浅析架空层的归属问题

为了防潮、通风、提高住宅的舒适度，大多数小区在楼宇的底部建设了架空层，但有的架空层被房开商另作他用，甚至将其封闭，因此在房开商及业主之间引发了诸多纠纷。纠纷产生的原因之一在于对架空层权属的争议，房开商认为架空层属于其所有，可以不经过业主同意就能加以使用；业主则认为架空层属全体业主共有，只能将其作为公共使用。本文中，笔者就架空层的权属认定进行简要分析。
一、架空层的定义
《民用建筑设计统一标准GB50352-2019》中对“架空层”作了明确定义，其中记载架空层是用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间；有人员正常活动的架空层的净高不应低于2.0m。由此看出，架空层最明显的特征是由结构支撑、开敞，需达到一定高度。
二、司法实践中关于架空层权属的认定
（一）现行法律法规暂无关于架空层权属的明确规定
《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分。”《民法典》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》对建筑物的业主共有部分进行了界定，且对属于业主共有的部分进行了列举。但是，架空层并未被明确列入业主共有部分的范围，不能当然推断架空层亦属于法律规定的业主共有部分，在司法实践中需要根据具体情况进一步分析认定。
（二）司法实践中关于架空层权属的认定
因架空层权属认定不明产生诸多纠纷，但是不同法院存在不同的裁判观点，接下来笔者将列举几个在司法实践中常见的观点。
1.以不动产登记薄记载的权利人及用途为准
在“凯里市佳和盛房地产开发有限责任公司、凯里市佳和盛世一期1号、2号楼业主委员会物权保护纠纷”一案中，【案号为：（2019）黔 26 民终 1953 号】中，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院审理认为：“凯里市佳和盛房地产开发有限责任公司认为登记在凯里市佳和盛世一期1号、2号楼业主委员会名下系其提交的申请表错误导致不动产登记簿记载的事项错误，但凯里市佳和盛房地产开发有限责任公司未能提供相关证据证明不动产登记薄存在登记错误，应当以不动产登记簿记载的为准，涉案七个架空层均登记在一期全体业主名下，其属于全体业主共同所有。”
上述判决采纳的是不动产登记生效的观点，根据《民法典》第二百零九条及第二百一十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。根据《民法典》之规定，如在不动产登记薄上确实记载了架空层属全体业主共有，而房开商又无相关证据证明该登记属于错误登记的情况下，不排除存在争议架空层权属被法院认定为全体业主共有的可能。如房开商将架空层另作他用，则属于无权占有。存在被业主委员会诉请恢复原状、赔偿损失等风险。
2.合同中有约定架空层权属的，以合同约定为准
在苏州市合景房地产开发有限公司与沙慧明、王建峰等恢复原状纠纷一案中【案号：（2019）苏05民终329号】中，江苏省苏州市中级人民法院审理认为：“案涉架空层虽设计用途为非居住，但该架空层有其独立的面积，构造上具有独立性，能够明确区分，同时也具有利用上的独立性，能够排他使用。根据被上诉人与上诉人所签订的商品房买卖合同，双方明确该商品房所在小区的停车场、架空层、会所、各类康乐设施以及其他经营性和服务性配套设施全部归出卖方所有或者拥有使用权，该约定没有违反法律规定，是当事人真实意思表示，理应合法有效，对签订合同的当事人均具有法律约束力，作为买受方的被上诉人对该架空层所有权的归属并无异议，故一审法院认定案涉架空层的所有人应为合景房产公司，并无不当。”
法律对架空层的权属并无明确规定，根据《民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，房开商与业主可以在商品房买卖合同或预售合同中明确约定架空层的权属。产生争议时，无证据证明存在登记错误的情况下，法院可能会以合同约定为准。
3.架空层是否属于业主共有与业主是否承担公摊有关
在“苑林星月湾业主委员会与贵阳苑林房地产开发有限公司、贵州省机电设备总公司等物业服务合同纠纷”一案【案号：（2014）黔高民提字第23号】中，贵州省贵阳市中级人民法院审理认为：“对于架空层权属问题，相关法律、司法解释并未将其明确属于业主享有权利和承担义务的共有部分，而且，根据权利义务对等原则，如业主确已为架空层承担建筑成本或公摊费用，则其依法可主张享有相应权益，但是，星月湾业委会并无证据证明业主已承担了本案讼争架空层建筑成本，或已将该部分列入公摊，因此，星月湾小区业主对该部分建筑不享有所有权。”
司法实践中，架空层是否被纳入业主所承担的公摊范围，也是在对架空层的权属进行认定时会考虑的一个因素。公摊面积即共有建筑面积，是指由各产权主体共同占有或共同使用从而共同分摊费用的部分建筑面积。在商品房买卖合同或者预售合同中，通常会约定明确的公摊的范围，如果业主分摊了架空层的建筑成本及维护费用，架空层被纳入商品房买卖范围，其就属于公摊范围，则该架空层有可能被认定为全体业主共同所有。
三、笔者对架空层权属的理解
架空层是建筑物的支撑、无围合外墙的开敞性空间层，其依附于其上的建筑物及其所占用的土地而存在，是建筑物的附属物，不具有独立的产权，其法律本质只是土地使用权和空间利用权。
首先，要界定架空层的权属应当先确定架空层所占用的土地使用权人是谁。《民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”该规定体现了我国房随地走之原则。在无特殊情况下，房开商将房屋出售给业主，业主对房屋享有所有权之后，随之也对该房屋占用范围内的建设用地享有使用权，即对该架空层所占用的土地享有使用权。
其次，在确定了架空层所占用的土地的使用权人后，还要考量空间利用权人是谁。根据构筑物之定义—人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，结合架空层的无围合、由结构支撑的特性及用途，可以将其认定为是构筑物。同时根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条 ：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”根据规定，架空层属于构筑物，房开商在小区规划区范围内修建架空层，应当事先要取得建设工程规划许可证，并在规划许可证上载明架空层的用途。
实践中通常会出现两种情况，一是规划许可证上载明了架空层作为公共空间使用，那结合上述房随地走原则，则可以确定该架空层属全体业主共有，此种情况下，房开商应当按照规划许可证上载明的用途对架空层加以利用，不得将其改作他用，否则房开商侵犯了业主的权利，业主委员会有权向法院提起侵权之诉。二是对架空层的改造无规划许可证，或者即使有规划许可证但是未载明其用途，此时，架空层不一定属于全体业主共有。但是，也不意味着房开商可以将架空层进行改造，甚至改变其性质将其封闭，如有上述行为，可能会面临被相关行政执法部门认定为违章建筑的风险。
由于法律对架空层的权属无明确规定，司法实践中也存在着多种观点，房开商应当注意的是，在建设架空层之前应当取得相应的建设工程规划许可证，并注明架空层的用途，不得擅自改变登记的用途，且在登记时应当注意不得改变架空层的特性及专用用途，例如将其围合或用于商业经营等。否则，小区业主委员会有权以其名义向法院提起诉讼，要求房开商恢复原状、赔偿损失等。