楼上房屋漏水，楼下租户该如何维权？

案情简介
2017年2月，原告A公司（承租方）与被告陈某（出租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限为5年，自2017年2月6日起至2022年4月6日止；租赁期限内前三年以每年租金（不含税）19万元计算，从第四年起年租金逐年递增，每年按上年租金5%增长率分别计算。承租方须在本合同签订后次日内向出租方缴纳房屋租赁保证金30000元。租赁期间，承租人应当履行租赁物的维修义务。双方还约定出租方未依法依约履行主要义务，致使承租方无法营业达到30天以上，需向承租方支付违约金，此外还需赔偿提前终止合同后承租方的装修剩余价值。合同中双方还对租赁房屋的交付、房屋返还时的状态、免责条款等其他事宜进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了租房保证金3万元并支付了第一年租金19万元。原告在装修时发现房屋天花板漏水，遂告知被告并要求处理，原告装修停工。被告迟迟未解决，而是诉至法院要求楼上房屋业主及开发商限期排除妨害，将漏水处修复并赔偿租金损失。由于本案双方当事人无法就损失赔偿问题协商达成一致，原告遂于2017年12月诉至法院要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告返还原告已支付的房租并赔偿原告违约金10万元及原告因房屋装修及添加办公设施而造成的经济损失70余万元。
法院判决
本案历经一审、上诉发回重审、后又上诉，最终法院判决，原被告双方签订的房屋租赁合同于一审诉状送达至被告时解除，被告需返还原告保证金、部分已支付的租金并支付各项损失20余万元。
法院认为，被告出租的房屋存在漏水现象，在原告告知其之后仍未积极履行维修义务，构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。
维权提示
业主在自家房屋遭遇非因自身原因导致的漏水问题而产生损失时，通常可以向楼上业主、开发商或者物业公司主张权利。然而租户仅仅作为房屋的使用人，显然在遭遇这些漏水问题导致损失时，最近的权利主张对象即为房东，因为房东作为出租方有义务向承租方提供符合使用目的并能够正常使用的房屋。当然，也可以要求具体的侵权人承担侵权损害赔偿责任，但承租方则需要承担较大的举证责任，因为通常从表面上难以确定漏水原因，即确定侵权责任主体。
因此，租赁房屋，首先，在签订合同时就应当考虑租赁期限内房屋的维修问题。《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。如果出租方要求在合同中约定租赁期限内房屋的维修义务由承租人承担的，承租人应当要求明确具体承担哪些维修事项，类似房屋漏水等问题的维修难度较大、牵涉的主体较多，可尽量要求出租方承担，且根据交易习惯，租赁房屋也是“大修为主、小修为客”。
其次，发现漏水问题，一定要及时固定证据，可通过拍照、录音录像等方式固定现场，做好证据收集。同时及时告知房东、物业公司及相邻房屋业主，尽快查找漏水原因，及时维修，减少损失。
第三，与相关主体就损失赔偿问题进行协商，同时做好减损措施，因为自身原因导致扩大部分的损失，最终还是得由自己承担。
最后，实在协商不成，也只能通过诉讼的法律途径维护自身合法权益了，但要注意的是应当结合实际情况选择有效的诉讼策略。像上述案例中漏水问题严重影响经营使用且不能及时解决的，可要求解除合同，及时止损。如果经过评估，重新寻找租赁物花费的人力物力成本远超维修成本的，也可考虑先行维修并向出租方提出损失赔偿、减租等主张。