商品房配套设施与房屋交付问题研究

配套设施是否完备，是业主收房时颇为关注的一个问题，商品房交付时，哪些配套设施属于强制性必须完成的，哪些配套设施是不与交房条件挂钩的？为了帮助相关各方对此有一个清晰的了解，笔者结合实务经验及典型案例对商品房配套设施与房屋交付问题进行探讨。
一、商品房配套设施的内涵
（一）商品房配套设施的定义
商品房的配套设施包括基础设施和公共配套设施。商品房配套基础设施包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套设施，包括与购房人购买商品房所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。
（二）配套设施与房屋交付的关系
《商品房销售管理办法》第七条是关于商品房现售时应当符合的条件的规定，其中第（六）项内容为供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
该办法第十六条是关于商品房买卖合同主要内容的规定，其中第（七）项内容为供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。
河南省统一使用的商品房买卖合同文本第十四条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，开发商通常仅对对供水、供电、供热、燃气、通讯设施的使用进行约定，其他配套设施基本不予涉及。
根据《商品房销售管理办法》上述规定以及实务情况，配套设施可以分为与交房条件挂钩与未挂钩两种类型，即可以理解为交房时的必备条件和非必备条件。
二、实务中法院对商品房配套设施与房屋交付问题的认定
如何区分作为交房必备条件的配套设施和非必备条件的配套设施？笔者经检索相关判例后认为，凡是用于保障基本居住需求的配套设施，均应属于交房必备条件；凡是用于满足基本居住需求之上更高生活需求的配套设施，可以作为交房非必备条件，除非双方专门约定为必备条件。
（一）水、电、热、燃气、通讯设施与房屋交付问题
1、实务中，法院认定水、电、热、燃气、通讯属于交房必备条件的基础设施
水、电、热、燃气、通讯属于基本居住需求的保障，且会在商品房买卖合同进行明确约定，故实务中法院认定这些属于交房必备条件，各方理解也没有争议。
案例1：王玺与重庆宏帆实业有限公司商品房销售合同纠纷，(2016)渝01民终1140号
法院认为，交付的房屋虽通过了竣工验收及取得了产权登记，仅能说明该房屋已达到国家规定的商品房合法使用条件。但因王玺购买的是城市别墅房屋，水电配套设施理应达到城市自来水管网及城市供电网络的居民用水用电要求，应具备一户一表的使用条件。现宏帆公司交付的房屋所使用的水电均不符合居民用水用电要求，故已构成违约。
2、水、电、热、燃气、通讯不具备使用条件，但开发商依约提供替代措施并可以满足业主使用需求的，应当认定具备交房条件
案例2：王国峰、郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷，（2021）豫民再13号
法院认为，《商品房买卖合同》中约定供配电设施使用套件为市政供电，但该合同同时约定可以提供替代条件，故泽龙公司提供临时电作为替代不违反合同约定。
案例3：王双玉、河南亨源通置业有限公司商品房买卖合同纠纷， (2020)豫01民终3411号
法院认为，首先，案涉商品房不存在质量问题，已达到交付条件；其次，原告所反映的问题均是商品房的配套设施及附属设施问题，属于主合同项下的附随义务，因市政供水管道、供暖管道铺设无法供应到达该项目，出卖人自行建设水源供水、供暖设施供暖。即使存在交房时基础设施尚不完善的情形，双方当事人可以就基础设施等争议通过其他方式解决和获得救济，并不影响合同目的的实现，不能构成王双玉拒绝收房、解除合同的合理理由。
案例4：韩晓改、郑州御邦置业有限公司商品房买卖合同纠纷，（2020）豫民申5327号
法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，已将原《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件变更为：御邦公司应当在2018年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付韩晓改使用。并明确经验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程质量进行验收，将非因御邦公司原因对验收及市政配套、安装之延误作为可以延期交房的事由。该补充协议系对交房标准的重新约定，《商品房买卖合同》第十四条有关配套设施的约定不再作为交房条件。故韩晓改主张御邦公司交付商品房是临时用电、不符合交付条件构成违约的理由不能成立。
3、实务中另有法院认为，开发商提供替代措施的，业主虽然无权拒绝收房，但可以主张瑕疵交付下的损失赔偿责任
案例5：王琦秀与济南银丰唐冶房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷，（2020）鲁01民终4987号
法院认为，关于用电及用水问题，开发商交付的商品房使用的水电为临时用水、临时用电，不具备市政正式用水用电，其交付的商品房存在瑕疵，应当承担瑕疵交付的责任，买受人可就开发商瑕疵交付行为给其造成的损失主张权利，但买受人以合同约定的逾期交房违约责任主张开发商瑕疵交付的责任，没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。
4、开发商提供的替代措施如果无法满足业主使用需求，仍应认定商品房不具备交付条件
案例6：谭振、广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷，2019）粤01民终17670号
法院认为，雅居乐公司作为房地产开发商，其交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。雅居乐公司提供的“临时用电”不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人基本居住要求，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担逾期交房违约责任的认定论理清晰。
（二）其他配套设施与房屋交付问题
1、实务中，停车位多由开发商与业主另签协议解决，停车设施是否满足使用需求不属于交房必备条件
案例7：钟俊、王巧娜等与湖州市乌虹湖置业有限公司商品房预售合同纠纷，(2020)浙0502民初3266号
法院认为，车位系商品房的附属，购房业主在选择不退房的前提下，要求其单独选择退车位是对业主公平选择权的侵害。交房后，开发商虽延期交付车位，给业主带来了不便，但小区内并非无法停车，开发商委托的物业公司实际上早已开放部分区域供业主停车。
案例8：张元仕、卜彦玲等与巨野元泰置业有限公司车位纠纷，（2020）鲁1724民初2509号
法院认为，一方因迟延履行合同主要债务致使对方不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。本案被告没有如期交房，已构成违约，原告可以选择追究被告的违约责任，也可以选择解除商品房买卖合同，但不能以商品房交付违约为由而选择解除车位条款。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人出售、附赠或者出租等方式约定。”据此可以确认商品房买卖合同与车位出售合同是两个法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。原告关于解除案涉车位认购条款的请求，本院不予支持。
2、实务中，小区绿化仅有绿化率是明确的，考虑到举证问题，在开发商基本完成绿化工程的情况下，原则上业主很难主张绿化苗木、造型等细节不符合交付标准，可以认为在绿化工程完工的情况下，绿化细节难以与交房条件挂钩
案例9: 案例：孙玉柱、李燕与太仓景尚置业有限公司商品房销售合同纠纷，(2020)苏05民终10307号
法院认为，原告称小区内种植树木品种不符合规划要求亦未提供有效证据证明。涉案房屋买卖合同签订后，景尚公司未对容积率、绿化率、建筑密度等事项进行过更改，故仅依广告宣传册并不明确的“低密度纯墅区”、“别墅人居典范”等内容，不足以认定景尚公司在上述事项方面存在违约行为。
案例10: 方志丽、无锡苏宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷，（2019）苏02民终442号
法院认为，对于方志丽主张的小区景观问题，法院不予支持。首先，苏宁公司举行的发布会，仅是对涉案小区所作的销售广告，且仅陈述有五大景观区，并不具体确定。相关PPT展示内容中，仅进行了名称上的标注，并无具体样式的展示。其次，现涉案小区绿化、休闲设施所占面积与PPT展示一致，并无建筑或道路占用小区绿化及休闲区域情况。且就亲子乐园、派对花园、中轴景观区、休闲广场、浪漫花园具体应为何种样态，方志丽亦未提供证据体现。
3、关于小区道路与交房条件
（1）小区内部道路如整体未铺装完毕，影响业主正常使用的，业主有权拒绝收房；但如果仅是部分道路存在问题，不影响业主使用的，业主无权拒绝收房
案例11：尹静、山东新运置业有限公司房屋买卖合同纠纷，（2017）鲁09民终597号
法院认为：合同约定的交房时间内，由于新运公司的施工，涉案房屋所在小区道路无法满足业主正常使用，新运公司在合同的履行方面存在瑕疵，上诉人有理由拒绝接收房屋。
案例12：杜寅峰、天津天房融创置业有限公司商品房预售合同纠纷，（2021）津01民终2390号
法院认为：本案的争议焦点为，案涉房屋西侧内部道路被围挡封闭未开通是否构成杜寅峰拒收房屋的理由。虽然案涉房屋的西侧内部道路因未铺装完毕被封闭，没有开通，但天房融创公司业已取得案涉房屋所在楼宇的竣工验收备案书，符合法定的交付条件及案涉合同的约定，且杜寅峰也没有提供案涉房屋存在足以影响其正常使用的质量瑕疵，且案涉房屋南侧还有一处入户门，即使案涉房屋西侧的入户门因该侧道路未开通而不能使用，但案涉房屋南侧的入户门也能够基本满足案涉房屋的正常使用。故杜寅峰以案涉房屋西侧道路被封闭等为由拒收房屋，并以此要求天房融创公司承担逾期交房的已付款利息及违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
（2）小区周边市政道路如未正常开通，但开发商已采取措施能基本满足业主使用需求的，业主不得拒绝收房
案例13：李艳兵、陈影等商品房预售合同纠纷，（2021）琼97民终1457号
法院认为：根据一审查明事实，鼎尚公司建设案涉房屋所在项目鼎尚时代广场二期过程中，因电力、周边道路、排污排水等问题多次向儋州市人民政府及相关职能部门请示、报告，希望尽快协调解决，但时至今日，案涉房屋所在项目的电力问题仍未解决，只能依靠鼎尚时代广场一期商业用电为小区业主供电、周边道路积水及排污排水等政府部分负责的配套问题亦尚未落实。案涉项目的五通一平（水通、电通、路通、土地平整、天然气、通信），系政府部门的义务，案涉项目延迟验收，确实系市政配套设施未落实所致，且该情况至今还未得到妥善解决。本案是以市政配套设施不完备导致延迟交付房屋为基础，根据双方签订的《儋州市商品房买卖合同》约定为依据，鼎尚公司可以据实予以延期交房。且鼎尚公司在市政配套设施至今尚不完备的情况下，为了能尽快将房屋交付给业主，已作出自己的努力和担当，包括自行承担商业用电与居民用电之间差价等经济损失，从而使得大部分业主能在2019年12月收房，实现居住权。鼎尚公司上诉主张不存在违约行为不应承担违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。
4、开发商在广告宣传中承诺的周边商业、教育等配套设施，不属于交房条件，但在承诺具体明确且对合同订立、房屋价格有重大影响的情况下，业主可以主张相应违约责任
案例14：麻伟锋、王乐、武义碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，(2020)浙07民终4268号
法院认为，关于20万方花海、大型影剧院、大会堂、国际风情商业街的宣传问题。碧桂园公司在宣传册中标注为“银湖公园西侧拟建约20万方花海”、“拟建大型影剧院、大会堂、国际风情商业街”等宣传内容，“拟建”即存在不确定性。再则，麻伟锋、王乐作为完全民事行为能力人，在签订预售合同时对于碧桂园公司宣传的“拟建”项目应有所判断，且现未有证据证明北城名座的房屋价格波动系因碧桂园公司的宣传所致，房屋交易价格受市场因素影响存在波动也属正常。故关于20万方花海、大型影剧院、大会堂、国际风情商业街的宣传，因不具体确定，且无证据证明对涉案合同的订立及房屋价格的确定存在重大影响，不构成要约，麻伟锋、王乐据此主张碧桂园公司侵害了其合法权益要求赔偿，不能成立。
案例15：俞炎锋与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷（2015）甬海民初字第383号
法院认为，开发商在广告标题下方较为醒目位置分别印有“海曙区外国语学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样，上述广告的内容，是关于商品房屋相关配套设施的说明和允诺。上述说明和允诺具体确定，且根据一般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。被告提供的房屋不符合合同约定，构成违约，应承担违约责任。有关违约责任的承担，可根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定。首先，海曙外国语学校的生源由宁波市海曙区教育局统一划分，且每年其对口的学区划分都可能发生变化，对涉案房屋是否划入海曙外国语学校的服务区，并非属于被告的可控范围，被告宁房公司基于惯常的经验和正常预判，在销售广告中将并非确定的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，显然存在过错。其次，原告在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信被告的宣传广告，亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务。第三，原告的子女根据现行学区划分的政策，虽不能就读海曙外国语学校，但可以就读宁波市实验学校，根据教育均衡化原则，对原告因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量。综上，在原告未能举证证明其遭受的实际损失的情况下，本院结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定被告赔偿原告损失9882元。
三、结语
根据检索的案例以及实务中开发商填写商品房买卖合同的惯常做法，就商品房配套设施与房屋交付题，笔者认为：水、电、热、燃气、通讯设施不具备使用条件的，业主有权拒绝收房，但开发商提供有效替代措施的除外；小区道路问题需要判断是否影响业主的正常使用需求，凡影响的，业主均可拒绝收房；小区绿化原则上只有绿化率与交房条件挂钩；其他配套设施原则上不属于交房条件，除非合同中有明确约定。业主收房时如涉及配套设施问题，需要根据此原则进行理性区分，判断能否作为拒绝收房的合理理由。