长租公寓频频“爆雷”，租房子时我们要注意什么？

租房这件事情想必大家都不会陌生，大家来到深圳第一件事就是租房子，在这座城市落脚扎根。资料显示，截至2019年底，一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元。

由于就业机会多，就业条件好，深圳也一直是外来人口流入的大城市，根据乐有家研究中心统计的2019年上半年深圳租房人群画像，80后租房人群占比达到42.7%，90后占比40.1%，更是体现了随着房价越来越高，年轻人的买房意识在逐渐向着租房转变。

这是一个大商机，也就引来了很多资本的关注，形成了一个产业叫“长租公寓”，但是近期频频发生的长租公寓“爆雷”事件，引发了大家诸多的关注，这些爆雷事件不仅仅影响租客权益，也直接伤害了出租方业主的利益。
这不这两天吴律师就接到了一个客户，就是将自己在龙岗知名小区的房子出租给租赁公司，遇到长租公寓爆雷，导致租金没有收到，房客却说给了一年房租他有权居住这样闹心的事情，当然吴律师还是给他们出了很多注意，目前也正在积极解决之中。今天就想跟大家在节目里聊聊租房的话题：《长租公寓频频“爆雷”，租房子时我们要注意什么？》。
今年年初，受疫情期间停工停产和居家隔离的影响，长租公寓空置率攀升，同时由于租房市场为租客减免租金等活动，导致现金流变少，使得长租公寓本就紧张的资金流更加岌岌可危。据广州市房地产租赁协会统计，今年以来全国爆雷的长租公寓达26家，仅8月就有15家长租公寓倒闭。
上海、杭州、广州、深圳、武汉、青岛等多个大城市都有长租公寓倒闭的事情，像广州友客公寓，广州城璞公寓等等，太多太多。而且，这种长租公寓一旦爆雷，往往都是上千名，甚至上万名受害者。经常是伴随着公寓平台跑路，将一堆烂摊子留给了房主和租客，房主拿不到租金收入，租客面临被房主赶出的风险。
说到这里，有朋友可能会疑惑为什么公寓跑路租客会受到影响呢，换个房子租不就可以了？这就要介绍一下长租公寓的经营模式：长租公寓平台常用低于传统租赁市场的价格来吸引租客，看上去是租客们捡了大便宜，实际上却在不知不觉中走入平台铺设好的陷阱里。
租客想要从这些长租公寓手里低价租房，其实都是有条件的，要么一次性付清一整年的房租，要么和金融机构签约，贷款租房。如果登陆长租公寓APP，可以看到房租测算一栏提供有月付、季付、年付等多种选项，最划算的支付模式是年租年付，单月租金甚至相差近1000元！
计算下来一年能省五位数，看到如此优惠力度，租客们很难不心动，有长租需求的更会毫不犹豫地选择支付半年甚至一年的租金。虽然看上去是租客占了便宜，但是一旦长租公寓跑路，租客已经支付的几万块租金就打水漂了。
面对出租方的业主，长租公寓企业常常以高价争抢房源，重新装修之后再低价出租。利用价差，长租公寓在房主及租客两边都获得了较强的议价能力。之后再通过引入租金贷，长租公寓往往可以一次性收到12个月相对优惠的房租再加上两个月的租金押金，而当这14个月的房租仅需以月付形式向房主兑现时，“长收短付”的时间差就使得本将要付给房主的租金在长租公寓平台手中沉淀为可支配的资金池。
资金池在缺乏监管的情况下，平台会有各种各样的用途。收房、装修以维持租赁业务长线运营，或是炒股展开其他投资，甚至干脆卷钱跑路，平台享有极高的自主权。
在这种缺乏监管的情况下，长租公寓频频“爆雷”也就不奇怪了。吴律师作为一名办理过很多租赁合同纠纷的执业律师，今天要和大家深入的聊一聊租房子，我们要注意什么？避免大家在租房时落入陷阱，导致金钱及精力的双损耗。
01 分析具体法律问题
说到“租房”，在法律上，《中华人民共和国合同法》（2021年1月1日后就是《民法典》）是有对租赁合同进行明确规定的，针对房东和租客的权益，法律也进行了相对公平的规定。比如大家在租房过程中可能都会有过找房东维修房间设施的经历，为什么大家会自然而然的想到找房东维修呢？
因为在《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定了出租人的维修义务：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
（《民法典》第七百一十三条）不过2021年将要生效的民法典也明确了对租客的限制，“如果是因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”所以，即使是租房也要爱护房子哦，毕竟房子是别人的，生活是自己的。
好啦，接下来就是大家最关心的问题啦，租房子到底应该注意什么呢？
① 一定要签书面的租房合同
根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。什么意思呢？就是说如果你想租某个房子半年以上，但是却没有和房东签订书面合同，房东如果想反悔不再租给你就会变的很容易，很有可能还不需要承担违约责任。所以，为了保障我们长期租赁的利益，一定要和房东签订书面合同。
一方面，签订书面合同时，一定要在租赁合同中写明租赁物的位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
为了避免退房时被房东无故扣押金，在配套家私家电出租的物业，租赁合同中应谨记列明家私清单，对家电的详细情况(包括品牌、型号、是否有损坏等)一一列清，任何一项细微的条件都有可能引起双方的利益冲突。还要写清楚退房后多久房东应该退还押金，并写明房东提前解除合同需要承担的违约责任。
另一方面，租客在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施，如门窗，家电、家具等，确定与合同写明的是否一致，如果不一致一定要在签约前更改合同内容。
还要注意上一位租客的水电气以及物业管理费、光纤费等有没有结清，在交接水电的时候要注意最后一次缴费的结算日期和度数，以免产生纠纷。
最后也是最重要的一点，一定要看房产证上的人和与你签合同的人是不是同一个人，要让房东出示身份证件、户口本原件、房屋权属证明原件，如产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。
如果是二房东转租，一定要看他与房东签订的租赁合同，看他有没有转租的权利，因为未经出租人同意的转租，出租人是有权解除租赁合同的；还要看一下他的租赁期限截至日期，超过他租赁期限的转租期限部分也是无效的。
② 装修装饰房屋一定要和房东提前约定
在很多短视频平台经常会有各种改造出租屋的小视频，伴随着刷墙、贴地砖、甚至作画等一系列操作，改造后的环境瞬间提升档次，变得温馨，但是有可能你的喜好得不到房东的认可。
不少朋友看完之后也想对自己的出租屋进行改造，在这里吴律师要提醒大家，租来的房子并不是你想改造就可以随意改造的哦。根据法律规定，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。
所以在准备动手改造之前，一定要先和房东达成一致意见。沟通确定房东是否接受改造，可以接受改造的范围有哪些，以及改造的费用双方之间如何承担，退租之后需不需要拆除改造部分，拆除费用又如何承担等问题。最好将双方的沟通结果写成书面文件，双方签字确认，避免因为改造出租屋让自己“赔了夫人又折兵”。
③ 要了解“买卖不破租赁”原则
对于“买卖不破租赁”这个词，之前没有学习过法律的朋友可能会比较陌生。这是什么意思呢，其实就是说作为房屋承租人，当房东准备向第三人出卖租赁房屋时，承租人首先有选择是否在同等条件下优先购买的权利，如果不行使优先购买权，则在房屋所有权转移给第三人时，受到买卖不破租赁的保护。
在买卖不破租赁的保护下，虽然房屋所有权转移了，但你之前签订的租赁合同在租赁期限内依旧是有效的，新的房东并不能要求你搬离。
虽然我们经常在影视剧中看到房东说急用钱需要卖掉房子，要求租客立马搬离的情节，但其实这样做是违反法律规定的哦。当然，“买卖不破租赁”也有限制，如果在租房子时，房子上就已经存在登记了的抵押权，在实现抵押权时，承租人就不得主张买卖不破租赁的保护了，这也提醒了我们，在签订租赁合同审查房东房屋权属证明原件时，要注意房子上有没有已经登记的抵押权。
曾经有这样一个案例：一名客户刚签订了两年的租约，但其房东在没有提前三个月把房屋即将转让的事实告知租客的情况下，将物业转售。而新业主不愿续租，租客亦因租约没到期不愿搬走，遭到新旧业主的逼迁。最终经过协调，旧业主愿意赔偿两倍押金作为违约金，并答应尽快帮租客另觅住处。所以说“买卖不破租赁”是一个重要的法律规则，若租客遭到业主逼迁，记得要维权哦。
02 分析具体法律问题
聊完了租房子时应该注意的事项，接下来我们来聊聊，万一真的在租房时被骗，我们应该怎么维权呢？毕竟理想很美好，现实很骨感，即使我们做了充足准备，也会有被欺骗的可能。吴律师结合海涵律师事务所争议解决中心办理的数千宗案件的经验给大家一点方法和建议，希望能够帮助大家在遇到爆雷事件后能够理性维权。
① 找房东或中介协商解决
租客在租房子的过程中遇到问题，第一步肯定是先找房东或中介平台协商解决。因为相对于诉讼来说，协商是可以缩短周期解决问题的好办法，当然多数情况下如果真出现问题，协商基本上是解决不了问题的，但这不代表租客应该略过这一步，毕竟协商解决是成本最低的维权方式了。
同时，在协商过程中也可以保留证据，比如电话录音，微信聊天证据等，这些都是在最后走司法途径时会用得到的。
② 提供合同、保留证据，委托律师诉讼
在长租公寓爆雷的事件中，大部分房东都存在拒绝沟通的情况，有的房东甚至直接断水断电、非法侵入住宅、软暴力恐吓等，在这种情况下，一定要在家里安装摄像头，保留相关证据。
通过案例检索，吴律师发现在长租公寓爆雷事件中，法院的判决结果并不统一，有的判决支持房东可以解除合同拿回房子；有的判决支持租客可以要求继续履行租赁合同。所以不同的案件，不同的法律关系，诉讼的结果可能是完全不同的。
因此如果被骗后，遇到双方冲突情绪比较大，记得及时保留证据，委托律师或者熟悉的朋友进行诉讼，专业的事交给专业的人来做。
相关法规 丨 Regulations
《中华人民共和国合同法》
第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十一条【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
即将生效的《民法典》对应条文：
《民法典》
第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。