前言
本文是基于本团队最近遇到的一件房屋买卖合同纠纷案件，在处理过程中获得的经验总结，结合具体案例，给大家在处理类似问题时提供参考，具体情况应当具体分析。
一、检索目的
在房屋买卖合同纠纷当中，如果房价暴涨，卖家宁愿违约也不愿意履行合同或者已经将房屋高价转卖他人，买家主张房屋差价损失，是否会获得支持。
二、检索关键词及工具
1．关键词：案由：房屋买卖合同纠纷；法院认为：差价损失；地域：广东省；年份：2014-2018年
2．检索工具：Alpha大数据，中国裁判文书网
三、总体情况
经过本团队检索，2014至2018年广东地区涉及房屋差价损失的房屋买卖合同纠纷案件的一审判决一共217个，具体如下图所示：
从上图可以看出，房屋差价损失相关案例在2017和2018年暴增，可以预见到2019年应该会更多相关案例。
从所有的217个案例当中，在裁判结果当中明确提到了“差价损失”可以获得支持的案例一共46个，以违约金形式获得支持（不排除属于约定违约的情形）的案例一共74个，两者占比达到54.75%。更加说明了，差价损失的案例会越来越多，获得支持的可能性也越来越大。
四、问题分析
（一）法律规定
（注：法条内容系通过案例检索当中本院认为部分倒推所得）
1.《合同法》（法律）
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（司法解释）
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【法规归纳】
1、房价暴涨，卖家违约，首先可以通过双方的违约责任来确定；2、房屋差价损失属于订立合同时可以预见的利益；3、在一手房的买卖当中，明确规定了可以要求卖家承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，在二手房交易中没有明确规定具体数额（本文主要解决二手房的问题）
（二）判决支持房屋差价损失的案例
2.1 骆某某与胡某某、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2017）粤0307民初14928号，审理法院为深圳市龙岗区人民法院
【本院认为】
对于原告主张的房屋转让差价损失。本院认为，被告以360万元的价格出售给案外人，与原告购买涉案房产的差价为3325876元（3600000-270124-4000）。因涉案合同被解除，完全是被告违约拒不履行房屋过户义务、未经与原告协商一致即擅自将涉案房屋转卖给他人所致，原告没有违约行为，故被告应赔偿原告全部房屋转让差价损失3325876元。
【裁判要旨】
被告单方违约将房屋转卖他人，需要向在先买家承担差价损失。
2.2 许某某与郑某某房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书，案号为（2016）粤0305民初2407号，审理法院为深圳市南山区人民法院
【本院认为】
原告的损失系由于被告一房两卖造成，被告作为出卖人不应当从其违约行为中获取利益，而原告的实际损失就是被告将涉案房产高价另卖他人所获取的差价利益，故被告郑某某应赔偿原告损失290万元（430万元－140万元）。
【裁判要旨】
违约人不应当通过违约行为获取利益，该利益归属于守约方。
2.3 陈某某与梁某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2018）粤0604民初8056号，审理法院为佛山市禅城区人民法院
【本院认为】
关于原告诉请的房屋差价损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。原告主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益。诉讼中原告申请对提起诉讼之时诉争房屋价值进行评估，本院依法委托的评估机构确定涉案房屋及车房在评估基准日的评估价值合计为2141850元，也即高出合同售价761850元（2141850元-1380000元）。综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，本院酌定被告赔偿原告由于房屋价格上涨所造成的损失40万元。
【裁判要旨】
法院在判决是否支持差价损失时，会结合合同履行程度、违约方对房价上涨预见能力等因素综合判断，最终也会支持差价损失（数额上打个折扣）。
2.4 任某某与杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2016）粤0113民初10718号，审理法院为广州市番禺区人民法院
【本院认为】
关于房屋差价损失，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。如前所述，本案系因被告违约导致涉案房屋买卖合同解除，本市房地产销售价格与双方签约时相比已出现上扬，故涉案房屋买卖合同解除后，原告无法以原价款购买相类同房屋，被告的违约行为致使原告遭受房屋重置损失，故产生的房屋差价损失应由被告承担。涉案房屋经评估价格为1839900元，已经高出当时的购买价710000元，因此被告应向原告赔偿房屋差价损失1129900元。
【裁判要旨】
房屋差价损失属于守约方的可得利益损失，结合房价上涨的客观事实，法院对于差价损失诉求会支持。
2.5 梁某某与谢某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2017）粤0106民初10075号，审理法院为广州市天河区人民法院
【本院认为】
关于梁某某主张谢某某按照实际评估价值向其赔偿经济损失的诉请。《合同》与《网签合同》签订后，涉案房屋所在地块的成交价格确实存在较大涨幅。梁某某主张房屋差价损失属于其实际损失并要求谢某某予以赔偿具有事实依据，本院予以支持。关于涉案房屋的差价，经业勤公司评估涉案房屋在梁某某起诉要求解除合同之日即2017年4月12日的市场价值为4002000元，在梁某某与案外人另行签订房屋买卖合同购买其他房屋之日即2016年12月19日的市场价值为3053800元……梁某某知道谢某某违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
梁某某亦实际在知道谢某某违约后于2016年12月19日与案外人签订合同另行购买其他房屋，据此梁某某的实际损失应根据2016年12月19日涉案房屋的市场价值确定。综上，谢某某应按2016年12月19日涉案房屋的市场价值向梁某某赔偿扣除10%违约金外的差价损失798800元（3053800元－2050000元－205000元）。对于梁某某超出上述金额的诉请，本院不予支持。
【裁判要旨】
守约方在知道对方违约时，应当采取措施防止损失的进一步扩大。对于没有采取措施导致扩大的损失部分，法院不予支持。
（三）判决不支持房屋差价损失的案例
3.1 华某某与招某某、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2018）粤0604民初10744号，审理法院为佛山市禅城区人民法院
【本院认为】
关于差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定……增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据上述规定及相关法律精神，违约金以补偿性为原则，其主要功能为弥补因违约造成的损失。在本院已支持违约金196000元、原告损失得到充分弥补的情况下，如再要求对方赔偿差价损失便没有法律和事实依据。因此，结合合同的履行程度，在原告未举证证明其损失高于本院支持的违约金数额的情况下，本院对原告主张的房屋差价损失85239.86元不予支持。
【裁判要旨】
在守约方已经获得了违约金补偿的情况下，若守约方无法证明自身实际损失，则差价损失诉求可能不会获得支持。
3.2 叶某某与黄某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2017）粤0606民初6373号，审理法院为佛山市顺德区人民法院
【本院认为】
原告是可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，请求支付甚至增加违约金。但要增加违约金也要依据损失来确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对该损失数额的确定是有限制的，即不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，如以原告主张的房屋评估价346.82万元，案涉房屋价值只在大半年时间内就暴涨了1.31倍差价达196.82万元，此差价损失应是超出一般人的预期。
另外，原、被告签订《房地产买卖合同》时没有明确具体何时办理过户、交付房屋及支付剩余房款，反映出原告应已知道房屋存在贷款抵押甚至已被法院查封等限制和阻碍，现在不能过户转让却全部按照原告的诉讼请求由被告承担责任，并不合理……《房地产买卖合同补充协议》约定如不能过户被告应双倍返还定金，并把所收购房款退还，另赔偿房屋价值的30%违约金给原告，是双方能够预见的后果，而且既有保障原告的权利，也对违约行为予以惩罚，处罚力度更为公平合理，本院以此来确定本案的违约责任。
【裁判要旨】
法院在考虑差价损失的时候，会综合考虑双方当事人的过错、合同履行情况、违约金是否可以覆盖可预见的损失等因素，若认为足以覆盖，对于差价损失不予支持。
3.3 庄某某、瞿某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2017）粤04民终833号，审理法院为珠海市中级人民法院
【本院认为】
庄某某主张瞿某某赔偿132000元房屋差价损失问题，对此本院认为，守约方认为定金不足以弥补损失时，可以另行主张损失，但是应当提交证据证实其损失具体情况，本案中，庄某某仅提交网上出售房屋信息广告资料证实房屋存在交易价格变动，鉴于房屋装修、户型、楼层以及购房需求不同等因素均会影响房屋交易价格，庄某某提交证据无法证实房屋差价损失为132000元，因此其应承担举证不能之不利后果，对其主张房屋差价损失，本院不予支持。
【裁判要旨】
守约方主张差价损失的房屋价值，应当以正式的评估机构出具的报告为准，完成关于损失数额的举证责任，否则差价损失诉求不会得到支持。
3.4 赵某某、李某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，案号为（2018）粤01民终15873号，审理法院为广州市中级人民法院
【本院认为】
根据本案查明的事实，赵某某与李某某所签订的房地产买卖合同签订前设定了抵押登记，在签订后又因被人民法院轮候查封，办理交易过户存在诸多障碍……李某某理应承担相应的违约责任。涉案房地产买卖合同签订于2011年，赵某某仅向李某某支付了定金，赵某某在李某某长期未履行办理交易过户义务的情况下，未积极采取合理的救济措施解决，赵某某亦存在懈怠履行的行为。其次，赵某某知悉涉案房屋被司法查封时，房地产价格已出现较大幅度增长，在此情况下，赵某某对合同存在不能继续履行的风险以及损失应有合理的预见和认知，但其与李某某所签订的协议书中并无将房屋升值的差价损失作为李某某所应承担的违约责任予以约定，其现主张合同约定的违约金低于造成的损失，要求予以增加依据不足。
据上，一审法院结合赵某某多年实际占有、使用涉案房屋的事实，认定对合同无法继续履行而扩大的损失应由赵某某自行承担，驳回赵某某要求赔偿房屋升值所致的损失并无不当，本院予以维持。
【裁判要旨】
守约方在明知房屋已经无法交付使用之后，应当采取积极的救济措施，防止损失的进一步扩大，同时若已经实际占有房屋且仅支付了定金，法院会结合公平原则，驳回守约方差价损失的诉求。
五、解决方案
（一）不支持的理由归纳
1.仅支付了定金;
2.守约方采取了措施，防止了损失的进一步扩大（比如另行购买房屋）；
3.没有对实际损失完成举证责任，对升值后的房屋价值应当进行专业评估；
4.合同已经约定的违约金足以覆盖守约方的损失；
5.守约方也存在过错，比如没有采取措施防止损失进一步扩大，就扩大的部分自行承担责任；
（二）具体解决建议
1.提前在合同当中约定违约金数额，将房屋差价损失包含在内；
2.已经支付了部分房款是一个加分项（已付数额建议超过总金额三成）；
3.采取了措施，及时止损并积极主张权利；
4.聘请专业的评估机构对房屋价值做出评估或者在诉讼时委托法院进行评估，而不是截图相关网站上的数据。
5.房价上涨属于常人可以预见的范围（是否真的可以预见，由法院自由裁量）。
本文是基于本团队最近遇到的一件房屋买卖合同纠纷案件，在处理过程中获得的经验总结，结合具体案例，给大家在处理类似问题时提供参考，具体情况应当具体分析。
一、检索目的
在房屋买卖合同纠纷当中，如果房价暴涨，卖家宁愿违约也不愿意履行合同或者已经将房屋高价转卖他人，买家主张房屋差价损失，是否会获得支持。
二、检索关键词及工具
1．关键词：案由：房屋买卖合同纠纷；法院认为：差价损失；地域：广东省；年份：2014-2018年
2．检索工具：Alpha大数据，中国裁判文书网
三、总体情况
经过本团队检索，2014至2018年广东地区涉及房屋差价损失的房屋买卖合同纠纷案件的一审判决一共217个，具体如下图所示：
从上图可以看出，房屋差价损失相关案例在2017和2018年暴增，可以预见到2019年应该会更多相关案例。
从所有的217个案例当中，在裁判结果当中明确提到了“差价损失”可以获得支持的案例一共46个，以违约金形式获得支持（不排除属于约定违约的情形）的案例一共74个，两者占比达到54.75%。更加说明了，差价损失的案例会越来越多，获得支持的可能性也越来越大。
四、问题分析
（一）法律规定
（注：法条内容系通过案例检索当中本院认为部分倒推所得）
1.《合同法》（法律）
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（司法解释）
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【法规归纳】
1、房价暴涨，卖家违约，首先可以通过双方的违约责任来确定；2、房屋差价损失属于订立合同时可以预见的利益；3、在一手房的买卖当中，明确规定了可以要求卖家承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，在二手房交易中没有明确规定具体数额（本文主要解决二手房的问题）
（二）判决支持房屋差价损失的案例
2.1 骆某某与胡某某、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2017）粤0307民初14928号，审理法院为深圳市龙岗区人民法院
【本院认为】
对于原告主张的房屋转让差价损失。本院认为，被告以360万元的价格出售给案外人，与原告购买涉案房产的差价为3325876元（3600000-270124-4000）。因涉案合同被解除，完全是被告违约拒不履行房屋过户义务、未经与原告协商一致即擅自将涉案房屋转卖给他人所致，原告没有违约行为，故被告应赔偿原告全部房屋转让差价损失3325876元。
【裁判要旨】
被告单方违约将房屋转卖他人，需要向在先买家承担差价损失。
2.2 许某某与郑某某房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书，案号为（2016）粤0305民初2407号，审理法院为深圳市南山区人民法院
【本院认为】
原告的损失系由于被告一房两卖造成，被告作为出卖人不应当从其违约行为中获取利益，而原告的实际损失就是被告将涉案房产高价另卖他人所获取的差价利益，故被告郑某某应赔偿原告损失290万元（430万元－140万元）。
【裁判要旨】
违约人不应当通过违约行为获取利益，该利益归属于守约方。
2.3 陈某某与梁某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2018）粤0604民初8056号，审理法院为佛山市禅城区人民法院
【本院认为】
关于原告诉请的房屋差价损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。原告主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益。诉讼中原告申请对提起诉讼之时诉争房屋价值进行评估，本院依法委托的评估机构确定涉案房屋及车房在评估基准日的评估价值合计为2141850元，也即高出合同售价761850元（2141850元-1380000元）。综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，本院酌定被告赔偿原告由于房屋价格上涨所造成的损失40万元。
【裁判要旨】
法院在判决是否支持差价损失时，会结合合同履行程度、违约方对房价上涨预见能力等因素综合判断，最终也会支持差价损失（数额上打个折扣）。
2.4 任某某与杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2016）粤0113民初10718号，审理法院为广州市番禺区人民法院
【本院认为】
关于房屋差价损失，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。如前所述，本案系因被告违约导致涉案房屋买卖合同解除，本市房地产销售价格与双方签约时相比已出现上扬，故涉案房屋买卖合同解除后，原告无法以原价款购买相类同房屋，被告的违约行为致使原告遭受房屋重置损失，故产生的房屋差价损失应由被告承担。涉案房屋经评估价格为1839900元，已经高出当时的购买价710000元，因此被告应向原告赔偿房屋差价损失1129900元。
【裁判要旨】
房屋差价损失属于守约方的可得利益损失，结合房价上涨的客观事实，法院对于差价损失诉求会支持。
2.5 梁某某与谢某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2017）粤0106民初10075号，审理法院为广州市天河区人民法院
【本院认为】
关于梁某某主张谢某某按照实际评估价值向其赔偿经济损失的诉请。《合同》与《网签合同》签订后，涉案房屋所在地块的成交价格确实存在较大涨幅。梁某某主张房屋差价损失属于其实际损失并要求谢某某予以赔偿具有事实依据，本院予以支持。关于涉案房屋的差价，经业勤公司评估涉案房屋在梁某某起诉要求解除合同之日即2017年4月12日的市场价值为4002000元，在梁某某与案外人另行签订房屋买卖合同购买其他房屋之日即2016年12月19日的市场价值为3053800元……梁某某知道谢某某违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
梁某某亦实际在知道谢某某违约后于2016年12月19日与案外人签订合同另行购买其他房屋，据此梁某某的实际损失应根据2016年12月19日涉案房屋的市场价值确定。综上，谢某某应按2016年12月19日涉案房屋的市场价值向梁某某赔偿扣除10%违约金外的差价损失798800元（3053800元－2050000元－205000元）。对于梁某某超出上述金额的诉请，本院不予支持。
【裁判要旨】
守约方在知道对方违约时，应当采取措施防止损失的进一步扩大。对于没有采取措施导致扩大的损失部分，法院不予支持。
（三）判决不支持房屋差价损失的案例
3.1 华某某与招某某、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2018）粤0604民初10744号，审理法院为佛山市禅城区人民法院
【本院认为】
关于差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定……增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据上述规定及相关法律精神，违约金以补偿性为原则，其主要功能为弥补因违约造成的损失。在本院已支持违约金196000元、原告损失得到充分弥补的情况下，如再要求对方赔偿差价损失便没有法律和事实依据。因此，结合合同的履行程度，在原告未举证证明其损失高于本院支持的违约金数额的情况下，本院对原告主张的房屋差价损失85239.86元不予支持。
【裁判要旨】
在守约方已经获得了违约金补偿的情况下，若守约方无法证明自身实际损失，则差价损失诉求可能不会获得支持。
3.2 叶某某与黄某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号为（2017）粤0606民初6373号，审理法院为佛山市顺德区人民法院
【本院认为】
原告是可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，请求支付甚至增加违约金。但要增加违约金也要依据损失来确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对该损失数额的确定是有限制的，即不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，如以原告主张的房屋评估价346.82万元，案涉房屋价值只在大半年时间内就暴涨了1.31倍差价达196.82万元，此差价损失应是超出一般人的预期。
另外，原、被告签订《房地产买卖合同》时没有明确具体何时办理过户、交付房屋及支付剩余房款，反映出原告应已知道房屋存在贷款抵押甚至已被法院查封等限制和阻碍，现在不能过户转让却全部按照原告的诉讼请求由被告承担责任，并不合理……《房地产买卖合同补充协议》约定如不能过户被告应双倍返还定金，并把所收购房款退还，另赔偿房屋价值的30%违约金给原告，是双方能够预见的后果，而且既有保障原告的权利，也对违约行为予以惩罚，处罚力度更为公平合理，本院以此来确定本案的违约责任。
【裁判要旨】
法院在考虑差价损失的时候，会综合考虑双方当事人的过错、合同履行情况、违约金是否可以覆盖可预见的损失等因素，若认为足以覆盖，对于差价损失不予支持。
3.3 庄某某、瞿某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2017）粤04民终833号，审理法院为珠海市中级人民法院
【本院认为】
庄某某主张瞿某某赔偿132000元房屋差价损失问题，对此本院认为，守约方认为定金不足以弥补损失时，可以另行主张损失，但是应当提交证据证实其损失具体情况，本案中，庄某某仅提交网上出售房屋信息广告资料证实房屋存在交易价格变动，鉴于房屋装修、户型、楼层以及购房需求不同等因素均会影响房屋交易价格，庄某某提交证据无法证实房屋差价损失为132000元，因此其应承担举证不能之不利后果，对其主张房屋差价损失，本院不予支持。
【裁判要旨】
守约方主张差价损失的房屋价值，应当以正式的评估机构出具的报告为准，完成关于损失数额的举证责任，否则差价损失诉求不会得到支持。
3.4 赵某某、李某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，案号为（2018）粤01民终15873号，审理法院为广州市中级人民法院
【本院认为】
根据本案查明的事实，赵某某与李某某所签订的房地产买卖合同签订前设定了抵押登记，在签订后又因被人民法院轮候查封，办理交易过户存在诸多障碍……李某某理应承担相应的违约责任。涉案房地产买卖合同签订于2011年，赵某某仅向李某某支付了定金，赵某某在李某某长期未履行办理交易过户义务的情况下，未积极采取合理的救济措施解决，赵某某亦存在懈怠履行的行为。其次，赵某某知悉涉案房屋被司法查封时，房地产价格已出现较大幅度增长，在此情况下，赵某某对合同存在不能继续履行的风险以及损失应有合理的预见和认知，但其与李某某所签订的协议书中并无将房屋升值的差价损失作为李某某所应承担的违约责任予以约定，其现主张合同约定的违约金低于造成的损失，要求予以增加依据不足。
据上，一审法院结合赵某某多年实际占有、使用涉案房屋的事实，认定对合同无法继续履行而扩大的损失应由赵某某自行承担，驳回赵某某要求赔偿房屋升值所致的损失并无不当，本院予以维持。
【裁判要旨】
守约方在明知房屋已经无法交付使用之后，应当采取积极的救济措施，防止损失的进一步扩大，同时若已经实际占有房屋且仅支付了定金，法院会结合公平原则，驳回守约方差价损失的诉求。
五、解决方案
（一）不支持的理由归纳
1.仅支付了定金;
2.守约方采取了措施，防止了损失的进一步扩大（比如另行购买房屋）；
3.没有对实际损失完成举证责任，对升值后的房屋价值应当进行专业评估；
4.合同已经约定的违约金足以覆盖守约方的损失；
5.守约方也存在过错，比如没有采取措施防止损失进一步扩大，就扩大的部分自行承担责任；
（二）具体解决建议
1.提前在合同当中约定违约金数额，将房屋差价损失包含在内；
2.已经支付了部分房款是一个加分项（已付数额建议超过总金额三成）；
3.采取了措施，及时止损并积极主张权利；
4.聘请专业的评估机构对房屋价值做出评估或者在诉讼时委托法院进行评估，而不是截图相关网站上的数据。
5.房价上涨属于常人可以预见的范围（是否真的可以预见，由法院自由裁量）。