关于开发商阶段性保证责任免除的节点认定

1.案情简介
2021年6月1日，申请人（某银行东莞某支行）与三被申请人签订《借款合同》（其中第一被申请人为借款人，第二被申请人与第一申请人为夫妻关系，第三申请人为案涉房产开发商），约定申请人向第一被申请人提供贷款192万元，贷款用途为购买房产，贷款期限30年， 第一被申请人以所购房产（以下称案涉房产）提供抵押担保。2021年6月1日，申请人与第一被申请人办理案涉房产的抵押权预告登记手续。同日，申请人向第一被申请人发放贷款192万元。
申请人与第三被申请人之间就所开发房地产项目个人住房贷款业务签订有《合作协议》，约定第三被申请人为申请人向本项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，保证责任自申请人向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥抵押登记手续之日止。
2022年5月10日，第三被申请办理了建筑物所有权首次登记（俗称“大确权”）。2022年5月31日，案涉房产因第一被申请人其它债务纠纷被法院查封，导致第一被申请人无法办理不动产权证和正式抵押登记手续。申请人因此根据《借款合同》约定宣布贷款本息提前到期，提起仲裁请求实现债权并行使担保权和抵押权。
2.案件焦点
民法典担保制度明确了抵押预告登记在满足特定条件时，抵押预告登记权利人即取得抵押权，并且抵押权溯及至预告登记之日起设立。在该制度环境下，第三被申请人（开发商）应否继续向发放购房贷款的金融机构承担连带保证责任？
3.代理思路
第三被申请人抗辩称，开发商所提供的阶段性保证与购房人提供的案涉房屋抵押担保，应是前后衔接关系，而非重合、并存关系而。申请人已经依法取得对案涉房产的抵押权，第三被申请人的阶段性保证责任应予免除。
4.裁判要旨
经仲裁查明，《合作协议》约定，第三被申请人的保证责任自申请人向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥抵押登记手续之日止。仲裁庭认为，第一被申请人尚未取得房地产权利证书，案涉房产亦未办妥抵押登记手续，按照《合作协议》，第三被申请人的连带保证责任并未免除，第三被申请人应继续承担连带保证责任。
5.实务探讨
从合同目的出发，开发商与金融机构约定阶段性保证的目的是：对金融机构而言，其目的是为了排除将来可能未能取得抵押权所带来的借贷风险，而并非出于同时享有对开发商的担保债权和对房屋的抵押权之目的。对开发商而言，其则是为促进房产交易，以及表明其履行房屋买卖合同的能力，在金融机构未能取得抵押权的情形下作出的保证承诺。因此，当事人的合同本意应为开发商的阶段性保证与房屋抵押担保互为衔接关系，而非并存关系。
之所以常见的合同条款约定为类似于“开发商的阶段性保证责任至房屋办妥抵押登记手续之日止”，主要是囿于原《中华人民共和国物权法》第十四条规定，抵押权应自登记时设立，且当时相关司法解释并未对办理预告登记后至完成本登记期间预告登记权利人能否取得抵押权作出规定，金融机构为了降低风险而将开发商的阶段性保证责任锁定至办妥抵押登记手续之日。然，现民法典担保制度的司法解释第五十二条已经明确规定了特定情形下预告登记权利人可以取得抵押权，并且抵押权溯及至预告登记之日起设立。那么，对合同条款的解释，应在尊重合同条款的文义解释前提下，与其目的解释有机结合，而不应当割裂对待。
本案中，虽然案涉房屋未办理正式抵押登记，但申请人（预告抵押登记权利人）已经取得抵押权，并且抵押权设立时间依法应追溯至预告抵押登记之日（2021年6月1日）。故，在民法典担保制度司法解释的法律背景下，申请人（金融机构）的抵押担保目的已实现，应视为第三被申请人（开发商）的阶段性保证解除条件已成就，如囿于合同条款所约定的形式要件，有违当事人合同本意，加重保证人责任，也与双方约定阶段性担保的目的相悖。
就以上观点，笔者检索了各地法院的判例。上海金融法院、广州市中级人民法院、江门市中级人民法院、梅州市中级人民法院、中山市中级人民法院、河源市中级人民法院、汕尾市中级人民法院等均持相同观点，并有大量最新的生效判例。遗憾的是暂未检索到东莞范围内法院的相关判例。笔者认为，在金融机构已可实质行使抵押权的情况下，开发商的阶段性担保责任应当同时免除，此举更有利于合理平衡开发商与金融机构之间的利益，体现公平原则，否则，将有过度保护金融机构、不合理加重开发商责任之嫌。
前事不忘，后事之师。从以上案例的争议和探讨之中，可以发现对于开发商的实务启示意义。笔者认为，在民法典担保制度司法解释已经明确规定了特定情形下预告登记权利人可以取得抵押权的法律背景下，开发商在与金融机构签订有关阶段性担保文件时，可以从合同目的、公平合理等角度出发进行合同条款磋商，将阶段性担保期间的届满期限明确约定在“金融机构取得特定房屋的抵押权之日”，以确保阶段性担保与房屋抵押担保之间的相互衔接和过渡，避免出现二者并存的不利情形。
现实当中，除了本案中因房屋被查封的导致无法办理正式抵押登记手续情形外，部分购房业主怠于配合办理不动产权登记从而导致无法办理正式抵押登记的情形也大量存在，无形之中开发商于无过错情形下额外承担了诸多非必要的担保责任。调整阶段性担保期间的相关约定，有利于开发商掌握更多主动权。
6.案例索引：
上海金融法院（2022）沪74民终109号判决、广州市中级人民法院（2022）粤01民终13836号、广州市中级人民法院（2022）粤01民终7551号、江门市中级人民法院（2022）粤07民终3300号、梅州市中级人民法院（2022）粤14民终1431号、中山市中级人民法院（2022）粤20民终7663号、河源市中级人民法院（2022）粤16民终1373号、汕尾市中级人民法院（2022）粤15民终923号。