三问三答
Q1:父母是否有权决定出售未成年人名下房产？
Q2:父母与第三人就未成年人名下房产签订的《房屋买卖合同》，有效吗？
Q3:如何判断父母出卖未成年人名下房产是否系与第三人恶意串通？还是系出于未成年人的利益？谁举证？如何举证？
Q1父母是否有权决定出售未成年人名下房产？
《中华人民共和国民法典》相关规定：
第27条【未成年人的监护人】父母是未成年子女的监护人。
第23条【非完全民事行为能力人的法定代理人】无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
根据《民法典》第27、23条的规定，父母是未成年人法定代理人。
第19条【限制民事行为能力的未成年人】八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
第20条【无民事行为能力的未成年人】不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
根据《民法典》第19、20条的规定，未成年人不可以独立决定是否出售房屋这一重大交易，应由其父母代理。也即，父母有权决定是否出售未成年人名下房产。
Q2父母与第三人就未成年人名下房产签订的《房屋买卖合同》，有效吗？
第162条【代理的效力】代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
根据《民法典》第162条的规定，父母可以以未成年人的名义与第三人签订《房屋买卖合同》，法律后果由未成年人人承担。
但是，父母有权决定是否出售未成年人名下房产、父母与第三人就未成年人名下房产签订的《房屋买卖合同》是否有效，这是两个不同角度的问题，前者属于代理权限问题，后者是合同效力的问题。判断合同是否有效，还得从有关合同效力规定出发。
（一）合同有效情形
《民法典》第143条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第502条【合同生效时间及未办理批准手续的处理规则】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
根据《民法典》第143、502条的规定，《房屋买卖合同》如果系出于买卖双方真实意思表示，无合同无效的特殊情形（下段分析），就属合法有效合同，若合同中没有特别约定合同生效时间，则签订《房屋买卖合同》之时，《房屋买卖合同》便生效了，各方都应该严格按照合同约定履行各方义务。
（二）合同无效情形
第35条【监护人履行职责的原则与要求】监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
第154条【恶意串通】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
根据《民法典》第35、154条的规定，父母出卖未成年子女名下房产必须出于维护未成年人利益的目的，如果出卖人与第三人恶意串通签订《房屋买卖合同》的，合同无效，且是自始无效、绝对无效。
（三）以父母对房屋没有（完整的）所有权为由主张《房屋买卖合同》无效的，不会获得法院支持
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）
第38条下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
在发生纠纷后，卖方有时也会援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4款以案涉房屋系未成年人单独所有或与父母共同所有但未经未成年人同意出售为由主张合同无效从而要求确认合同无效或解除合同。但是该规定是管理性规定，并非可以直接判断合同无效的效力性强制性规定，因此未成年人无法以父母对房屋没有（完整的）所有权为由主张合同无效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号（已被修改）第3条第1款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。
《民法典》第597条【无权处分的违约责任】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
尽管《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号（已被修改）第3条第1款已被修改，但司法实践中对“未成年人无法以父母对房屋没有（完整的）所有权为由主张《房屋买卖合同》无效”已达成一致；并且，《民法典》第597条规定买受人可以以出卖人无权处分合同为由解除合同，也暗含着“无权处分不影响合同效效力”，毕竟解除合同的前提是合同有效。
Q3如何判断父母出卖未成年人名下房产是否系与第三人恶意串通？还是系出于未成年人的利益？谁举证？如何举证？
1.判断父母出卖未成年人子女名下房产是否系出于维护被监护人的利益需要结合父母售房原因、房款用途、房价是否合理等多种角度综合判断。
2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第64条第1款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，主张继续履行合同的一方负有证明合同有效、合同可继续履行的义务；主张合同无效或解除合同的一方，负有证明合同为何无效、发生法定或约定解除合同情形的义务。
3.举一例说明。在发生签订房屋买卖合同后，房价上涨，买方则要求继续履行合同、卖方配合办理过户。卖方（父母）不愿继续履行合同，以房屋买卖合同系于第三人恶意串通、房屋买卖合同并非出于维护未成年人利益为由要求确认合同无效或要求解除合同。此种情况下，结合诉讼目的、《民事诉讼法》第64条规定，举例说明举证义务人应证明哪些内容、出示哪些证据。
Q1:父母是否有权决定出售未成年人名下房产？
Q2:父母与第三人就未成年人名下房产签订的《房屋买卖合同》，有效吗？
Q3:如何判断父母出卖未成年人名下房产是否系与第三人恶意串通？还是系出于未成年人的利益？谁举证？如何举证？
Q1父母是否有权决定出售未成年人名下房产？
《中华人民共和国民法典》相关规定：
第27条【未成年人的监护人】父母是未成年子女的监护人。
第23条【非完全民事行为能力人的法定代理人】无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
根据《民法典》第27、23条的规定，父母是未成年人法定代理人。
第19条【限制民事行为能力的未成年人】八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
第20条【无民事行为能力的未成年人】不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
根据《民法典》第19、20条的规定，未成年人不可以独立决定是否出售房屋这一重大交易，应由其父母代理。也即，父母有权决定是否出售未成年人名下房产。
Q2父母与第三人就未成年人名下房产签订的《房屋买卖合同》，有效吗？
第162条【代理的效力】代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
根据《民法典》第162条的规定，父母可以以未成年人的名义与第三人签订《房屋买卖合同》，法律后果由未成年人人承担。
但是，父母有权决定是否出售未成年人名下房产、父母与第三人就未成年人名下房产签订的《房屋买卖合同》是否有效，这是两个不同角度的问题，前者属于代理权限问题，后者是合同效力的问题。判断合同是否有效，还得从有关合同效力规定出发。
（一）合同有效情形
《民法典》第143条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第502条【合同生效时间及未办理批准手续的处理规则】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
根据《民法典》第143、502条的规定，《房屋买卖合同》如果系出于买卖双方真实意思表示，无合同无效的特殊情形（下段分析），就属合法有效合同，若合同中没有特别约定合同生效时间，则签订《房屋买卖合同》之时，《房屋买卖合同》便生效了，各方都应该严格按照合同约定履行各方义务。
（二）合同无效情形
第35条【监护人履行职责的原则与要求】监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
第154条【恶意串通】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
根据《民法典》第35、154条的规定，父母出卖未成年子女名下房产必须出于维护未成年人利益的目的，如果出卖人与第三人恶意串通签订《房屋买卖合同》的，合同无效，且是自始无效、绝对无效。
（三）以父母对房屋没有（完整的）所有权为由主张《房屋买卖合同》无效的，不会获得法院支持
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）
第38条下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
在发生纠纷后，卖方有时也会援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4款以案涉房屋系未成年人单独所有或与父母共同所有但未经未成年人同意出售为由主张合同无效从而要求确认合同无效或解除合同。但是该规定是管理性规定，并非可以直接判断合同无效的效力性强制性规定，因此未成年人无法以父母对房屋没有（完整的）所有权为由主张合同无效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号（已被修改）第3条第1款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。
《民法典》第597条【无权处分的违约责任】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
尽管《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号（已被修改）第3条第1款已被修改，但司法实践中对“未成年人无法以父母对房屋没有（完整的）所有权为由主张《房屋买卖合同》无效”已达成一致；并且，《民法典》第597条规定买受人可以以出卖人无权处分合同为由解除合同，也暗含着“无权处分不影响合同效效力”，毕竟解除合同的前提是合同有效。
Q3如何判断父母出卖未成年人名下房产是否系与第三人恶意串通？还是系出于未成年人的利益？谁举证？如何举证？
1.判断父母出卖未成年人子女名下房产是否系出于维护被监护人的利益需要结合父母售房原因、房款用途、房价是否合理等多种角度综合判断。
2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第64条第1款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，主张继续履行合同的一方负有证明合同有效、合同可继续履行的义务；主张合同无效或解除合同的一方，负有证明合同为何无效、发生法定或约定解除合同情形的义务。
3.举一例说明。在发生签订房屋买卖合同后，房价上涨，买方则要求继续履行合同、卖方配合办理过户。卖方（父母）不愿继续履行合同，以房屋买卖合同系于第三人恶意串通、房屋买卖合同并非出于维护未成年人利益为由要求确认合同无效或要求解除合同。此种情况下，结合诉讼目的、《民事诉讼法》第64条规定，举例说明举证义务人应证明哪些内容、出示哪些证据。
诉讼目的 | 举证义务人 | 证明内容 | 证据材料 |
请求法院确认合同有效、继续履行合同、要求卖方配合办理过户 | 买方 | 合同外观无瑕疵 | 1.房屋买卖合同 2.安居客上同地段同一时期类似房屋的售价图（证明购房款与市价相符） 3.为了未成年人利益保证书（部分地区可作公证） 4.配偶知情确认书 5.购房款打入法院账户的凭证等 |
尽到审慎注意义务 | |||
支付剩余购房款的履约能力 | |||
请求法院确认合同无效 | 卖方或未成年人 | 房屋买卖合同系与买方恶意串通所签 | 1.安居客上同地段同一时期类似房屋的售价图（证明售房款明显低于市价） 2.售房款自用或用于非法用途如归还赌债等凭证 |