当强制执行遇上房屋租赁

孙某向李某借款1350万元，后孙某出具保证书将47处门市房抵押给李某。还款承诺期限经过孙某仍然没有还款，李某起诉至法院，法院判决孙某给付李某欠款包含利息共2490万，并依据生效判决，对被执行人的47处门市房进行查封。法院对这47处门市房进行了评估、拍卖之后，被张某以2300万的价格接收这47户门市房。执行中发现个别房屋居然被孙某以隐瞒的手段租给了完全不知情的第三方，所以这些不知情的第三方在缴纳了租金后又被告知要搬出去时，有很大情绪，这样的情况给执行增加了难度。
本案中，承租人与孙某之间签订的租赁合同对新房主张某是否有约束力？如果承租人在强制执行时提出异议会影响强制执行程序吗？如果这些租户是次承租人呢？
一、承租人是否能以租赁权阻却执行
《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”原则，租赁期内租赁物的所有权发生变动，不影响承租人对租赁物的占有和使用权，所以原则上法院强制执行不影响被执行房屋上已经存在的租赁权。
如果被执行的房屋已经被法院查封，那么设立于房屋查封之前的租赁权适用“买卖不破租赁”原则，但并不能理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，法院依然可以对该房屋强制执行。
如果是根据抵押合同对房屋强制执行，那么订立抵押合同前抵押财产已出租的，适用“买卖不破租赁”原则，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，不得影响到承租人租赁权的行使。
上述案件中，房屋出租发生在抵押财产之后，不能适用“买卖不破租赁”原则，原先的租赁合同对房屋受让人没有约束力。由于出租时抵押人孙某未告知房屋抵押状况，承租人可以请求孙某承担损失赔偿责任。
二、次承租人是否能以租赁权阻却执行
在现实中有很多通过转租取得房屋租赁权的次承租人，尤其对于群租房中的租客，很大一部分都是与承租人存在租赁合同关系的次承租人。转租合同存在两个租赁关系，次承租人的权利基于承租人的基础之上，次承租人与出租人并无直接合同关系，并不能因承租人的转租行为而替代承租人的法律地位，因此对于次承租人不适用“买卖不破租赁”原则。在实务中对存在租赁关系的房屋、尤其是群租房确实存在执行难的问题，但这并不代表群租房就可以阻却强制执行。
由此可见，在执行程序中，租赁权不能阻却强制执行，对于租赁权的一般处理方法为保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知承租人可行使优先购买权。
对于申请执行人来说，强制执行的房屋上存在租赁权，确实会影响房屋的拍卖。对于二手房买受人来说，应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。对租户来说，为了保护自己的权益，在租房时应当注意房屋是否存在已经被查封、抵押等权利瑕疵。同时由于现实中存在违法转租而伤害次承租人利益的情况，为了避免纠纷，还应当注意出租人是否为房屋所有权人或者是否经过所有权人同意转租。
相关法条
《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《担保法》第四十八条：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条： 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一） 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。