房屋质量问题的责任承担

问题的提出：
当房屋出现质量问题的时候,业主到底应该找谁来解决问题呢？是找物业公司，还是找开发商，或者由其他责任主体承担责任？本文针对房屋出现质量问题的各种具体情况，结合相关法律规定，为您综合分析房屋的质量问题在不同情况下的责任承担问题。
1、商品房的交付条件
商品房施工完成后，需经过过勘查、设计、施工、监理和建设单位五方验收，并经政府工程质量监督部门竣工验收备案，只有符合上述条件的房屋才能向业主交付，并且开发商在交付房屋的同时应向业主提供二书一表，二书，即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者系房地产开发企业对所售商品住宅承担质量责任的法律文件，载明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等，而后者是房地产开发企业告知业主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件，一般会载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为等事项。一表，即政府质量监督部门出具的《竣工验收备案表》。
2、商品房交付后的质量保修义务
《建设工程质量管理条例》规定
在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限具体如下：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。上述房屋保修期限的起算时间均为房屋交付之日起算。
上述期限是法律规定的建设工程的最低保修期限，当事人之间的约定及质量保修书中约定的期限高于上述期限的以约定或质量保修书为准，低于上述期限的应以上述规定为准。
3、商品房在保修期间质量责任的承担
01
地基基础和主体工程是终身保修，与房屋的使用年限相同，但在实践中，地基基础和主体出现质量问题的情况很少，地基和主体一旦出现问题，则建筑物存在安全隐患，一般情况下建设物将不能使用，业主可以要求退房并赔偿损失。
02
除地基基础和主体工程外的建筑物其他部位，在质保期内，开发商承担保修义务。如出现质量问题，由业主通知开发商履行保修义务，开发商接到通知后组织施工单位进行维修。
4、保修期满后再出质量问题的责任承担保修期满后，房屋如出现质量问题，其责任的承担分两种情况：
01
对于业主专有部分出现质量问题的由业主自行承担，即，保修期满后业主专有部分出现质量问题的，由业主自行更换和维修，费用由业主自行承担。业主也可以委托物业公司进行维修，并承担相应的维修费用。
02
对于公共部分面积及公共设备、设施出现质量问题的由物业公司承担，即，保修期满后公共部分及公共设备、设施出现的质量问题，由物业公司承担维修义务。对于常规的维修，其维修费用由物业公司承担；对于较大规模维修超出物业公司日常维修范围时，如更换电梯、外墙、屋顶翻新等工程时，可在业主大会通过后使用业主公共维修资金进行维修。
5、非正常使用情况下发生质量问题的责任承担
非正常使用情况下发生的质量问题分两种情况：
01
业主自己的原因造成的质量问题，主要是业主自己不当装修或不当使用造成的房屋质量问题；
02
第三人原因造成的质量问题，主要是相邻业主不当装修或不当使用造成的房屋质量问题。
上述两种情况，无论是质保期内还是质保期满后，如果是因业主使用不当造成的，其责任应由业主自行承担；如果是因第三人侵权造成的，应由第三人承担。
因此，当房屋发生质量问题时，首先要分清原因，到底是房屋建筑施工的问题，还是第三人侵权造成的，或者是由于自己使用不当造成的。其次，如果属于正常使用情况下发生的质量问题，则要分清质量问题发生的时间是否在质量保修期内；第三，质量保修期后发生的质量问题，要分清是公共部分还是业主专有部分。只有分清上述质量问题发生的原因和期间，才能找到房屋质量问题的承担人，更好地维护自己的合法权益。
6、法 律 链 接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《商品房销售管理办法》
第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
《建设工程质量管理条例》
第四十条 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。