房屋为什么不能过户？

案情介绍
原告老苏诉称：2002年5月31日，被告Y分行与原告老苏达成拆迁协议，被告因建造营业大楼，需拆除原告所有的杨村大街42号营业用房。被告将杨村大街40号系属被告的营业用房底层二间作为对此的置换。房屋拆除后，就上述房屋双方进行了相应形式意义上的置换，但被告并未将房产权证及土地权证变更至原告名下。诉前，原告发现被告在拆迁时未取得拆迁许可证，故以被告构成侵权为由诉至常熟法院，要求确认拆迁协议无效，并由被告赔偿原告70万元。
第二次庭审时，原告变更诉讼请求，诉求被告继续履行拆迁协议，将房产过户至原告名下。第三次庭审时，原告表示，因被告就置换房屋过户不能，又变更诉讼请求，诉请被告赔偿原告房屋置换前后差价损失585000元。
被告辩称：拆迁协议合法有效。被告已依约履行了义务，且拆迁协议中根本未要求被告办理两证，原告的主张也超过了诉讼时效。
庭审争议焦点有2个：
1、被告有无义务履行置换房屋变更登记手续？
2、过户请求权是否适用诉讼时效？
常熟法院经过庭审举证质证、房屋置换前后差价评估及法庭辩论，认为：
1、名为拆迁协议，实为房屋置换协议。拆迁协议体现了签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。
2、不动产权属变更应履行变更登记手续，不可依“约定所有”作为不动产物权变动的规则。
3、被告至今未将两证变更至原告名下，系违约行为。又因被告过户不能，则应按置换前后差价赔偿原告经济损失。
4、因拆迁协议未定履行期限，故原告随时可要求被告履行义务，原告主张权利的诉讼时效未超过。
后常熟法院判决支持了原告变更后的诉讼请求。
被告不服该判决，就该案提起了上诉。二审法院经开庭后以事实不清且适用法律错误为由裁定撤销原判，发回重审。目前，一审法院在重审中。
律师观点
1、协议名为房屋拆迁协议，但当协议内容契合房屋置换协议的实质要件时，则应按房屋置换合同纠纷处理。
2、房屋置换协议的双方当事人均应按协议约定全面履行其义务。其中，被告负有向原告依约交付房屋及依法办理过户登记的二项主要义务。
《合同法》司法解释（一）第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
据此，本案中原告与被告签订的房屋置换合同体现了双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，亦不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的情形，故该置换合同自双方签字或盖章时已经成立并生效。
房屋作为不动产其权属变更以登记作为物权变动生效要件。仅交付房屋，但变更登记不能，系被告未全面履行合同义务之体现，亦即系违反房屋置换合同之违约行为。
3、要求协助履行过户手续的请求权是否适用诉讼时效？一审法院认为此请求权系债权请求权，适用诉讼时效。笔者认为，本案的该请求权系属支配请求权中的物上请求权，不适用诉讼时效。
关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：
第1种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。
第2种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。
关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：
第1种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。
第2种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
最高人民法院民一庭倾向性意见：
1、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：
房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；
如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
2、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
故此，依最高院民一庭倾向性观点，结合本案笔者认为：
房屋置换合同系无名合同，可比照商品房买卖合同处理涉案纷争。被告已经将房屋交付于原告，原告亦已实现了对房屋的占有，故原告请求被告协助办理房屋过户登记手续的请求权系支配请求权，具有物权属性。物权具有法定性，该请求权不受诉讼时效的限制。