买卖不破租赁也有例外

王某将房屋抵押给银行贷款，之后又将房屋出租给李某。王某因为不能偿还银行贷款，银行向法院诉讼，拍卖房屋用以偿还银行贷款。而李某认为，根据“买卖不破租赁”的原则，出售已出租房屋的，受让人不能要求提前解除租赁关系。
法院拍卖房屋后，李某还能继续租用房屋吗？
律师认为,李某关于“买卖不破租赁”的理解是片面的，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下，均不适用“买卖不破租赁”的原则。
法条链接
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
根据以上规定，法律允许抵押人将房屋抵押后再出租。在先抵押后出租的情况下，依据以上的规定，抵押权优先于承租权。这样一来，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束，因此，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：
被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
根据该规定，涉及到法院依法查封的房屋，如果查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”；如果租赁在先，查封在后，则“买卖不破租赁”的原则仍可以使用。
权利保护
租赁房屋前建议对房屋的情况进行详细了解，到房地产交易中心查询房屋的所有信息，除了确保出租人是房屋所有权人，如果房屋已经设定了抵押权或者被法院查封，承租人就应该先可能承担的法律风险有足够的认识。在确定已经足够认识不能使用“买卖不破租赁”的原则后，如果还愿意租赁房屋，就要在合同中约定，如果因为抵押权实现或者查封的房屋被拍卖，致使承租人不能继续租赁合同，出租人应承担违约责任，并赔偿出租人的损失。
如果房屋所有人隐瞒房屋被抵押或者被查封的事实，导致承租人不能继续租赁房屋的，则承租人因承租人搬出房屋将面临的损失：(1)对租赁物的装修费用损失；(2)租金损失等可以要求出租人赔偿。