优秀案例 | 购房资格转让纠纷案件解析

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2015年11月，河南某置业公司向何某出具编《收据》一份，主要载明：交款单位为何某，金额237506元，收款事由为诚意金，备注：某地块D-03#-1204东南，交款人何某。
2017年4月，张某、何某、郑州某房产经纪公司三方签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：出卖方为何某，买受方为张某，居间方为郑州某房产经纪公司。何某自愿将坐落于D-03#-1204房屋出售给张某，张某对该房屋已做了充分了解并实地看房，对该房屋无任何异议，自愿购买。该房屋的所有权人为何某，楼层为12层，建筑面积87平方米。张某与何某双方协商后的房屋实际成交价格为979000元。张某于本合同签订时支付定金及佣金50000元，何某同意该定金在房屋过户交接手续办理完毕前由郑州某房产经纪公司保管，在办理房屋交接时转为物业交接保证金，郑州某房产经纪公司的佣金由张某支付18400元，张某须向郑州某房产经纪公司交纳过户服务费1000元。何某保证该房屋权属清晰、无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与何某有关的权属纠纷或债务纠纷，由何某负责解决并承担一切后果及违约责任；如张某、何某任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生前述等违约责任，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且郑州某房产经纪公司所收取的本合同佣金一律不予退还。何某支付总房款为577506元，首付款为237506元，银行贷款为34万元，转让费为401494元，在张某、何某双方共同办理更名手续时，张某共须向何某支付639000元；张某与何某双方协商更名手续在2017年4月25日前办理完毕。该合同落款处甲方签名为何某，乙方签名为黄某(张某母亲)、张某，丙方为郑州某房产经纪公司盖章。
张某向何某支付639000元后，河南某置业公司向张某出具《收据》一份，主要载明：交款单位为黄某，金额237506元，收款事由为诚意金，备注：某地块D-03#-1204东南，交款人何某。同日，何某出具《补充协议》一份，主要载明：本人何某将某地块D-03#-1204房屋转让给黄某，收据已在2017年4月23日改为黄某名字，收据号***,如果后期为房屋手续须何某配合，何某应当积极配合办理。
后因河南某置业公司问题，该房屋没有建造。
2019年10月，张某起诉何某、郑州某房产经纪公司，要求判令解除张某、黄某与何某、郑州某房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》,何某、郑州某房产经纪公司共同退还购房款639000元及利息。

原告张某起诉要求解除合同是基于本案案由是房屋买卖合同纠纷。沈欣律师接受何某委托后，认为该《房屋买卖合同》项下双方的权利义务已经履行完毕，不具备合同解除的条件，原告要求被告退还购房款及违约金没有合法依据。
该合同虽然名为房屋买卖合同，但从该合同的主要内容及主要条款第四条付款及过户约定为空白、第九条的其他约定部分来看，该合同并不是真正意义上的房屋买卖合同，没有约定一次性付款或者按揭贷款，而是何某将其购房权认购资格转让给张某的购房资格转让合同。
一审法院认为：河南某置业公司向何某出具诚意金收据，何某与河南某置业公司之间达成房屋买卖意向，何某取得具有优惠性质的房屋购买权，并未取得房屋所有权。依据《房屋买卖合同》,张某向何某支付转让费401494元及“首付款”237506元后，可以总价款577506元向河南某置业公司购买涉案房屋，何某配合张某到河南某置业公司办理诚意金收据的更名手续，合同虽约定张某支付何某的237506元为“首付款”,但张某实际受让所得是具有债权性质的房屋购买权，双方之间实为房屋购买权转让合同关系。张某购房目的现未实现是河南某置业公司的行为导致，张某在未经确认丧失购房权的情况下起诉要求解除涉案《房屋买卖合同》,依据不足，该院不予支持。郑州某房产经纪公司作为专业的房产中介机构，在交易时应对涉案房屋状况进行审慎查验，规范交易行为，其在涉案房屋无预售许可证的条件下，促成买卖双方达成所谓房屋买卖合同并收取张某佣金，存在重大过错，故对张某要求郑州某房产经纪公司返还佣金的诉讼请求，该院予以支持。
一审宣判后，张某不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。张某提出再审。
河南省高级人民法院再审认为：张某对该合同内容明知并认可，其向何某支付了转让费401494元、首付款237506元共计639000元，双方与河南某置业公司办理了购房主体的更名手续，至此双方对合同约定的各自义务已经履行完毕。本案《房屋买卖合同》并非是何某将约定的房屋交付并转移给张某、张某支付价款的合同，实质是对房屋购买资格的一种有偿转让。该转让合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，该合同亦未违反法律、法规的强制性规定，生效判决认定为有效合同并无不当。河南某置业公司为张某出具诚意金收据后，河南某置业公司与何某之间的房屋购买主体便转移给了张某，张某即获得涉案房产购房资格。河南某置业公司与张某之间房屋买卖合同关系已经成立。涉案《房屋买卖合同》是债权债务的概括转移，不涉及房屋的交付转移。何某与张某变更房屋更名手续后，河南某置业公司已经认可张某的购买行为，河南某置业公司作为房屋交付方对张某履行义务。对于张某所述其不能实现购房目的，系张某与河南某置业公司之间的争议，张某要求解除其与何某之间的《房屋买卖合同》依据不足，生效判决不予支持并无不当
2022年，张某、黄某再次起诉，被告为何某、河南某置业公司，诉讼请求是判令解除张某、黄某与何某、河南某置业公司签订的《房屋买卖合同》,何某、河南某置业公司共同退还张某、黄某购房款639000元及利息。
沈欣律师认为本案构成重复起诉，应裁定驳回起诉。
一审法院裁定驳回张某、黄某的起诉。张某、黄某上诉。二审法院认为：上诉人张某、黄某一审诉讼的原告、被告与前案案件在当事人方面虽有部分不同，但均是基于同一法律事实。前案案件中，张某请求解除其与何某、郑州某房产经纪公司三方签订的《房屋买卖合同》,何某退还购房款639000元。本案张某、黄某再次请求解除张某、黄某与何某、河南某置业公司签订的《房屋买卖合同》,并请求何某、河南某置业公司共同退还张某、黄某购房款639000元。案涉《房屋买卖合同》系同一合同，且请求返还款项的理由亦是基于同一法律事实，本此诉讼的诉讼请求实质上是在否定前诉裁判结果，原审法院以本案构成重复诉讼，驳回张某、黄某的起诉，并无不当。遂，驳回上诉，维持原裁定。
2023年4月，张某、黄某第三次起诉何某、河南某置业公司，要求判令被告河南某置业有限公司向二原告返还诚意金237506元及资金占用利息，被告何某对上述债务承担连带责任。
一审法院认为本案案由应为预约合同纠纷，判决被告河南某置业有限公司向张某返还诚意金237506元及资金占用利息，驳回其他诉讼请求。

该案从2019年10月到2023年4月，历经一审、二审、再审四年六场诉讼，经过实体和程序双重审理，在沈欣律师的不懈努力下画上了一个圆满的句号，沈欣律师充分维护了当事人何某的合法权益。
律师简介

沈 欣
北京市京师（郑州）律师事务所
律 师
郑州升达经贸管理学院 校外导师
专业领域：
婚姻继承、公司诉讼、刑事辩护
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高成志律师

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