基于房屋居住权制度的分析

党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，《民法典》在用益物权篇章中专门规定了居住权这一新型用益物权，以呼应党的十九大确定的路线方针，正式确立了我国的居住权制度。居住权制度是指将房屋所有权中的占有、使用权单独分离出来，以发挥房屋最大的效用。简言之，“房子不是我的，但我有权居住”。居住权制度共有六个法条，对居住权的性质、设立方式、居住权登记、居住权流转、居住权消灭和遗嘱设立居住权进行了规定。尽管六个法条不能涵盖居住权制度，但对引导发挥居住权制度作用、发挥房屋使用效用、实现房屋是满足生活需要的最终目的能起到积极作用。居住权制度目前没有更为详细的法律规定，为今后的法律实践留下了较大空间。本文结合居住权的立法初衷、房屋居住权的现实需求和用益物权特性，作出如下分析。
01、法院和仲裁机构不能以判决或裁决方式设立居住权
根据《民法典》第367条和371条规定，设立居住权只能通过两种方式：书面合同约定和遗嘱。书面合同约定居住权应该是房屋所有权人与居住权人签订书面合同，对居住权的住宅位置、居住条件和要求、居住权期限以及争议解决方法进行明确约定。此后对居住权进行设立登记，居住权自登记时设立。以遗嘱方式设立居住权的，以生效遗嘱为要件，居住权人要凭生效遗嘱和相关材料申请居住权设立登记。尽管设立居住权需要书面约定方式，但是需要注意的是遗嘱包括口头遗嘱，在危急情况下的有效口头遗嘱也是登记居住权的有效依据。
登记机关不应受理上述两种方式以外的居住权登记，即便是法院判决书或者仲裁裁决书中明确的居住权设立。法院判决书或仲裁裁决书可以对居住权合同、遗嘱的有效性进行确认，登记机关可以将法院或仲裁机构的法律文书作为登记的依据。法院或仲裁机构对居住权合同、遗嘱有效性的确认，并不代表他们能设立居住权，法院或仲裁机构只是对双方签订合同的有效性和当事人意思表示真实性的确认，居住权还是通过双方合同的约定或所有权人遗嘱进行设立。
02、为弱势群体提供住房保障是居住权立法初衷
居住权的目的是充分发挥房屋的使用价值，满足日常生活居住的需要，特别是为弱势群体提供住房保障。居住权将房屋所有权中的占有、使用的用益物权分离出来归非所有权人享有，有利于满足不同家庭成员之间对房屋的不同需求。例如，在夫妻一方婚前购买的住房上为另一方设立婚姻存续期间的居住权，能让另一方获得住房保障和婚姻的安全感。在离婚纠纷中，为没有房屋的一方设立居住权，能有效保障离婚纠纷中弱势一方的住房需求。当然，根据《民法典》的规定，设立方式仅限合同约定和遗嘱，在离婚纠纷中为弱势群体一方设立居住权需要双方达成合意，而不能由法官在判决书中直接设立。因此，为弱势一方设立居住权是化解离婚纠纷中住房问题的一个可行思路。
保障中老年人住有所居也是居住权立法初衷。在高房价的当下，年轻人购房大多离不开长辈的资助，年轻人通过长辈资助购买的房屋其所有权一般登记在子女名下。如此一来，在长辈没有其他房屋居住的情况下，其住房权益不能得到保障。在房屋上设立居住权能够解决上述矛盾，不仅能够保障提供资助长辈的住房权益，还能缓解年轻人购房的资金压力。
03、保障性住房或可引入居住权制度
《民法典》确立的居住权制度为丰富居民住房权的实现方式提供了新的路径，让居住权兼具房屋产权制度的稳定性和房屋租赁的灵活性，能够满足多样化的住房需求。为了保障人民群众的住宅权，国家曾经出台了各种住房政策，保障性住房一般分为产权型保障住房和租赁型保障用房两类，其中，安居房、经济适用房、职工安置房等属于产权型保障住房，而公租房、廉租房则属于租赁型保障用房。这些房屋保障制度也发挥了重要的作用，但在实践中也存在住房利益分配不公、住房保障稳定性差难以获得生活安定感等各种问题。居住权制度的确定让居住权引入保障性住房成为可能。一方面居住权相比公租房和廉租房能够给予居住者更加稳定和安定的居住权限，另一方面居住权还能解决经济适用房、职工安置房等不同于商品房产权的制度公平问题。同时《民法典》为居住权引入保障性住房留下了制度空间。一是保障性住房是为了满足生活需要，与居住权立法初衷相符。二是设立居住权没有明确必须是自然人，法人亦可设置居住权。三是居住权的设置并未排除有偿设立。即保障性居住权可以收取居住费。
04、为以房养老预留了现实路径
为以房养老预留现实路径的是《民法典》第368条、370条规定。第368条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”也就是说，居住权可以有偿设立。第368条规定“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”即经当事人约定，居住权的房屋可以出租。第370条规定“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”明确了居住权的消灭条件。
以房养老的实现方式为：老年人将房屋过户给专业机构，专业机构为老年人设立该房屋的居住权，老年人死亡后居住权消灭，专业机构收回该房屋的占有和使用权。专业机构在取得房屋所有权后衡量房屋实际价值和其他因素后，为老人提供不同级别的专业养老服务。老年人可以持续居住该房屋直至死亡，老年人生前不再居住原房屋的，也可出租获利，以提高老年人晚年生活质量。
目前我国以房养老还不够普遍，随着《民法典》的贯彻落实和居住权制度的深入实施，通过设立居住权提供养老的机构会逐步出现，老年人的生活保障也将呈现多样化的发展。
05、居住权不禁止有偿和出租或使房屋使用和交易复杂化
尽管《民法典》设立居住权的初衷是“满足生活居住的需要”，并且以无偿设立、不得出租为原则。但是《民法典》第368条、370条对无偿设立和不得出租有但书，即“当事人另有约定的除外”。因此，居住权并不禁止有偿设立和居住权人出租房屋。由此将引出众多法律问题亟待研究：
一是登记在法人名下的住宅能否有偿设立居住权，实行商业化运作？
《民法典》规定当事人可以通过合同约定设立居住权，但没有禁止法人和自然人之间签订合同设立居住权。这就使法人为自然人有偿设立居住权成为可能，法人可以形成房屋使用权让与的商业盈利模式。
二是没有约定情况下房屋的维修费、物业费等由谁负担？
居住权相比房屋出租更具有稳定性长期性的特点，在房屋出租法律关系中，在没有约定的情况下，房屋的维修义务和物业费的承担均在房屋出租方。居住权人在居住他人房屋时应该有维护和保养义务，以保证房屋正常使用。无偿设立的居住权前提下，让房屋所有权人承担房屋维修和物业费，似乎欠妥，有违公平原则。这些都需要在司法实践中予以明确。
三是设有居住权房屋的转让是否需要居住权人同意？
参考“买卖不破租赁”的原则，设有房屋居住权的房屋转让，不应影响居住权人的正常使用。但，居住权人对该房屋的转让是否具有优先购买权？房屋转让时是否需要通知居住权人或者取得居住权人的同意？这些法律问题需要进一步明确。
四是设有居住权的房屋被拆迁或被第三人造成损害，居住权人是否有权获得赔偿？
居住权人享受的是房屋的占有使用和部分收益权，且期限较长。在遇到房屋拆迁、房屋损毁等情况，如何保障居住权人的利益，亟待出台相应的法律规定。
五是同一房屋能否设立多个居住权？
设立居住权的房屋能否排除所有权人居住？在没有明确约定的情况下，居住权登记机关要考虑居住权设立的细节问题，将同一套房屋是否设立多个居住权、是否排除房屋所有权人与居住权人共同居住等列入登记范围，以减少不必要的纠纷。
综上，《民法典》中规定的房屋居住权制定还有许多法律问题需要进一步明确，实践运用也需要进一步的制度规范。运用好房屋居住权制度对充分发挥房屋使用功能、解决目前保障用房制度、维护弱势群体住房权益、实现以房养老等方面都将起到积极作用。