面对“限购”，找人代购代持是合理出路吗？

为了应对经济过热、房价涨幅过大等问题，各地政府纷纷限购政策，限购政策主要围绕着购房者主体资格、上市交易时限、首付款比例和贷款利率等方面。但这些政策似乎难以阻挡购房者的热情，为了突破限购政策的封锁，“找人代购代持”便成为被选择的一个突破口，但由此引发的纠纷也在不断的上涨。
一、什么是房屋代购代持？
所谓房屋代购，是指实际购买人委托他人，并以他人的名义购买房屋，购房款由实际购买人支付，并约定符合一定条件下将代购房屋过户给实际购买人的现象。因为房屋要登记在他人名下，所以我们把他人称为“显名购买人”，把实际购买人暂且称为“隐名购买人”。
房屋代持则指在显名购买人购买房屋之后，到将房屋过户给隐名购买人之前的一段期间内，房屋购房人以及登记的业主均为显名购买人，显名购买人对外获得房屋所有权人身份，此时房屋的真正所有权人即隐名购买人并不对外公示，其仅依据其与显名购买人之间的代购或者代持协议取得房屋的相关权利。
客观而言，受限于房地产开发交付流程、产权证书办理流程、以及限购政策或者其他相关政策限制，绝大多数情况下的代购发生之后，必然出现较长时期的代持。
房屋代购代持突出的特征在于：房屋购买人和房屋登记所有权人的分离，购房人实际出资却无法登记为所有权人，显名购买人没有实际出资，对外取得房屋所有权人身份。要达到将房屋过户给隐名购买人的交易目的，需要等待相当长的一段周期以符合国家或者相关政策，此代持期间内极易因各种原因导致隐名购买人的购房目的无法实现，从而诱发纠纷。
二、房屋代购代持模式本身是否合法？
对于规避限购或者其他购房政策的房产代购代持，其合法性的讨论实际上应考虑如下问题：
1、代购合同有效吗？
代购合同的效力存在无效说、有效说两种对立的观点。
（1）认定代购合同无效：
支持代购合同无效主要基于两种理由：一是认为代购合同因损害社会公共利益而无效。如赣州市中级人民法院在审理“王军与彭章才案外人执行异议之诉一案”中认为《房产代持协议书》系为了规避某市的限购政策而签订的借名购房合同，其内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同。”
二是认为代购合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。隐名购房人购房明显是规避国家政策或者效力性的行政法规，而非一般性的地方政府规定
合同无效说的处理结果为：代购合同无效后，隐名购房人和显名购房人各自承担自身过错导致的损失，隐名购房人无法获得房屋所有权，其出资仅会被认定为借款，利息损失由其自身承担。
（2）认定代购合同有效：
该观点的核心在于分析代购行为是否违反法律、行政法规对合同效力的强制性规定。例如，吉林市丰满区人民法院在审理“陈文凯与范琳琳房屋买卖合同纠纷”一案中认为：“深圳市人民政府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》属于地方性规定，尚不能上升到地方性法规的性质，违反该规定导致的结果只是房地产主管部门不予办理合同备案和产权登记过户，即合同不能最终履行、合同目的无法实现，而非必然的合同自始无效。”
而南宁市中级人民法院在审理“上诉人程湘桂与被上诉人陈赛芳、一审被告黄志强委托合同纠纷”一案中认为：“法律对此类房屋的限制交易规定，属于管理性的法律规定，并非强制性法律规定，因此，违反管理性的法律规定，并不必然导致合同无效。”
（3）结合合同效力说的各种观点，我们需要逐次分析代购合同是否符合《合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，进而确认合同效力：
第一，代购合同是否“恶意串通，损害国家、集体、第三人利益”？从形式上讲，隐名购买人和显名购买人确实在知情的前提下规避限购政策，应当认定为恶意串通，但这种行为是否一定损害了“国家、集体、第三人利益”呢？不一定。因为，二者规避限购政策的同时，仍然是按照当地市场价格购买了房屋，并不必然损害上述三者的利益，个别的购买行为也不必然造成哄抬物价；但是，如果在购买量级上、或属于群体投机行为，则应当认定为损害行为。
第二，代购合同是否“违反法律、行政法规的强制性规定”？《合同法司法解释一》第4条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”也就是说，地方政府出台的限购政策仅应用于地方经济，并不属于合同法规定的“法律、行政法规”的范围，当然，如果某项限购政策上升为国务院的行政法规，则应当具体判断该行政法规是否属于效力性规范，或是管理型规范。若属于效力性规范，则可以认定合同无效。
第三，代购合同是否“损害了社会公共利益”？代购合同与危害国家公序、危害家庭关系、侵犯人权、侵犯人格尊严、限制经济自由行为等损害公共利益的行为，在法律属性、危害性、主管恶性方面明显不同；另外，针对单个的个人购买合同，难以形成普遍性、危害严重的结果时，不宜认定为损害社会公共利益。
2.代购代持的风险？
实践中常见的风险主要包括以下类型：
（1）显名购房人不履行过户手续的风险。代持期间，如果遇到房价上涨，显名购房人不愿意办理过户，实际购房人的购房目的无法实现，双方只能通过漫长的司法途径寻求解决，如果隐名购房人主张对代购房产的所有权无法获得法院的支持，只能行使对显名购房人的债权，显名购房人的履行能力就成为隐名购房人实际利益能否实现的关键。
（2）房产被显名购房人离婚分割。显名购房人若遭遇婚变，此时的房屋很有可能会被认定为婚内共有财产被分割，而隐名购房人以代购协议为由争取房屋所有权，无法获得法院的支持；而当隐名购房人向夫妻双方主张债权时，又受限于2018年1月18日施行的《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》难以获得支持；
（3）房产被当成遗产处理。若显名购房人死亡，此时的房屋就会成为遗产被继承；
（4）房产被以物抵债、等价转让等方式私下转让给善意第三人。
如果此种情况下第三方已经支付房款，且办理了过户登记，隐名购买人将无法获得房产，只能向显名购房人要求赔偿，而此类案件中，大多数情况下，显名购房人是没有偿付能力的。
三、如何降低房屋代购的法律风险呢？
从根本上讲，房屋代购风险无法避免，所以，要完全规避风险几乎不可能，但我们可以尽量将风险降到最低。
（1）签订代购协议时，应保证签订协议在程序上合法，内容上完整，对于显名购房人和隐名购房人的权利义务约定明确，交易流程约定清晰，时间节点管理更加实际；
（2）隐名购房人需确认房屋属性，认清该房屋是否属于单位内部集资房、经济适用房，还是一般商品房；
（3）隐名购房人应实际占有房屋，行使居住权；
（4）可约定由显名购买人向隐名购买人提供担保，或者在该房屋上设定抵押担保，以控制该房屋被随意处置；
（5）可由显名购买人向隐名购买人出具不可撤销的全权处置房产的授权委托书；
（6）可要求夫妻双方对签订代购协议予以确认，防止在出现离婚纠纷时处置该代购房产；
（7）可将代购协议中将违约责任的计算标准约定为以发生纠纷时的市场价值为基础，增大违约成本。
（8）可在代购协议中将房价上涨差额部分约定为须赔偿的损失额。