进行贷前审核、贷中评估、贷后管理。该种类贷款具有审批时间短、还款方式灵活、贷款额度高等优势。在当前利率水平较低的前提下，不否认经营贷的利率确实比个人住房贷款利率低，目前个别银行经营贷利率甚至低至3.85%。但根据当前银保监会监管政策的规定，经营贷几乎没有超过10年的产品，且每个贷款周期内需要还清本息后再行贷款。
通过对上述几种贷款的了解，我们发现确实经营贷款的利率可以做到低于住房按揭贷款利率。但我国对于经营贷款利率是严格限制的。2018年，银监会就印发了《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，并在该文件中的附件中同时印发《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》(以下简称“要点”)。

要点分为8个方面共计22条，其中提到，“发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等”属于违反宏观调控政策行为，将突出整治该重点。
2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，其中提到“房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。”即便有贷款人侥幸通过将经营性贷款流入房地产市场用于购房，银行在贷后监管审查过程中一旦发现，将会立即采取收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任的行为。关于贷后审查的方式方法，银行会审查贷款发放前后单位的资金流水、纳税、社保缴纳情况、水电费缴纳情况来判断单位是否实际开展业务。

根据上述规定，无论是个人消费型贷款，还是企业型贷款，一旦被银行发现所贷款项流入了房地产市场，除了有立马被银行断贷的风险外，还存在被追究违约责任，相关法律责任的风险。
退一步讲，即便在一个贷款周期内真的没有事项发生，谁也无法保证在接续的下个贷款周期内能否顺利贷到同样数额的款项，利率是否发生变化。此外，经营性贷款还要求提供营业执照、交易合同等材料来审核公司资质，如果相关材料都是由中介公司制作的，那么除了支付相关手续费用外，随时还存在提供假材料被监管的风险。
我们假设两三种情形：
情形一：转贷拒绝审批。贷款人和中介签订了协议，也按照协议拿到了垫资款，并且拿去结清了之前的那笔贷款，但是在贷款人提交审批材料后，银行拒绝为贷款人发放贷款。此时贷款人将面临偿还全额垫资款的法律风险。
情形二：转贷放款后续贷拒绝审批。贷款人顺利转贷后，由于中介包装的贷款企业存在诸多问题，导致续贷拒绝审批，则贷款人依然面临二次过桥之后无法清偿垫资款的法律问题。
情形三：转贷放款后续贷利率调高。贷款人顺利转贷后，受政策原因调整，续贷利率调高。贷款人面临转贷后实际支出高于转贷前的风险。
无论是那种风险，对于想要办理“转贷”业务的当事人来说，都是存在巨大风险的。
写在最后
转贷离不开“过桥”，离不开各种手续的准备和包装，这也就是为什么中介为什么起早贪黑，不断的为众多贷款人鼓吹转贷业务，毕竟无利不起早。对于大部分普通贷款人来说，“转贷”业务存在巨大风险，是非常不建议操作的。
但也不排除如果贷款人自己经营有企业，且企业资质信誉良好，贷款人在之前购买房屋时的按揭贷款利率较高，此时则可以通过此种“转贷”方式降低资金成本压力。但是，请一定要仔细阅读贷款中介提供的合同，逐字逐句审查清楚，避免相应法律风险。