房产买卖纠纷维权锦囊（一）

自己出资以他人名义购房，发生争议情况下如何确权？房屋买卖合同中出现合同解除违约金时，违约金是否可以调整？签订房屋买卖合同后，房子被司法查封后怎么办？你的疑问，星瀚解答！
自己出资以他人名义购房，发生争议情况下如何确权？
星瀚所陈蕾律师支招：
自己出资以他人名义购房，应尽量保留好自己出资的相关证据。尽量与名义购房人订立相关书面协议，将相关权利义务写清楚，保留出资凭证，否则一旦发生争议，出资人提起确权纠纷可能因为对方的矢口否认以及证据的缺乏而败诉，如果证据充足，约定明确，此类确权纠纷的胜诉概率较大。
房屋买卖合同中出现合同解除违约金时，违约金是否可以调整？
星瀚所雷声律师支招：
根据法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 “过分高于造成的损失”。因此，在房地产交易中，当事人双方所约定的违约金并不必然在司法实践中予以当然适用，完全可能因实际情况的变化应当事人申请而调整。
签订房屋买卖合同后，房子被司法查封后怎么办？
星瀚所刁康成律师支招：
在二手房交易中，经常会出现这样的情况：购房者签订房屋买卖合同后，首付付清了，贷款也审批通过了，欢欢喜喜准备过户，谁知道过户时发现房产被司法查封了。那么，房产被司法查封以后，还能不能继续交易呢？星瀚律师指出，被查封的房产是无法交易的，必须先将房产上已有的查封解除。司法查封主要分为两类：一类是保全查封，这种情况下，购房者可以与房东协商，让房东提供反担保（可由购房者先行承担，并从房款中抵扣），将查封解除，之后正常办理过户手续；二类是执行查封，这种情况下，购房者要取得房屋所有权，有两种方式：一是替房东支付执行款，用以解除查封，再办理过户手续；二是等待房屋拍卖，通过竞拍取得房屋产权。因上述原因，导致买卖合同无法履行的，购房者均可根据买卖合同约定，追究房东的违约责任。