12020 年疫情来了，一大批企业没坚持住。自去年开始，地产商们频频暴雷，涉及恒大、绿地、富力等多家房地产龙头开发企业。近日，湖北、河南、山西、江苏等多地按揭楼盘业主发表声明，要强制停贷，直至相关项目完全复工为止。
现笔者就按揭购房人强制停贷行为的合法性从以下角度进行分析。
一、合同相对性
从法律上讲，购房人与开发商签署的购房合同、和购房人与银行签署的按揭贷款合同是完全独立的法律关系。根据合同相对性原则，即便开发商因违反购房合同约定造成停工、逾期交房甚至烂尾，购房人也只能依据商品房买卖合同向开发商主张权利。在购房人与按揭银行的借贷关系中，虽然开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，但借贷关系的存续与否并不取决于房地产开发项目的进展情况（包括停工等），毕竟向购房人按期交房不是银行的义务，而是开发商的义务，因此，即便开发商违反购房合同约定造成项目停工、烂尾，购房人只能依据商品房买卖合同向开发商主张权利。而此时，除非银行违反了贷款合同约定致使购房人有权停止还贷，否则购房人无权向按揭贷款银行主张权利，包括停止向银行还贷、追究银行违约责任等。
目前购房人的“停贷通知书”中要求暂停银行贷款，“由贷款合同约定的按月支付形式改为暂停按月支付，直到楼盘复工或交房以后再恢复按月还款”，这在法律上属于对合同内容的变更。合同的变更应经过双方协商，未征得对方同意，购房人是不能随意变更合同内容的，否则将构成违约，不受法律保护，同时业主还将向银行承担违约责任。
二、业主对银行过错的有效抗辩
网上流传的“停贷通知书”在要求停贷的同时，主要控诉了银行的三大罪状：一是作为贷款方，为何在房子主体结构未封顶前发放按揭贷款？二是为何违规将按揭贷款资金划入非监管账户？三是作为资金监管方，为何没有履行资金监管义务，导致预售资金支出不明？不少律师认为，如果有充分证据证明银行确实存在前述三项过错，购房人的停贷行为具有正当性，但是这种正当性是否能够成为购房人停贷的有效抗辩？下面笔者进行逐一分析：
（一）银行违规放贷
实践中，违规放贷在业内几乎是公开的秘密，甚至有些开发商以此为条件跟放贷银行谈合作。根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》相关规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。那么，购房人能否以银行违规放贷主张按揭贷款合同无效？
笔者从Alpha平台检索了相关裁判文书，目前法院单独以银行违规放贷直接裁判借款人可以停贷的可能性不大。银行放贷行为的合规性审查由银行监管职能部门进行，一般认为即使银行确实存在违规放贷行为，甚至监管部门已经对此作出相应处罚这一事实也并非判断民事行为效力的依据规定，不必然导致借款合同的无效。
（二）银行违规将按揭贷款资金划入非监管账户
1. 有关规定
各地相关部门普遍出台了关于商品房预售资金监管办法的相关文件，如山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、中国银行业监督管理委员会山西监管局于 2011 年制定的《商品房预售资金监管办法》规定“收取的商品房预售款必须直接存入预售款专用账户”。日前河北沧州发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），明确提出，商品房预售资金应全部存入监管账户，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。
- 法律分析
因银行不仅了解政府部门关于预售房按揭贷款专款专用的规定，而且知晓开发商开立的商品房预售款专用账户，如果银行违规将按揭贷款资金划入非监管账户，从而导致商品房项目发生停工、烂尾的，可以据此认定银行在按揭贷款合同履行过程中存在过错。《民法典》第五百条规定：当事人在订立合同过程中有违背诚信原则行为，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。因此，在这种情况下购房人发出停贷声明具有正当理由。 - 典型案例
广东省高院作出的案号为( 2018 )粤民申 7516 号民事裁定书具有很大参考意义。在本案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金挪用项目烂尾。广东省高院从公平原则、诚实信用原则出发，维持一二审判决：开发商交房前，购房人有权不还贷，购房人已付的贷款银行不予退回。但由于上述案例仅是广东高院判决，最高人民法院没有发布全国性统一的司法解释，且我国并非遵循判例的国家，其他省份法院的裁判可能与此并不相同。
（三）银行没有尽到监管义务，致使监管账户的资金被违规挪用 - 问题思考
（ 1 ）贷款银行是否一定属于监管银行？
以山西省《商品房预售资金监管办法》为例，该法第三条规定，本办法所称监管银行（即受托银行），是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。据此，并不是所有的贷款银行都属于监管银行、承担商品房监管预售资金的监管义务与责任。如贷款银行并非监管银行，不足以认定贷款银行承担监管义务，并由此承担监管不力的法律责任。
（ 2 ）银行监管义务包括哪些？
还是以山西省《商品房预售资金监管办法》为例，根据该法第五条规定，监管银行应按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管：
① 审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金；
② 对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报；
③ 将商品房预售资金专用账户情况及预收款的缴存、支取相关凭证报当地监管部门和人民银行备案。 - 法律分析
笔者以“金融借款合同纠纷、商品房、监管”为关键词检索了相关裁判文书，发现实践中购房人以银行未尽到监管义务主张停贷或其他诉求很难获得法院支持。具体区分以下两种情况进行讨论：
（ 1 ）贷款银行不是监管银行
因贷款银行不是监管银行，商品房预售资金监管协议也并非监管银行与购房人签订，这种情况下，根据合同相对性，购房人无法要求监管银行承担违约责任，停贷作为一种抗辩理由自然也就丧失了法律基础。
（ 2 ）贷款银行是监管银行
在贷款银行与监管银行同一的情况下，实践中有法院以“银行是否尽到审查、监管义务，不影响银行对外民事行为的法律效力”为由否定停贷行为的合法性。但是根据公平原则与诚实信用原则，参考广东省高院判例，笔者认为在贷款银行与监管银行一致的情况下，如银行确实没有尽到监管义务致使监管账户的资金被违规挪用，最终造成项目停工、烂尾的，其应当就其过错承担相应的不力后果，至少购房人据此停贷具有正当性。7 月 14 日，西安市有关部门发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，作为全国首个烂尾楼官方防范政策，明确指出商业银行违反预售资金监管协议，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。
三、最高法判例启示
2020 年底最高法院作出的（ 2019 ）最高法民再 245 号判决引起了业内人士广泛讨论，主要是带给了我们以下启示：
（一）案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体
根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。最高院据此认为，应由开发商向贷款银行返还收取的购房贷款本金及利息，购房人不负有返还义务。
（二）关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务应当平衡
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。最高院认为必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，不能仅从合同相对性割裂地探讨房屋按揭贷款关系。若因开发商原因导致楼盘停工或烂尾、不能交付，购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
综上所述，烂尾楼下购房人强制停贷具有合理性，但因合同相对性原理，在此次“断供潮”之前，法院审判中对购房人的停贷行为多持否定态度，故在未解除购房合同、贷款合同的情况下直接断供，对购房人有较大法律风险。买受人强制停贷虽不能够直接解决烂尾楼问题，但有助于引起政府重视、能够进一步强化银行购房款监管和专款专用制度，从而推动问题的解决。毕竟对业主来说，强制停贷更多的是走投无路，其本心仍是希望问题得到解决。