被执行人在房屋查封之前出售房屋、规避执行，申请执行人如何应对？
六问六答
Q1:被执行人在房屋查封之前出售房屋、规避执行，是否具有可能性？
Q2:遇到这种情况，申请执行人应该如何维护自己的权利？
Q3:如何审查被执行人与买受人签订的《房屋买卖合同》的合同？
Q4:如何理解《执行异议和复议规定》第28条中的“合法占有”？
Q5:能否要求买受人举证已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行？
Q6:能否要求买受人证明非因自身原因未办理过户登记？
Q1被执行人在房屋查封之前出售房屋、规避执行，是否具有可能性？
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）
第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
理论上，有这种可能性。根据《执行异议和复议规定》第28条的规定，买受人对被执行人名下的房产提出异议、符合一定条件的，可以排除申请执行人的强制执行。也即只要满足《执行异议和复议规定》第28条的规定，买受人便对涉案房屋享有物权期待权，申请执行人便无法对涉案房屋申请强制执行、无法申请拍卖、变卖房屋并就其价款优先受偿。
实务中，也有类似案例。比如，北京市高级人民法院（2018）京民终404号潘希宏与魏霞等执行异议纠纷、北京市第三中级人民法院（2017）京03民初235号潘希宏与黄书建等执行异议纠纷等。
Q2遇到这种情况，申请执行人应该如何维护自己的权利？
执行人应对买受人因不符合《执行异议和复议规定》第28条的规定从而不享有物权期待权，无法排除执行，进行充分举证、质证。
Q3如何审查被执行人与买受人签订的《房屋买卖合同》的合同？
- 形式审查：如果被执行人与买受人签订的《房屋买卖合同》在查封之后，就可以直接否认买受人基于《执行异议和复议规定》第28条享有物权期待权。
- 实质审查：《房屋买卖合同》多处不合常理、交易存疑。比如，涉案房屋的交易价格明显低于同地段同等条件下类似房屋的市场价格、税费完全由出卖人承担、房屋价款支付和房屋过户方式不符合交易的一般习惯等。 目的是证明被执行人与买受人建立的房屋买卖关系不真实。
Q4如何理解《执行异议和复议规定》第28条中的“合法占有”？
《执行异议和复议规定》第28条之所以赋予买受人的物权期待权优先于其它一般金钱债权，原因在于房屋买受人已依约履行了义务，并确信物权将变动至其名下，基于该确信对涉案房屋行使实际占有的权利，如不予保护将对房屋买受人业已形成的现有状态形成实质不利影响。因此该法条中的占有应系实质占有，而非形式上的占有。如果买受人只是形式上的占有，比如仅仅是获得钥匙，而对房屋并没有形成稳定的、持续的控制，就谈不上是“合法占有”。因此，申请执行人可以举证说明涉案房屋没有住人或住的不是买受人，从而否认买受人对房屋进行了实质占有。
Q5能否要求买受人举证已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行？
能。对申请执行人而言，要调取买受人已经支付房款的证据如上天揽月，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第108条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，证明已经付款全部房款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的义务人在买受人。如果买受人无法举证的，其承担不利后果，视为买受人不符合《执行异议和复议规定》第28条的规定、就涉案房屋没有物权期待权。
Q6能否要求买受人证明非因自身原因未办理过户登记？
能。尽管向人民法院证明未办理过户登记并非因买受人自身原因的举证义务在买受人。但执行人也可向人民法院说明买受人并未尽到合理注意义务。比如买受人与被执行人签订《房屋买卖合同》时，买受人知晓由于被执行人并未取得案涉房屋产权证而不能立即办理过户，在此情形下，买受人应当注意到案涉房屋存在嗣后不能办理过户的较大风险。买受人更应积极前往有关部门对案涉房屋状况进行审慎查询及核实，但买受人并未能举证证明其进行了上述行为的，人民法院也可以排除买受人基于《执行异议和复议规定》第28条享有的其物权期待权。