养老服务设施用地近期重要政策综述

我国是世界上老年人口最多的国家，据我国老龄委披露，2014年全国老年人口将突破2亿，2025年将突破3亿，养老设施需求潜力巨大，但现阶段我国养老服务设施用地呈现总量不足、用地紧张、设施落后等阶段性特征。保障、规范养老服务设施建设用地是大力支持养老服务事业发展的具体体现，自十八届三中全会以来，我国先后颁布了一系列重要的养老服务设施用地规范指导文件，对于上述重要政策的梳理执行，有利于我们正确把握宏观政策走向，科学建设养老服务设施，优质合理提供养老服务。
一、近期重要政策文件
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》（中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议2012年12月28日修订通过，自2013年7月1日起施行）。
2、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号）》（2013年9月6日国务院发布）。
3、《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》（2014年5月28日民政部、国土资源部、财政部、住房城乡建设部发布）。
4、《国土资源部办公厅关于印发<养老服务设施用地指导意见>的通知》（国土资源部2014年4月17日发布，自下发之日起执行，有效期五年）。
二、重要政策综述/关键词
1、用地范围
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。依据《土地利用现状分类》规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
农村可以将未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。
民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于国土资源部《养老服务设施用地指导意见》认定的养老服务设施用地。
2、用地规划
要求按照城乡老年人口发展态势、比例结构和分布情况以及养老服务业发展需要，形成养老服务设施建设专项规划，并将各类养老服务设施建设用地纳入城市总体规划、年度用地计划、控制性详细规划、新建居住（小）区规划，按相关用地标准、设计规范提出养老服务设施规划要求，统筹安排养老服务设施建设用地。
新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施。
大型住宅开发项目的居家和社区养老服务设施可以适当分散布局，小型住宅开发项目可在相邻附近适当集中配置。
3、用地指标
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。
要按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。
4、用地计划
新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。
5、划拨供地
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
划拨建设用地要设定抵押权，在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权。设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
6、出让供地
对营利性养老机构建设用地、同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。
以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以招标、拍卖或者挂牌方式供地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。
出让建设用地使用权可以设定抵押权。
7、租赁供地
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。
租赁建设用地使用权可以设定抵押权。
8、优先供地
新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。
对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应。
对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地。
9、转换用地
合理安排用地需求，完善土地供应政策，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，除另有规定约定外，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。
对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。
在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。
10、同权用地
民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策。
11、监管用地
养老服务设施用地，非经法定程序不得改变用途，严禁改变容积率等土地使用条件用于住宅、商业等房地产开发。
新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，应当在相关协议中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。
养老服务设施建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租。
国土资源、住房城乡建设等部门要加强对养老服务设施用地项目规划、用地、建设和竣工验收等环节的监督。