包租公变卖跑路租客留下的物品，结果……

导 言
包租公抱怨道：经济不景气，又有租客跑路了。唉，留下一屋子东西，还把房间的门改了！得清理，又得还原房屋。这不少的费用呀，押金都不足以抵扣，不如把房屋里面的设备变卖，抵偿损失？
律师：且慢！且慢！变卖租客遗留物品不一定能得到法院的支持，可能还要赔偿租客的损失！
一、包租公是否对租客遗留物品享有留置权？
案例一、合同有约定，不一定就享有留置权
（2020）皖0504民初1474号案中，安徽省马鞍山市雨山区人民法院认为：“留置权属于物权，应当遵循物权法定原则，当事人之间创设留置权的行为无效，方远公司基于合同约定，主张其享有留置权违反了物权法定原则，应属无效，本院对其主张不予支持。”
案例二、合同没有约定，不一定没有留置权
（2018）苏0623民初3738号案中，江苏省如东县人民法院认为：“案涉合同关系中的被告拖欠原告租金，而两条手套浸胶生产线却一直存放于原告出租的厂房内，被告停止生产后，经法院调解至今未腾空所租赁的厂房，亦未支付尚欠款项，原告一直保管着被告置放于厂房内的该生产线。被告纳百园公司、曹健作为债务人，不履行到期债务，原告振南公司作为债权人可以留置已经合法占有的被告方的该两条手套浸胶生产线，并有权就该生产线优先受偿。故原告主张案涉两条手套浸胶生产线享有留置权的诉讼请求有事实依据，且不违反法律规定，本院予以支持。”
案例三、没有合法占有遗留物品，不享有留置权
（2019）吉0103民初438号案中，吉林省长春市宽城区人民法院认为：“至于原告要求对被告所有的、存放在原告厂房办公楼内的所有生产设备及物品享有留置权的问题，因现阶段原告没有合法占有被告的生产设备及物品，原告主张留置权不符合留置权的法律规定，不予支持。”
案例四、对于所有权不属于租客的物品，可以行使留置权
（2019）粤03民终28944号案中，广东省深圳市中级人民法院认为：“基于维护占有的公信力和保护交易安全原则，本院认为物权法第二百三十条规定的债务人的动产不仅仅限于债务人所有的动产还包括债务人合法占有的动产。在现实生活中，经常发生债权人占有非债务人所有的动产的情况，特别是在便利日常生活的小额合同（如本案的保管合同）的订立过程中，如果要求债权人必须考察动产是否属债务人所有，交易成本显然过大。而要求债权人只能对债务人所有的动产成立留置权，显然不利于交易安全的保护。因此，在物权法并未明确规定债权人只能留置债务人所有的动产的情况下，本院认为京基停车场可以留置车辆停放人合法占有的车辆，在停放人未缴纳停车费的条件下留置权依法成立。”
二、包租公能否变卖租客遗留物品？
案例五、债务人才能申请法院变卖遗留物品
（2014）深罗法民二初字第63号案中，广东省深圳市罗湖区人民法院认为：“依照《中华人民共和国物权法》的规定，债务人在留置权人拒不行使留置权时，可以向人民法院请求拍卖、变卖留置财产。留置权中，债务人为请求实现担保物权案件适格的申请人。本案中，申请人作为留置权人申请实现担保物权，没有实体法上的依据，该申请本院不予支持。”
※笔者认为该案例需要结合司法实践考虑被驳回的原因。
《民法典》第四百五十四条规定，“债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产”。
换言之，留置权人也是具备行使留置权的实体权利。一般情况下，法院不会径直裁定拍卖、变卖留置，而需要先审查是否构成留置权，进而判决债权人在留置权实现范围内优先受偿。待取得生效判决之后，留置权人可申请法院强制执行，此时通过法院拍卖、变卖留置物，则对于留置权人而言更为稳妥。
三、操作建议
包租公哭道：难道让东西一直占着地儿，又不能清理，又不能变卖吗？不能清理，还怎么租出去？
律师：给你支几招！
1、如想行使留置权，事先在租赁合同中设置留置权条款仍十分必要。留置权条款包括行使留置权的情形、留置权实现的范围、留置财产后的债务履行期限、留置物的处置等。
参考条款如下：
①当承租人不履行义务时，出租人有权留置承租人同等价值的物品；
②留置权担保范围包括租金及利息、承租人未履行债务而造成的违约金或者损害赔偿金、留置物的保管费用、实现留置权的费用、律师费、诉讼费/仲裁费等；
③若承租人未履行债务超过60日的，出租人有权处置留置物，承租人同意出租人自行变卖处置留置物并就变卖留置财产所得的价款优先受偿。
2、若未能在租赁合同中详细约定留置权，承租人跑路后，出租人应妥善保管遗留在租赁房屋内的物品，并通知承租人尽快付清租金及相关款项、清理房屋内物品。承租人回复放弃物品所有权且要求出租人自行处理的，出租人尽量与承租人再次确认处置方案如变卖物品。另外，若变卖物品所得价款高于承租人应付款项的，应返还给承租人。
3、若租赁合同中约定“承租人逾期清理租赁房屋内物品的，视为放弃遗留物品的所有权，遗留物归出租人所有”，出租人可据此清理遗留物品。然而，需要注意的是，遗留物品的所有权可能是承租人以外的第三人，该条款不能视为第三人对所有权的放弃。一旦发生纠纷，第三人有权向出租人索赔。
综上，草拟租赁合同文本时，可增设担保债务实现的条款。一旦陷入争议，先妥善保管租赁物内物品，通知承租人及时清偿债务，积极沟通。无法协商一致，变卖前也要三思，必要时，可先寻求专业的法律意见。