不经拍卖程序可以直接“以房抵债”吗？

导 言
在执行过程中，执行申请人往往对于被执行标的财产有不同诉求，例如要求获取特定房屋。那么，在执行中，是否可以不经拍卖程序直接“以房抵债”呢？
法院 裁 判 要 旨：
人民法院不经拍卖、变卖程序直接裁定以物抵债的法定要件是“经申请执行人和被执行人同意”，即：只要没有足够的证据证明申请执行人和被执行人在以物抵债裁定作出前，以口头或书面的方式表示同意，就不产生以物抵债的法律效力。
（2016）最高法执监172号
中国工商银行股份有限公司成都青华路支行与成都市春熙大厦房屋开发公司金融借款合同纠纷
案 情 简 介 ：
工商银行成都总府支行（下称“总府支行”）与成都市春熙大厦房屋开发公司（下称“春熙公司”）发生借款合同纠纷。成都中院作出调解书，但春熙公司未主动履行调解书义务，总府支行申请强制执行。
执行程序中，成都中院查封了春熙公司所有的房屋，并对其进行评估，以此偿债。但总府支行要求拍卖，并以拍卖价款偿还。成都中院未回复总府支行，径直作出以房抵债裁定。而春熙公司也认为在总府支行不同意以房抵债的情况下径直抵偿债务违法，要求重新拍卖，而成都中院依旧予以驳回。春熙公司向四川高院申请监督，四川高院撤销了成都中院的以房抵债裁定。
对此，总府支行不服，申诉请求撤销高院裁定，向最高法申请监督，最高法认为对案涉房产未经拍卖直接作价以房抵债必须符合“经申请执行人和被执行人同意”的法律要件，遂驳回总府支行的申诉请求。
裁 判 观 点 ：
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第301条明确规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续履行。”由此可见，“经申请执行人和被执行人同意”是法院不经拍卖、变卖程序直接裁定以物抵债的法定要件。
本案没有足够的证据证明春熙公司在以房抵债裁定作出前，以口头或者书面的方式表示同意。这种事实状态不符合上述法律规定以房抵债“经申请人和被执行人同意”的要求。因此，最高法院驳回总府支行的申诉请求。
案件启示：
01接受以房抵债裁定作出后造成的事实，并非代表当事人双方同意执行法院的以房抵债裁定。
02对于被执行人的财产，一般应首先选择拍卖处理。
03当事人协商以物抵债是一种私法行为，属于执行和解的一种形式。
04强制以物抵债必须具备法定条件：（1）被执行人无金钱给付能力；（2）被执行人的财产无法拍卖或变卖；（3）申请执行人同意接受抵债；（4）抵债物价值须经有关部门评估。