承包人抗辩案外人执行异议之诉的法律适用（下）

前言
上文中，笔者以承办的建筑公司与房地产公司建设工程施工合同纠纷一案为切入点，分析承包人如何适用《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条之规定抗辩案外人的执行异议之诉，此外结合最高院判例论证在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条也可以适用第二十八条之规定。本文中，笔者将结合最高人民法院等司法判例，具体分析如何理解适用第二十八条和第二十九条之规定。
法律适用分析
对《执行异议和复议规定》第二十八条的理解
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
买受人签订房屋买卖合同应于法院查封前，合同应以书面形式约定房屋信息、价格、付款方式等事项，合同签订应系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，不存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形。
在（2022）最高法民再212号姚正普、赵文科与庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华公司）、庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）案外人执行异议之诉一案中，最高人民法院认为：“参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127 条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权……赵祝君与姚正普、赵文科于 2016 年 4 月 9 日签订《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款方式等事项，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。此时赵祝君是否享有案涉房屋的产权，不影响《房屋买卖协议》的效力……虽然诚鑫公司与姚正普、赵文科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。”
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产
法院在审查买受人是否具备该款规定的情形时，会严格审查房屋交接时间，并结合买受人陈述、大众交易习惯等综合考量，必须具备相应的证据证明买受人已经实际控制、支配和占有该特定不动产。
在（2016）渝01民终4706号何健与李小琴、宋彦苹、赵林案外人执行异议之诉纠纷一案中，重庆市第一中级人民法院认为：“李小琴在一审诉状中明确其占有房屋的时间系2015年1月27日，虽在其后的庭审中称系笔误，实际占有房屋时间系2014年11月，但该辩解意见难以令人信服，理由如下：首先，在房屋买卖关系中，房屋交接时间系一个重要的事实，虽不苛求当事人对交接房屋的具体时间保持准确记忆，但就本案而言，究竟系签订合同时交付房屋还是在支付完全部房款后再交付房屋，上述两个时间点相差两个月之久，作为买房人的李小琴不可能将上述两个时间点相混淆；其次，即使如李小琴所称系签订合同当日即占有房屋，在李小琴仅支付完定金的情况下，作为出卖人的宋彦苹、赵林即将房屋转移交付，不符合常理及交易习惯；再次，李小琴向江北区人民法院提出案外人执行异议之时，已自认其占有房屋的时间为2015年1月27日，故江北区人民法院认为李小琴未在法院查封之前合法占有涉案房屋，遂驳回了李小琴的异议。因房屋占有的时间系影响李小琴案外人执行异议能否成立的重要因素，但其对执行异议裁定不服起诉时仍在诉状中坚称占有房屋的时间为2015年1月27日。可见，李小琴对合法占有房屋的时间前后陈述是保持一致的，该陈述更接近客观事实，只是在诉讼中发现该时间对己不利时才改变了陈述。故本院认为李小琴无充分理由擅自改变其陈述，对其改变后的陈述不予认定。虽然李小琴在一审中出示了天然气、水、电缴费卡，但仅凭缴费卡并不能证明其占有房屋的时间，由于李小琴在二审中称签订合同当日即占有并入住房屋，但并未举示其在法院查封之前使用涉案房屋所产生的水、电、气费票据等证据予以证实。赵林、宋彦苹作为第三人的陈述并不能当然的作为认定房屋交接时间的证据。故李小琴未能举示充分证据证实其在法院查封前已占有涉案房屋，其提出的案外人异议之诉不能成立。”
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
买受人应当出具银行转账凭证、收条等证明其已履行了全部价款支付的义务，或者已按照合同约定支付了部分款项且将未支付部分的价款按人民法院的要求交付执行。
在（2022）最高法民再 212 号姚正普、赵文科与庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华公司）、庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）案外人执行异议之诉一案中，最高人民法院认为：“……一、二审判决查明，《房屋买卖协议》签订当日，姚正普、赵文科向赵祝君交付房款30万元，2016年4月15日、16 日分三次向赵祝君转款 170 万元，2016 年 9 月 9 日至2018 年 11 月 19 日期间共向赵祝君转款 95 万元，支付现金 95 万元，以上共计 390 万元，有银行转账凭证、赵祝君出具的收条予以证明。因此，可以认定姚正普、赵文科已经支付全部购房款……”
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
非因买受人自身怠于行使权利等原因，而是因为房屋未竣工验收等客观原因造成的未办理过户登记的，符合本款规定的情形。
在（2022）最高法民再 212 号姚正普、赵文科与庆阳市博华盛典家居有限公司、庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案中，最高人民法院认为：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的规定，未经竣工验收无法办理房屋所有权首次登记。本院（2021）最高法民再184号、185号民事判决已经查明并认定《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明案涉房屋所属项目工程于2021年11月22日通过验收备案，至此方才具备办理房屋产权登记的条件。可见，姚正普、赵文科对案涉房屋未及时办理产权登记并无过错。”
对《执行异议和复议规定》第二十九条的理解
因第二十九条第一款的规定与第二十八条第一款的规定一致，此处不再赘述，仅对第二十九条第二款、第三款进行分析。
（一）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
买受人购买商品房应仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形不符合第二十九条第二款的规定。
在（2020）最高法民终1096号聂明东与中国金融租赁有限公司、山东晨始置业有限责任公司案外人执行异议之诉一案中，最高人民法院认为：“……购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案聂明东受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，聂明东受让案涉房屋亦存在消灭既有工程价款债权的情形，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。”
（二）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
买受人应当出具银行转账凭证、收条等证明其支付了超过合同约定总价款的百分之五十，履行该款规定的付款义务时间并不必然要求必须在人民法院查封之前，但需证明买受人善意且无过错。
在（2021）豫民终654号李勇军与河南博诚投资担保有限公司、河南恒升房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案中，河南省高级人民法院认为：“……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款仅规定‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’，并没有严格规定必须在查封前已付款超过百分之五十，本案中，李勇军在并不清楚房屋已被查封的情况下将剩余房款支付给开发商并没有明显过错，对其付款的事实依法应予认定……”
结语
承包人诉发包人追偿欠付的工程款时，案外人因购买了发包人名下的商品房而对生效的执行裁定书提出执行异议，承包人对该执行异议提出抗辩，此时既可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条也可以适用第二十八条之规定。案外人对其提出的执行异议负有举证责任，应当证明其全部具备第二十八条的四项或第二十九条的三项情形。第二十八条和第二十九条均要求案外人证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同的是，适用第二十八条时，案外人应出具相关证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并且已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，同时非因案外人自身怠于行使权利等原因未办理过户登记。适用第二十九条时，案外人应证明所购商品房系用于满足家庭日常基本居住需要且买受人名下无其他用于居住的房屋，并且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。当案外人不能举证证明其全部具备第二十八条的四项或第二十九条的三项情形时，承包人可据此提出抗辩。