小区树木开发商能任性迁移吗？

近日，据赣州某小区部分业主反映，该小区开发商将原本种植在该小区门口价值不菲的海枣树迁移走了，去向不明，业主们猜测开发商可能把树木迁移到别处去种植了。业主们称经询问物业后得知，小区门口原来种植海枣树的地方将被替换种植普通的桂花树，这一举动遭到了全体业主的强烈反对，因为两者之间价值相差较大，桂花树的景观效果与海枣树也相差甚远。据笔者事后了解，该小区门口被移走的海枣树一共6颗，其中5颗生长不佳，一颗生长正常，海枣树被移走后现未补种任何树种。另笔者还了解到，小区内相同树种也有被移走并已更换成桂花树的现象，这也令全体业主不能理解。那么小区内的名贵树木到底属于哪一方所有？物业管理机构或者开发商是否有权私自移走或者更换呢？



根据《物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”因此，在一般情况下，小区的绿地由业主共同享有所有权，未经全体业主的同意，无论是物业还是开发商都无权私自移走，即使要更换也要更换同等价值的树木。上文所提到的某小区门口的海枣树明显属于全体业主所有，无论是哪一方，未经全体业主或者业委会同意，擅自移走或更换原有海枣树的行为，均属侵害业主们合法权益的行为，全体业主有权要求侵权人停止侵害，恢复原状，如果造成损失的还可以请求侵权人赔偿。
按照国务院《城市绿化条例》规定，在建设工程报批的同时，建设单位需要向主管部门提供详细的绿化配套规划方案，《赣州市城市园林绿化管理规定》中也规定，工程建设项目应当提供附属的绿化工程设计方案供城市园林绿化管理部门进行审查，否则不得发放建设工程规划许可证，而绿化工程设计方案中一般都会有十分详细的说明，包括绿地的性质乃至种植的树木品种等。业主可以要求物业或者开发商公开规划方案和设计方案，当然物业和开发商有可能以各种理由拒绝提供，即使这样，业主也可以向主管部门申请信息公开，根据我国《城乡规划法》和《信息公开条例》等法律法规的规定，核发规划许可证为行政许可行为，属于政府信息公开的范围。

从买卖合同的角度来理解，出卖人未充分履行合同义务的，购房人也可以要求开发商承担违约责任。购房人在购买商品房时，开发商往往会通过各种宣传资料、售楼书、规划图等进行宣传，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”商品房购买人可以结合自己购房时的具体情形，如果开发商提供的宣传资料、说明、广告等对移植的海枣树有具体的说明，且海枣树对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响（鉴于海枣树的相对价值以及该小区本身的高价定位，这应当是肯定的），如果开发商未按照销售时宣传资料的载明种植相对名贵的树木，则还可能构成对合同义务的违反，需要承担相应的违约责任。

当然，城市园林绿化还需要遵守行政规定，无论海枣树的归属如何，根据《赣州市城市园林绿化管理规定》，城市内任何树木不论其所有权归属，确需砍伐、移植的，必须按规定办理审批手续，领取许可证后，方可砍伐和移植。未经批准擅自砍伐、移植或者非正常修剪城市树木的，由城市园林绿化行政主管部门责令停止侵害，赔偿损失，并可处以赔偿额2倍以下的罚款。业主们可以要求物业和开发商提供办理的许可证，如果未经批准擅自移植的，业主们也可以向主管部门进行举报，从而制止这种不适当的行为。
近年以来，赣州市中心城区出现了多起业主集体维权的事件，有的在售楼部门口拉横幅，有的在党委政府门口示威，有的集体上访表达诉求，对当地社会稳定造成了不小的负面影响。此类不稳定事件的主要原因是业主与开发商或者物业管理机构在合同履行中产生的分歧，开发商履行合同不到位、商品房存在瑕疵、物业管理机构侵害业主权利等是常见的矛盾来源，当然，也有个别小区个别业主诉求不正当、不合理引起纠纷的情形。追根溯源，还是商品房买卖、物业服务等合同法律关系中主要义务履行一方在合同履行中的诚信缺失问题。诸如此类的纠纷，不断的考验着开发商的诚信和良心，也考验着社会诚信体系建设面临的困境。