实践中债务人就无力清偿欠款，提出“以房抵债”方案并承诺配合债权人办理房屋网签备案登记是常有的，但不少情况确是因债务人手续不全，暂不能办理房屋变更登记手续。由于房屋不能变更登记并且债务人涉诉过多，在这个过程中，若其他债权人对房屋申请强制执行，债权人将最终落得“房财两空”。
如果签订“以房抵债”协议且办理网签备案手续，是否对抵债房屋享有物权期待权，从而能够排除案外人申请执行。司法实践争议较大。
01此种情况不能排除案外人强制执行
此种观点理由如下：
- 以物抵债协议的目的在于消灭双方原先的债权而非单纯的房屋买卖，双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。
- 商品房预售合同网签备案是房管部门一种行政管理手段，不具有权利创设功能，其目的是为了方便行政机关管理、监督和服务。
抵债物的交付同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，不足以排除案外人的执行。 - 抵债物的交付仅系以房抵债的实际履行方式，在完成不动产登记之前，以房抵债协议并不足以使得债权人形成优先于一般债权的利益，故该协议的订立并不能阻却具有其他合法权利的案外人基于生效法律文书申请强制执行。
不能排除案外人执行的案例：
最高人民法院（2015）民申字第1875号
最高人民法院（2017）最高法民申1769号
最高人民法院（2017）最高法民终356号
……
02在符合法律规定的情况下可排除案外人强制执行
此种观点理由如下： - 《最高院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即满足以房抵债协议应当合法有效；履行买卖合同支付价款的全部义务；在人民法院查封之前已经合法占有不动产；标的房屋没有进行变更登记的原因不可归责于债权人。”
依据上述规定只要以房抵债协议内容合法有效，且在人民法院采取强制措施之前已实际占有的，就应当保护实际权利人的利益，根据以房抵债协议约定涉案债权已转化为房屋转让对价，可以视为已支付价款，当事人双方之间原先债权债务关系已经被以房抵债协议中的权利义务关系所取代，在权利人实现对房屋的合法占有且无过错时，应当适用物权期待权的保护规则，产生排除强制执行的效力。
可以排除案外人执行的案例：
最高人民法院（2019）最高法民申2223号
最高人民法院（2018）最高法民申25号
最高人民法院（2018）最高法民申387号
最高人民法院（2016）最高法民申79号
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笔者认为：以上两种观点的核心问题在于以房抵债协议能否适用于《执行异议复议规定》第二十八条的规定。
深入探究《执行异议和复议规定》第二十八条的立法目的可知，物权期待权被严格限定在不动产买卖合同法律关系之中，只有基于不动产买卖合同法律关系中的买受人在符合法律规定的条件时，才能享有物权期待权，其要保护的是物的交付期待权，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理论基础是，物的交付优先于一般金钱债权。
通说认为抵债协议目的是消灭金钱债务，只能产生债法上的效力，物的交付仅为以房抵债的履行方式，不属于物权期待权，而笔者认为对以房抵债协议的性质不能一概而论，以房抵债协议的性质认定决定了其能否适用《执行异议和复议规定》，如果抵债协议明确约定双方之前的债权债务归于消灭，重新建立房屋买卖合同关系，那么抵债协议是基于买卖合同关系上签订的，此时符合《执行异议和复议规定》第二十八条之立法目的，应当予以适用。如果抵债协议只是双方约定变化履行债务的方式、手段，对之前的法律关系未做变更或消灭，那么其双方基础法律关系未变更，抵债房屋的交付只是履行债务的变通方式，不能重新建立买卖合同关系，因此不适用第二十八条的规定。
债权人能否排除其他债权人申请执行，除了在以房抵债协议中明确双方买卖房屋的合意，还需要进一步审查是否符合《执行复议和异议的规定》第二十八条各项规定。
（1）以房抵债协议应在双方债务期限届满后，法院查封房屋之前签订，且不违反法律规定的禁止流押、质规定，不违反其他法律行政法规，抵债协议合法有效。
（2）双方重新签订房屋买卖合同并办理网签备案手续。
（3）以房抵债协议中已通过抵偿债权的方式支付了全部房款。
（4）在法院查封前已合法占有抵债房屋，交钥匙、出租房屋都可被视为已合法占有房屋。
（5）未办理过户登记并非债权人的原因。《九民纪要》第127条做了明确规定，即买受人向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
（6）办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。如房屋不能办理过户的情况下，及时办理预告登记，债权人提出排除执行异议也可以获得支持。
参考相关法律法规：
《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 、第二十八条 、第三十条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第十七条
《城市商品房预售管理办法》第十条
《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》
黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》