借名买房的法律风险之房价溢价

案情：
陈某系李某多年朋友。李某和陈某经友好协商，就李某出资、借陈某名义购房之事达成一致。2016年,李某、陈某以陈某名义购得xx市房屋一套（以下简称涉案房屋）,并以陈某名义申请了银行按揭贷款740,000元。房屋合同价和实际成交价均为1,065,000元，首付款319,500元和税费31,950元均由李某支付。之后，房屋一直由李某居住使用；相关贷款通过陈某账户由李某实际支付归还。2018年，李某因故并经陈某同意出售涉案房屋，以成交价1,800,000元出卖给案外人罗某、潘某。所得房款中的710,771.98元用于提前归还贷款，李某实际已取得房款877,000元，尚余212,228.02元在陈某处。李某、陈某对此212,228.02元未能达成一致意见，故李某诉至一审法院。
一审法院认为：
一审法院查明，李某在归还贷款期间，实际支付110,017.80元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人对借名购房的事实和利益分配应当作出相应的约定。现双方对借名购房的事实并无异议，但对房屋增值利益的分配发生争议。房屋出售所得价款扣除购房出资款后，为房屋增值部分。现李某主张全部增值利益，但李某实际支付首付款和还贷金额合计约420,000元，并非全额出资；李某因其受xx市限购政策影响，不具备再购房资格，现之所以能够享受增值利益，除了李某的出资因素外，陈某的出名因素也是不可或缺；且陈某因贷款亦承担了相关风险。李某明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍规避政策而为之，应承担一定风险。一审法院综合考虑上述因素、取得房屋的贡献大小，增值利益中的212,228.02元归陈某享有并无不当。综上所述，对李某的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后依法作出判决：驳回李某的全部诉讼请求。案件受理费由李某负担。
二审法院认为：
本院认为，本案双方当事人对借名买房的事实并无异议，双方争议焦点在于对出售涉案房屋后增值利益的分配。李某主张其实际支出的成本为48万余元，而陈某除借名外并无其他贡献；但根据现有证据，李某因当时不具备在xx市购买商品房的资格而向陈某借名购买涉案房屋，之后又由陈某申请银行贷款以支付涉案房屋除首付款之外的大部分房款，最后李某亦通过陈某的配合出售涉案房屋获得增值利益，故一审综合考虑上述因素及取得房屋的贡献大小，认为现尚在陈某处的增值利益中的212,228.02元可归陈某享有，并由此驳回李某的诉讼请求并无不当。李某现仅同意给陈某10万元补偿，陈某表示不同意，而李某主张陈某在整个购买房屋、出售房屋获利的过程中并无实质性贡献，与现有证据证明了的事实不符，且李某与陈某在2018年12月曾就此事有短信往来，一审法院的处理与双方往来内容并无矛盾，故李某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。一审法院判决正确，本院予以维持。驳回上诉，维持原判。
本案分析：
1.李某因其受xx市限购政策影响，不具备再购房资格，现之所以能够购得该房产并享受增值利益，除了李某的出资因素外，陈某的出名因素也是不可或缺；且陈某因贷款亦承担了相关风险；
2.李某明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍为之，应承担相应的风险；
3.法院两审均综合考虑上述因素及双方取得房屋的贡献大小，认为尚在陈某处的增值利益可归陈某享有，并由此驳回李某的诉讼请求并无不当。
本案启示：
对借名买房的借名人而言规避风险途径可以有以下：
1）事先签订书面协议，明确借名买房的事实，否认系赠与或借款买房并对未来房屋出售后的增值溢价部分的归属作出明确的约定；
2） 购房款由借名人自己账户支付，借名人实际占有房屋并掌握相关购房协议、票据原件等，以备诉诸法律手段解决纠纷时能够举证，避免承担没有证据或证据不足的不利后果；
3）谨慎选择出名人，持续关注出名人经济状况、所购房屋动态，及时向第三人披露借名买房事实，避免第三人主张善意取得房屋等。
总之，借名买房存在着较大风险，而风险只能防范，无法完全规避。动辄上百上千万的财产，考验的都是人性。 而人性，往往是经不起考验的。