海南取消预售，陕西会跟进吗？取消预售是否有利消费者？当我们谈商品房买卖（预售）法律风险时，我们究竟在说什么？

引言：什么是房屋预售？买房为什么不一手交钱，一手交货？为什么要预售改现售？取消预售对谁有利？商品房买卖合同（预售）还可以这么解读。
一、房地产政策“逆行者”
疫情之后，为企业纾困，重新激发市场活力成为主流趋势。西安、济南、杭州、上海、天津、无锡、南昌等地均出台政策应对疫情。以西安为例，2月8日发布的《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）》的通知，涉及房地产的就有分期缴纳土地出让金及预办理不动产产权证政策。
近期，深圳又在3月11日宣布，在满足一定条件的情况下，房企可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%，并且简化了业务流程。
与此形成鲜明反差的是，3月7日晚间海南省出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。海南全省新出让住宅土地停止商品住房预售制度，实行现房销售制度的消息一出，便成为行业最受关注“逆行者”。同时也是疫情以来第一个收紧调控的消息。

二、预售制度的阳光面和黑暗面
为什么海南省作出这样的决定？我们得从预售制度说起。1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》通过，预售制度正式立法确立，从此影响了中国人26年。商品房预售顾名思意就是房子还没有盖好，就提前卖出去的制度。生活中常见的现象就是你买房的时候，可能还只是一个基坑。长达26年的时间足以让我们对这种交易方式习以为常，但这种交易方式却是真正的中国特色。
预售制度是香港房地产三大发明之一（土地70年产权、公摊面积、商品房预售制），发明权归霍英东。20世纪50年代香港人口激增，但是房子难盖。一方面地产商缺钱，盖不动；另一方面市民没钱，买不起。这时候初入房地产的霍英东发明了个工具“售楼说明书”，他就在售楼说明书上向市民推介分期付款的卖楼新方法：第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥二楼楼面交10%，然后按进度交第三期、第四期……最后一期的余款10%，于领到入伙纸（可理解为交房通知，地产行业把集中交付叫“入伙”）时清缴。起名“卖楼花”，是以“开花结果”作比，意为买时为花，静待结果。霍先生找到高露云律师楼做合规分析，律师说“能弄！”这便开始了房屋预售的时代。
这种方式很好的解决了开发商融资和普通人买房的问题。普通人买不了房，大多受制于“一手交钱，一手交屋”的售楼方式，不管如何，买家都必须一次付清楼价，既不能少，也不能拖，所以要进入物业市场就得非富即贵。而预售制的出现降低了买房人的负担，因此让更多人可以进入市场。另外，通过“众筹”的方式，开发商也有足够的能力进行开发建设，发展商门槛变得更低了。
面对如此强大的制度优势，内地自然引进。而各省市房地产行业的迅速发展本质上是离不开预售制度的。
但是因为出钱时看不到货，预售制黑暗的那一面逐步涌现：工程质量问题、工程进度问题、货不对版、面积缩水、虚假宣传，甚至烂尾跑路。因此多年以来废除预售制的讨论一直没有停息。而此次海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃说，新政策就是为解决商品住房预售制度带来的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。


三、从商品房买卖合同结构理解预售制度
由于预售制度的黑暗面，因此从行政法角度考虑，对其设置行政许可就成了板上钉钉的选择。预售条件：1、已交付全部土地出让金、取得土地证书；2、持有建设工程规划许可证；3、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、办理行政许可。这就是国家层面上对房企靠谱程度的一次确认。再加上预售资金监管等措施，保证房企不挪用预售资金。而其他的细节交给《商品房买卖合同》。
按上文的思路，由于预售许可制度，所以许可事项需要首先披露，就有了范本第二章，“商品房基本情况”（披露建设依据、预售依据、房屋情况、抵押情况、权利状况）；接下来由于预售先交钱的特点，第三章自然就是“商品房价款”（计价、付款方式和期限、逾期责任）；由于存在工程质量、工程进度、货不对版的情况，那么第四章就要重点约定“商品房交付”（交付条件、设施设备、交付时间和手续、逾期责任），这其中就要把未来交货的全部限制和要求写明；接下来担心房子盖着盖着发生变化，就要约定第五章：面积差异处理及第六章：规划设计变更的内容；而作为买卖合同，当然要约定第七章：质量与保修；而为防止开发商一房二卖，并且房屋物权看登记，因此出现第八章：合同备案与房屋登记。最后是房屋买卖特色服务：第九章前期物业。
所以我们可以看到，商品房买卖合同除了第二章付款之外，其余基本上都是对于房地产企业的约束。这意味着，在预售制度之下，开发商违约的概率是压倒性的，甚至还有专业人士说，预售制之下开发商的制度风险基本为0，而制度风险全都在买房人头上。
四、取消预售对购房人有利？我们谈法律风险的时候，我们其实说的是成本。
“房住不炒”是中央的基本政策，央行对于地产金融绝不松口，也代表了高层的基本态度。疫情之后各行各业都迎来了政策宽松潮，地产行业虽有之前提到的纾困措施，但力度一大，就会被叫停。广州、驻马店的政策“一日游”，就非常生动。所以预售真的会远去吗？
我们可以仔细看下海南政策，其实只涉及未来土地，而且只是住宅土地，再加上海南现有的库存土地，实际影响可能并没有想象的大。一旦全面取消预售制度，短期看，很多中小房地产企业必将出局，而那些宽裕的国企、大企业可能还能好一些。而长久来看，大企业的资金压力也会骤升，回款周期极大的拉长。国企融资成本较低会比较舒服，中国指数研究院近期发布的《2020年1-2月全国房地产拿地排行榜》显示的top50房企拿地总额2861亿元，同比增长28%。这种销售萎靡、拿地却上涨的背离，一定程度就反映出了国企资金的优势，中指院排行榜中，华润置地、保利发展、中海地产等房企均在前列。而负债率较高的房地产企业可能就是分分钟倒闭。

至于很多人主张现售制度对购房人有利，笔者并不能赞同。诚然，作为房地产律师经办的购房人与开发商的诉讼90%都多少与预售制度有关，或者直白的说，就是预售制度造成的，取消预售制度后，很多质量问题、工期问题、面积问题、交付问题、办证问题、烂尾问题等都不会再发生，但是那时候很可能就买不起房了。其实商品房预售对于中国很多老百姓而言，是在这个单方上涨几十年的市场里，唯一一个可以用打折价买到房子的途径。老百姓可以提前锁定价格，来购买两三年后可能迅速上涨的房产。
目前市场上是现房、期房并存的，可是为什么还是有那么多的人购买期房，核心的原因就是“便宜”。而按照经济学的理论，任何价格上的“便宜”，必然带来其他方面的“成本”。预售商品房在法律上的风险（如前述总结的问题）就是获取价格“便宜”的成本。律师告诉大家买房风险防范，其实最有效的一招都没说，那就是：去买现房。然而这样的成本太大了。
因此考虑到市场稳定和对于民众的影响，大范围取消预售制显然不现实。而且疫情刚过，各地都尽可能激活市场，“一城一策”的原则还是存在一定松动空间，因此很多二、三线城市疯狂试探政策底线。一些过于宽松的房地产政策使得基层政府被中央敲打，也反映出大的趋势还是收紧。可能未来预售制度还会存续很长时间，但是对于预售资金的监管、使用，对于预售监管只可能更严，房企分化也会不断加大。