政策解读丨《广州开发区广州市黄埔区关于进一步优化和完善城中村改造项目审批与实施工作机制的若干措施》

2024年3月20日，广州开发区管理委员会、广州市黄埔区人民政府公开发布《广州开发区广州市黄埔区关于进一步优化和完善城中村改造项目审批与实施工作机制的若干措施》（下称“《优化措施》”），为推动黄埔区城中村改造高质量发展提供又一有力政策支持。
《优化措施》全文共九条，涵括项目审批、用地支持、保障房建设、资金监管和合作企业引入等内容，主要采取多渠道释放项目资金活力，减轻合作企业的资金压力，为其“减负”，相关亮点有：
一、降低企业竞选保证金缴交下限至5千万
《优化措施》第八条规定，黄埔区城中村改造项目公开引入合作企业阶段，申请合作企业在报名阶段缴交的竞选保证金应不少于5000万元，待确认为合作企业后缴交的履约保证金应不少于1亿元。
过去，《广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗开更新规字〔2020〕2号）第三条第（五）款规定，在合作企业竞选阶段，申请合作企业缴交竞选保证金应不少于1亿元。两相对比之下，申请合作企业缴交竞选保证金的要求由此前的不少于1亿元降低为不少于5000万元，标准有所降低，利于调动市场参与城中村改造项目的积极性。
二、优化复建安置资金缴存比例计算基数
《优化措施》第六条提出，黄埔区实施分期改造的已批旧村全面改造项目，复建安置资金缴存人可按照不低于项目复建安置资金总额与项目首期复建安置资金额度之差的30%，采用无条件银行履约保函缴存。
对比广州市其他区实施分期改造的旧村全面改造项目，复建安置资金缴存人仍需按《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗建规字〔2020〕21号）第八条要求，按照不低于项目复建安置资金总额30%，以无条件银行履约保函或现金方式缴存履约保证金，黄埔区同类项目复建安置资金缴存比例有所下调。
三、明确复建安置监管资金留存方式及现金留存数额
根据《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗建规字〔2020〕21号）第九条规定，广州市旧村全面改造项目的复建安置资金缴存人，需以现金方式，保证复建安置资金监管账户内留存的现金总额不得低于各期复建安置资金总额10%，如有不足，必须及时补足。
而《优化措施》第七条则放宽了黄埔区城中村改造项目的相关事项要求。在复建安置资金留存资金的缴存方式上，允许复建安置资金缴存人可通过现金加保函的方式，确保留存复建安置资金总金额不低于各期复建安置资金总额10%；在复建安置资金现金留存数额下限要求上，不再单一以不得低于当期复建安置资金总额10%为标准，而是允许结合项目规模分段设置留存现金额度，其中，当期复建安置资金总额超过10亿元、20亿元以下的，当期现金留存1亿元；当期复建安置资金总额超过20亿元、40亿元以下的，当期现金留存1.5亿元；当期复建安置资金总额超过40亿元的，当期现金留存2亿元。以上举措，将有利于减轻复建安置资金缴存人的现金流压力。
四、简化预售资金拨付流程
《优化措施》第四条明确，已批城中村改造项目申请提取融资区商品房预售资金监管额度内资金和退房款的，免除城市更新和住建部门双重监管及审批，由住建部门按广州市商品房预售管理有关规定审批即可，有效简化预售资金拨付流程。
除通过以上举措帮助项目盘活沉淀资金外，《优化措施》还提出了其他有力举措助力推进黄埔区城中村改造项目更新改造工作，如：
（1）就改造项目成本核定事宜，《优化措施》第一条提出区分临迁费计算年限，明确了项目改造成本临迁费部分可按5年时间核算的具体条件。即对于整体实施改造、一次性搬迁，且承诺完成全部复建区供地或动工后再开展融资区供地的项目，项目改造成本中临迁费用可按5年时间核算，鼓励项目优先建设复建安置房，保障被搬迁人尽早回迁。
（2）就改造项目土地整备事宜，《优化措施》第二条提出允许旧改范围内符合条件的用地，通过办理调整征地前置协商协议、退回用地报批规费后纳入改造，加大项目用地支持力度，助力实现项目改造经济平衡。
（3）就项目政策性住房配建事宜，《优化措施》第三条明确根据项目融资居住地块平均净容积率是否超出4.5为限，以界定项目需否配建政策性住房。如项目融资居住地块平均净容积率在4.5或以上的，项目可按照不规划配置政策性住房方式推进。
城中村改造项目普遍体量大、周期长、资金压力大。在当前房地产市场整体下行趋势未变的背景下，个别项目改造进度，已困于合作房企现金流问题，被迫停滞放缓。《优化措施》通过优化改造成本核定及复建安置资金监管、降低竞选保证金交付要求、加大用地支持、明确政策性住房配建要求等措施，以期助力项目顺利改造。相信《优化措施》的出台，将能有效帮助黄埔区城中村改造项目更好应对房地产市场下行系统性风险，推动项目积极应对新问题新挑战，实现高质量发展。