安居 · 精装房

成家立业源自于宋朝吴自牧的《梦梁录·恤贫济老》，“杭城富室多是外郡寓之人……四方百货，不趾而集，自此成家立业者众矣。”后世将其引申为个人对家庭、事业追求的圆满状态，即成家、立业，抑或立业、成家。而“成家”一词最早却来源于汉朝赵晔所编著的《吴越春秋·越王无余外传》中，“成家成室，我造彼昌”。可见，“家”一词在我们心中的重要性。但家不仅仅是男女双方的结合，也需要有一个安居的场所。因此，在我们的眼中家的概念与房总是无法分开的。
中国房地产的发展，大致可以划分为两个阶段，即福利分房阶段与商品房阶段，并以1998年7月3日国务院印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发〔1998〕23号作为分界线，该文件指出我国将于“1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，启动商品房市场。自此以后，福利分房的时代结束，我国开始全面迎来商品房时代。
而商品房的购买交付可分为毛坯交付与精装交付。2017年之前，市场上的商品房大多为毛坯交付，精装交付在房地产市场的比例极小。但2017年，中华人民共和国住房和城乡建设部印发了关于《建筑行业发展“三十五”规划的通知》，其中明确提出要提高新建住宅全装修成品交付比例。自此之后，因政策导向房地产市场精装房的比例逐步上升。就贵州而言，2020年12月，贵州省人民政府印发了《关于加快推进成品住宅建设的指导意见》，其中提到：“到2021年，在贵阳市(含贵安新区)、遵义市、安顺市(以下统称试点市)开展成品住宅建设试点，试点市政府投资新建公共租赁住房必须建设成品住宅；试点市中心城区新开工商品住宅(三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过200平方米的商品住宅除外)成品住宅面积比例分别达到40%、50%和30%，郊区市(县)比例达到3%—15%。鼓励其他非试点市(州)结合实际积极探索推进成品住宅建设发展。”
在上述政策的导向之下，可以看出精装房将是未来房地产市场发展的重要趋势之一。与传统的毛坯交付不同，精装交付的实质上是：毛坯房产权＋附带性装修。因此对于购房者来说，在精装房的交付验收上，不仅涉及毛坯房的产权、质量等，还会涉及到附带性装修的质量、规格等新型问题。面对精装房涉及的新型法律问题，如何有效保障购房者在精装房在附带性装修上的合法权益，我们将对此进行分析。
一、何为精装房
俗话说，欲闻其事先知其史，所以说到精装房，我们也应当从其概念谈起。精装房并不是一个法律意义上的概念，它只是通俗的一种叫法。根据《商品住宅装修一次到位实施细则》指出，房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的房屋，简称为全装修住宅。因此，精装房在法律上的被称为全装修住宅。根据《商品住宅装修一次到位实施细则》的规定可以看出，精装房应当至少完成以下两个部分：第一，房间的墙壁、天花板等应当铺装或者粉刷完毕。第二，厨房及卫生间的基本设备，例如厨灶、马桶等应当全部安装完毕，能够满足生活使用的基本要求。至于上述装修的风格、使用哪个品牌的设备等，则由当事人之间协商确认。
二、精装房买卖合同怎么签
在签署合同时，我们要理解合同的一个基本原则，即合同相对性原则，这个原则大意是说，合同只能够约束签在合同上签字确认的主体，对未在合同上签字确认的主体，我们一般不能够对其追责或要求其履行合同的义务。在理解了合同相对性原则的基础之上，我们再来聊一下精装房买卖合同怎么签订以及其中存在的法律风险。
目前市场上，精装房的房屋买卖合同一般有三类模式：
第一种，房地产开发公司与购房者签订毛坯房买卖合同后，另行指定购房者与其他的装修公司签订装修合同。在这种模式下，购房者实质上是向两个不同的主体购买了两个不同的商品和服务，向房地产开发公司购买的毛坯房产权，向装修公司购买房屋装修。受制于合同相对性原则的约束，若房屋的装修出现延迟交付、质量不达标等违约责任时，购房者仅能够要求装修公司承担违约责任，而不能向房地产开发公司追责。并且在现实生活当中，许多装修公司实力往往不如房地产开发公司雄厚，甚至出现皮包公司的情况，造成购房者损失无人承担。针对上述情况，笔者建议在此种交易模式下，购房者在与房地产开发公司签订的毛坯房屋买卖合同明确约定，房地产开发公司应当对房屋的装修承担连带责任。
第二种，房地产开发公司与购房者签订毛坯房买卖合同后，购房者再与房开公司签订一份装修合同。此种交易模式下，虽然毛坯房买卖合同的主体与装修合同的主体均为房地产开发公司，若房地产开发公司因此违约的，购房者可以直接请求房地产开发公司承担相应的违约责任。但是毛坯房与房屋装修被区分开来，精装房的整体交易被分割为：毛坯房买卖关系和装修部分的委托承揽关系，毛坯房与装修部分约定两种交付标准。若因房屋的装修问题，购房者要求房地产开发公司承担退房等违约责任的，存在不能得到法院的支持的可能。并且在毛坯房达到交付标准，仅装修部分违约的情况下，房地产开发公司对购房者的损害赔偿责任也仅限于装修部分。
第三种，房地产开发公司与购房者签订的商品房买卖合同中约定装修条款。此种交易模式下，精装房的毛坯房产权与装修部分系作为一个整体向购房者进行出售的，其作为买卖合同标的物的整体，无论是毛坯产权，还是装修部分出现质量瑕疵、交付迟延等违约行为时，购房者均可以要求房地产开发公司将其作为整体的质量问题而承担相应的违约责任。
举个例子来说明一下第二种交易模式下与第三种交易模式下违约方责任承担的区别。我们作为买方，现在向卖房购买了A、B两种货物，若A货物出现质量问题，但B货物质量达到买卖合同约定标准的，我们仅能就A货物向卖方主张违约责任，不能主张B货物的违约责任。但现在卖家将A、B两种货物打包放在一起作为一个整体向我们出售时，若A货物出现质量问题，但B货物质量达到买卖合同约定标准的，我们可以主张整体货物的违约责任。
三、若合同中约定了具体的装修标准，经过工程造价鉴定后，若实际装修标准低于合同约定的具体装修标准的处理方式
在精装房的买卖交易当中，虽然购房者仅支付了一笔购买房屋的费用，就获得了毛坯房产权＋装修，但该装修的费用系作为房屋的溢价款包含在购房房屋的费用当中。因此，若合同中约定了具体的装修标准，经过工程造价鉴定后，若实际装修标准低于合同约定的具体装修标准的，根据相关司法实践，购房者可向房地产开发公司主张：合同约定的装修费用与实际装修费用之间差额部分，减去企业应上缴的税金和规费以及利润后，剩余的价款。
南京市区中院（2017）苏01民再17号判决书
关于第二个争议焦点，本院再审认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与童克亚签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效，童克亚有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房。鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，童克亚要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，本院再审予以采信；
经鉴定所确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元；根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，合同约定的装修价格与实际装修差价为187362.21元（444177.04元-256814.83元）。
四、若合同中未约定具体装修标准的处理方式
购房者与房地产开发公司签订的《房屋买卖合同》或《装修合同》中可能存在未对房屋装修的标准进行约定，或者即使对装修条款约定了，但存在约定不明等情况，导致不能对购房者与房地产开发公司之间就装修标准达成的合意进行明确。此时，可以参考江苏省高级人民法院2019年发布的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明又不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，有国家标准的，按照国家标准执行；没有国家标准的，按照行业标准执行。
《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
4．装修质量要求认定的一般规则。交付装修房的装修质量，应当符合有关法律、法规的规定，建设工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明又不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项的规定予以认定。法律、法规有相关强制性规定的，应当适用强制性规定。房屋所在地房地产有关职能部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范，依照有利于合同目的实现以及合同全面适当履行原则在裁判说理时参照适用。
同时，若房地产开发商的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和许诺等，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十一条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
因此，当购房者与房地产开发商之间对房屋装修的标准有争议时，购房者可以主动收集房地产开发商的宣传广告、样板房等信息，将其作为认定房地产装修标准合意的证据之一。
纵观商品房开发销售的整个过程，精装房在建工程报批、报监及竣工验收备案至商品房销售方案备案阶段、前期销售宣传至最终的商品房预售/买卖合同签订及商品房交付阶段，每一个环节都存在引发法律争议的风险，一旦出现疏漏，很容易陷入纠纷的泥沼。因此，在购买精装房时，除了注意毛坯房产权的交易问题，应当注意到与房地产开发商之间对装修部分的合同约定，以保障自己最大的合法权益。