浅析合作建房协议效力认定

常见的合作建房主要有以下几种形式：一是一方出地，另一方出资，并约定对建成后的房地产产权或利润进行分成的模式在实务中，多以合资、合作开发房地产的名义出现；二是一方出地，另一方出资，并约定双方在不改变建成后的房地产权属的情形下对所建物业进行安排的情形，在实务中，出地一方往往是国家机关或事业单位等；三是一些不涉及共担风险的“非主流”合作模式，其实质为用地补偿、联营行为等。
合作建房协议效力认定、拆迁利益的归属等问题一直以来都是备受关注的热点，本文中笔者结合案件实际情况，就上述问题展开讨论。
1.案情回顾
客户公司在他人土地上建房，并协议约定土地使用权人享有前述房屋部分楼层所有权。土地使用权人逝世后，因上述房屋至今未办理产权登记，其继承人与客户公司就房屋权属产生争议。继承人诉至法院，请求确认相关协议无效；历经一审、二审，前述诉请均被驳回。
2.合作建房协议效力的认定
根据最高法院的司法实践，合作建房协议效力一般不会被认定无效，不会因是否办理审批手续、是否缴纳相关费用、是否为划拨土地受到影响。但若在集体所有土地建房，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定，其中一方为非集体经济组织成员时，则合建房协议无效。
2017年最高人民法院在上杭县古田供销合作社、福建省大永固工贸有限公司确认合同无效纠纷一案【（2017）最高法民申4546 号】，明确了合作建房是否办理审批手续或缴纳相关费用，并不会影响合作建房协议效力的观点。从协议的履行情况来看，目前该合作建设项目已完工，双方已依照约定进行了分配。至于合同各方是否应履行相关审批手续或缴纳相关费用、原审批机关是否撤并等，并不属于本案审理范围，亦非影响合同效力的法定因素。
2014年最高人民法院在中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司、武汉中合信达投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案【（2014）民提字第187 号】，明确了自用目的的合建房屋不违反法律的禁止性规定，合法有效，划拨土地的处分虽受到较为严格的限制，但并非不能抵押、转让的观点。《合作建房合同》对案涉房地产的处分，不违反法律的禁止性规定，合法有效。本案双方为自用目的合建房屋，并非“房地产开发经营 ”行为，不适用《房地产案件解答》《关于审理涉及国有土地使用权合同》纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权案件解释》）中关于在划拨土地上合作开发房地产行为无效的规定。2.现行法律法规明确规定划拨用地可以抵押、转让，二审法院认定当事人处分划拨用地及地上建筑物的行为无效，是对划拨用地使用权的不当限制。划拨用地的处分虽受到较为严格的限制，但并非不能抵押、转让。
2020年湖北省武汉市中级人民法院在余贵平、刘红合同纠纷一案【（2020）鄂 01 民终 5732 号】明确了建造房屋时案涉土地性质为集体所有土地，余序平并非集体经济组织成员，其与余贵平共同建房的行为无效。广东省广州市中级人民法院在徐楚章、郭健华等合资、合作开发房地产合同纠纷一案【（2021）粤 01 民终 29425 号】亦明确：“根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定 ”。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地 属于农民集体经济组织所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员 享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有一定的社会保障功能， 农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。法律法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行 宅基地使用权的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。徐某不是案涉宅基地所属农村集体经济组织成员，双方签订的《关于合作兴建住房的协议》《合作兴建住房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该协议应认定为无效。”2019年浙江省嘉兴市中级人民法院在吴震州、沈佳明物权确认纠纷一案【（2019）浙 04 民终 2598号】也明确：“宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有福利和社会保障功能。如果 放任宅基地使用权自由流转到本集体经济组织以外，则会损害集体经济组织的权益。同时，我国法律确立了“一户一宅 ”原则，丧失了宅基地使用权的村民将无法再申请宅基地，则该部分村民可能会流离失所，不利于农村的稳定。综合以上因素，法实践倾向认为非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害司法、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。”
3.关于合资建房协议被认定为无效后，拆迁利益的归属？
合资建房协议被认定为无效后，合建房屋被拆迁，一般从公平的角度出发，对受损方可参照拆迁补偿款项中有关针对建筑物本身的价值补偿予以认定。
广东省广州市中级人民法院在徐楚章、郭健华等合资、合作开发房地产合同纠纷一案 【(2021)粤 01 民终29425号】明确：“由于涉案《关于合作兴建住房协议》《合作兴建住房协议》在本案中被依法认定无效，对于合同无效后的双方权利义务的认定处理，应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定 “ 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。” 本案中，涉案房屋由徐楚章负责投资费用，郭健华、郭树根、郭伟军以土地作为投资条件，房屋建成后按约定比例分配使用。合同无效后，本应相互返还，如有其他损失或利益，按双方过错比例承担和享有。但是，本案中，徐楚章已支付的投资费用已经转化为涉案房屋，而涉案房屋已被拆除，对涉案房屋进行价值评估已不具备客观基础。基于本案具体情况，从公平角度出发，对徐楚章因合同无效导致的损失可参照拆迁补偿款项中有关针对建筑物本身的价值补偿予以认定。
4.合建房屋的相关法律规定