“借名买房”背后的风险以及相关的法律问题

为了抑制投机炒房，规范房地产市场秩序，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，随着该政策的实施以及杭州即将迎来的亚运会，“亚运村三兄弟”摇号愈演愈烈，更是有人为了加大中签概率，借用他人资质进行摇号，那么今天我们就来谈谈“借名买房”的风险以及相关的法律问题。
我国不动产物权的变动采取的是公示生效主义，即不动产的变动需要同时满足有效合同、有权处分、完成登记才能发生不动产所有权的变动，欠缺了以上任意要件，你都没有办法获得房屋的所有权，那么我们首先来讨论下“借名买房”合同是否有效？
从法律级别上来讲限购政策属于地方政府规章，并没达到法律、行政法规强制性规定层面，那么只要签订合同时双方行为人具有相应民事行为，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗的情况，该民事法律行为有效，有观点认为该“借名买房”合同规避限购政策，容易导致房地产宏观调控政策落空，违反公序良俗应当认定为无效，笔者认为“法无明文禁止即可为”，民法应当尊重当事人意思自治，不便过分用道德规范来审查合同效力，只有在法律规定不足且不违反强制性法律规范的情况下，才可以运用公共秩序与善良风俗来处理纠纷，而“借名人”也自愿承担了相应风险，所以笔者认为该“借名买房”合同是有效的。
确权风险
一般借名人与被借名人的关系比较亲密，基于信任双方并不一定会签订借名买房代持协议，发生纠纷时相对方往往会主张案涉房屋是赠与关系，或者是借款买房关系，即使首期款项以及银行按揭均由被借名人支付，也并不必然认定存在“借名买房”关系，若此时借名人不能提供足够证据证明，完全可能被认定存在其他法律关系。因此，“借名人”需保留借名买房的证据，如借名买房协议、首付款、银行按揭款的支付凭证、购房发票、物业费、水电费等。
不能排除强制执行的风险
若因“被借名人”个人债务问题，被法院强制执行，很有可能导致借名购买的房屋被法院查封冻结后强制执行，用于偿还“被借名人”个人债务。那么“借名人”能否排除强制执行呢？在司法实践中存在部分法院认为“借名人”与“被借名人”之间的借名登记契约只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，因此不能据此认定“借名人”是不动产物权的所有人，不能排除强制执行。且“借名人”为了规避购房政策，主观上故意将房屋登记在他人名下，应当对房屋登记在他人名下的风险有所预见并承担由此带来的风险责任。
第三人善意取得房产的风险
不动产所有权以登记为准，而此时借名买的房子登记的不动产所有权人为“被借名人”，如果此时“被借名人”擅自将借名房屋转让给第三人，那么在合同有效且第三人善意无重大过失的情况下，完成登记手续后第三人便获得房屋产权。此时即使“借名人”向法院提起确权之诉，为了维护交易秩序跟交易安全，并考虑“借名买房”当事人选择借名时便选择了自愿承担法律风险的意思表示，法院很有可能认定第三人善意取得该房屋，那么“借名人”借名买的房子很有可能就打了水漂。
总之，借名买房的风险只能防范，无法完全规避。动辄上百万的财产，考验的都是人性。借名有风险，买房需谨慎！
民法典最新司法解释
最高人民法院关于适用 《中华人民共和国民法典》物权编的解释 (一) 第2 条: 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、 其为该不动产物权的真实权利人, 请求确认其享有物权的, 应予支持。