关于农村房屋买卖不能不知道的两件事儿

由于社会压力的日益增长，越来越多的人想要“归隐山林”，享受田园生活，于是便有了购买农村房屋的想法。但是，你知道吗，农村房屋是不能随意买卖的！
在我国，农村房屋买卖不同于一般的商品房，基于“房地一体”“地随房走”“房随地走”的原则，必然涉及宅基地使用权的转移。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
01、非本村集体经济组织成员或者本村村民，无权购买本村房屋
《中华人民共和国土地管理法》第九条和第十一条规定，宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。也就是说，宅基地使用权是农村集体经济组织成员或者村民享有的权利，与享有者特定的身份直接关联，非本村集体经济组织成员或者本村村民是无权取得或变相取得的。
关于农村房屋的买卖问题，我国在政策方面亦出台了一系列文件强化管理。
1999年
国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
2004年
国土资源部、国务院分别发布《关于加强农村宅基地管理的意见》和《关于深化改革严格土地管理的决定》,再次强调严禁城镇居民在农村购置宅基地。
2007年
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买房基地、农村住宅或小产权房 。
2016年
最高人民法院2016年11月30日发布的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条亦明确，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。
因此，宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间进行买卖，外村人或者城市居民对本村内的宅基地不具备购买的权利，也就不能购买本村房屋。若违反规定私自交易的，该房屋买卖合同一般无效。
这一观点在司法实践中基本一致，如：
最高院在（2019）最高法行申368号案件中认为，根据我国法律法规的有关规定,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实,黄玲并非四川省仪陇县村民,其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》,违反了法律法规的规定,应当认定为无效。
辽宁省葫芦岛市中级人民法院在(2023)辽14民终173号案件中认为，农村宅基地依法只能分配给本村村民,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同无效。
福州市中级人民法院在(2022)闽01民终4294号案件中认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。根据我国现行“房地一体”“地随房走”“房随地走”的房地产制度,本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员或城镇居民出售农村房屋,违反了农村宅基地使用权基本属性,应认定无效。
02、我国实行“一户一宅”，村民出卖住宅后不能再申请宅基地
我国宅基地不允许个人申请，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十四条规定，农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请。这里的“户”一般是指家庭户，以户口簿为准。
对于申请宅基地的标准，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
目前，我国现行法律和政策均明确将农村房屋的买卖限制在同一集体经济组织成员之间，这种对买受人身份的特殊要求，既是对集体土地管理的保护，也是对农村村民权益的保障。若追求田园生活，不如通过租赁的方式来实现，既能享受当下，又能规避诸多风险。