这笔5万的购房定金，该不该退？

购房是人生大事，特别是对一个普通工薪家庭来说，要在一线城市购买一套商品房，意味着您两到三代人可能都得当一辈子“房奴”，为房子奋斗毕生！但当您交了购房定金后才发现房子与墓地相邻，您说这购房定金能退回来吗？
案情：
笔者近日接到老同学曹女士从上海打来的求助电话称：2016年9月中旬一天下班后，房屋中介带曹女士及丈夫看了上海宝山区的一套二手房，售价约300万元。房屋户型不错，价格勉强能承受，看房时已是晚上8点多，天早已黑得无法查看房屋外围情况。考虑到2016年以来上海房价一直在涨涨涨，自己已多次错失购房机会，再不下手可能这辈子都买不起房了，曹女士咬咬牙在看完房的当晚就与房东（甲方）和房屋中介公司（丙方）签订了《房屋定购协议》，并向房东交了伍万元购房定金，约定：若任何一方反悔的，按“定金罚则”处理，即买方反悔不买的，购房定金不退；卖方反悔不卖的，双倍返还定金给买方。第二天，曹女士满心欢喜带着女儿再次来看房，才发现自己定购的房屋与墓地相邻仅30余米。对此，房屋中介和房东事先未向曹女士进行任何说明！
曹女士无法接受房屋与墓地相邻的事实，大呼上当受骗，找房屋中介和房东要求退回伍万定金，对方答复称：1、签订《房屋定购协议》是双方自愿的，房屋可以退，但定金适用“定金罚则”处理，分文不退！2、曹女士出尔反尔属违约行为，不追究违约金已经是仁至义尽了！
曹女士懵了，这伍万购房定金就真的“打水漂”了？
什么是“定金罚则”？
《合同法》第115条规定：“ 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。前述规定内容即俗称的“定金罚则”。
“定金罚则”适用条件是什么？
1、必须有违约行为。违约行为的存在时适用“定金罚则”的前提。违约行为是只不按合同约定履行债务的行为，其表现形式多种多样，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等情况。
2、必须有合同目的落空的事实。合同目的落空即合同目的不能shi现，这是适用“定金罚则”的基本条件。
3、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。违约行为或合同目的落空，并不必然导致“定金罚则”的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用。
房东能适用“定金罚则”没收曹女士的购房定金吗？
本案中，曹女士之所以要退房并解除《房屋定购协议》，核心原因是在交付定金后才知道房屋与墓地相邻仅30余米。笔者认为：
1、在中国人的传统思维和意识中，墓地、墓园、陵园等地都是死者安息之地，系不吉利、阴气重、阳气不足之地，选择与墓地相邻而居，绝不是大多数中国人能够接受的，而是相当忌讳的。因此，曹女士退房的核心原因实际上属于买卖标的物存在特殊情况，且该特殊情况对买方作出买或不买的决策时有重大影响；
2、与墓地相邻的房屋在价值上势必、再次转让时受到不利影响；
3、房东在出售房屋时，有义务将房屋存在的特殊情况事先提示、告知买方，让买方享有知情权，但房东及房屋中介均在于曹女士签订《房屋定购协议》前未进行任何告知，而是选择了隐瞒。
因此，笔者认为房东依据“定金罚则”没收定金，缺乏依据，于情、于理、于法不容。
“退房退定金”的法律依据在哪？
《合同法》第54条第1款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。”
第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
第3款规定：“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
笔者认为，
本案中房东和中介隐瞒房屋重要情况的行为，构成买卖过程中的欺诈，欺诈行为系请求变更或撤销合同的法定事由，现在曹女士作为被欺诈一方，有权行使撤销权，申请人民法院或者仲裁机构撤销合同。被撤销的合同从签订之日起就不产生法律效力，房东依据该合同取得的购房定金应当依法返还曹女士。
行使合同撤销权应注意什么？
撤销权有“保鲜期”，行使并非是无期限的，而是有一年的法律时限，且该期限不适用诉讼时效中断、中止或延长的规定，属于不变期间；同时若享有撤销权的合同当事人放弃撤销权后也是不能反悔的。因此，曹女士应当及时依法主张权利。
法律依据：
《合同法》第55条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
结语：
“权利不用、过期作废”。事事以和为贵是中国人的传统思想，但当自身的合法权益受侵害时，不要再一味地被“两院进不得”的思想所束缚。由衷期望一辈子都没进过法院的曹女士，有理有据地讨回自己的辛苦钱。