近期，新闻上频频出现西安某商业运营公司收取租客租金后跑路， 房东突然出现要求租客搬家，多名租客报案的消息。发生此类事件，首先需要清楚该公司和房东之间是属于委托代理关系还是房屋租赁法律关系。
据了解，该公司只是“二房东”，其将房屋从房东处租赁后再转租给租客，房东属于出租人，该公司属于承租人，租客属于次承租人。该公司利用此种障眼法导致很多租客与其签订租赁合同并支付租金，但该公司却没有向房东支付，从而产生纠纷。
律师关于此案分析如下：
一、房屋租赁法律关系
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，承租人将租赁房屋转租的，应当经出租人同意，但出租人知道或者应当知道承租人转租，且在六个月内未提出异议的视为同意。
第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
因此，当该公司未向房东支付租金，房东要求租客搬离时，租客代替该公司向房东支付租金并要求继续居住的，房东应当允许，事后租客因此而遭受的损失应向公司追偿。
二、委托代理关系
运营公司接受房东的委托，代为出租房屋并收取委托代理费用，则运营公司为代理人，房东为被代理人。运营公司的出租行为是否对房东发生效力，需确认两点：
▼ 有代理权且在权限范围内实施了出租行为→对房东发生效力，视为向房东缴纳了租金
▼ 无证据证明有代理权→对房东不发生效力
三、律师建议
面对房屋租赁市场运营公司跑路事件频发的情况下，租客在承租时，应通过正规中介公司优先承租一手房源，避免产生不必要的纠纷。律师建议承租时需要注意以下几点：
查看承租合同中的出租人与房屋产权证书的所有人是否一致
通过正规房屋中介公司签订三方租赁协议，把租金直接支付给房东，中介佣金另行支付
租赁转租的房屋时应该选择资信情况好、经济实力强运营公司，核实运营公司与业主的租赁合同、租金交付情况，尽量不要向运营公司一次支付太多的租金
韩文版
“집주인”, 잘 선택하셨습니까?
섬서海普睿诚법률사무소 하국문 염효미 변호사
요즘 뉴스에서 서안시 어떤 사업운영회사가 부동산 임차인의 임대료를 받아 나서 사라진 후 집주인이 갑자기 나와서 임차인을 쫓아내 수 많은 임차인이 신고한 소식이 나온다. 이런 일은 발생할 때 회사와 집주인 사이에위탁대리관계인지 부동산임대차관계인지 잘 파악해야 한다.
아시다시피 이 회사는 “二房东”뿐이며 집주인부터 집을 임차한 후 임차인에게 다시 임대하는 전대인 이였다. 이 회사가 이런 속임수를 통해 수 많은 전차인과 부동산임대차계약을 체결하여 임대료를 받았으나 집주인에게 지급하지 아니하여 분쟁이 생겼다. 변호사가 이 사건에 관하여 아래와 같은 법률 분석을 할 것이다.
一、부동산임대차관계
<최고인민법원에 도시 부동산임대차계약 분쟁 사건 심리에 관한 법률적용문제의 해석>제15조, 16조에 의하면 임차인이 부동산을 전대하는 경우 임대인의 동의를 받아야 한다. 단, 임대인이 전대 사실을 알거나 알아야 하여 6개월 내에 이의를 제기하지 않는 경우 동의로 간주한다.
제17조에 의하면 임차인이 임대료를 연체하여 임대인이 계약해제 요청할 때 전차인이 전대인 대신 임대료와 위약금을 지급하여 계약해제권을 항변하는 경우 법원에 인증한다. 단, 전대 계약이 무효 되는 경우 제외한다. 전차인이 입힌 손해에 관하여 전대인에게 구성할 수 있다.
二、위탁대리관계
사업운영회사가 집주인의 위탁을 받아 대신 부동산을 임대하여 임대료를 받는 경우 회사가 대리인이며 집주인이 피대리인이다. 회사의 임대행위는 집주인에게 효력이 발생하는지에 관하여 아래 사항 2개를 확인해야 한다.
（1）대리권이 있어 대리 권한 내에 임대행위를 행한다→ 집주인에게 효력이 있으며 집주인에게 임대료 지급하기를 간주한다.
（2）대리권이 있는 데를 입증하지 못한다→ 집주인에게 효력이 없다.
三、변호사 의견
부동산임대시장에서 사업운영회사가 자주 사라지는 상황을 보면 임차인이 집을 구할 때 중개자격이 있는 부동산 중개회사를 통해 진정한 집주인부터 구해야 분쟁을 피할 수 있을 것이다. 아래 제안을 제공한다.
1. 임대차계약서에 기재되는 임대인이 부동산등기복에 등기된 소유자와 동일한지 확인하기 제안한다.
2. 중개자격이 있는 부동산중개회사를 통해 집을 구하여 집주인, 부동산중개회사와 3방 계약을 체결한 다음에 임대료를 집주인에게 지급하여 중개비를 부동산회사에게 지급하기 제안한다.
3. 전대할 경우 신용과 경제실력이 좋은 사업운영회사를 선택하여 회사와 집주인 사이의 임대차계약과 임대료지급 상황을 파악하며 한 번에 전부 임대료를 지급하지 않는 데 제안한다.