“买底楼送花园”，小心送的是违建！

引言
在房屋销售过程中，开发商为了获得购房者的青睐“屡出奇招”，打造新的网红盘、爆款盘。除了通过修建配套设施、降价让利之外，最常见的手段就是“赠送面积”，如赠送露台、一楼花园等等，购房者往往容易掉进开发商的这类陷阱。尤其是楼盘底楼由于销售难度大，开发商往往以“买底楼，送花园”的口号吸引购房者，而开发商“赠送”的“面积”最后大部分被认定为违章建筑，导致购房者损失不小。那么，这种情况下购房者能否向开发商主张退还部分购房款呢？
经典案例
2016年，王女士与某房地产开发公司签订《上海市商品房预售合同》，约定王女士购买某小区102室房屋，在购房合同中约定：
如所购房屋属于底层的，则买受方享有与之对应的底楼地面花园使用权但无所有权，此花园采用“绿化或结合其他方式”进行分隔，并以实际交付现状为准；买受方必须遵守小区管理规定、不得阻止物业管理企业因小区的公共事务进入花园、不得改造花园内的公共设施、不得因花园的使用权向出售方主张补偿、不得对其他买受方的花园使用权持有异议且因此而解除或主张购房合同无效。王女士付清房款后，房地产开发公司交付了房屋。交付时房屋外围由房地产开发公司作了封闭式的实心墙拦隔并加装门禁设施，墙内即为补充条款约定的花园区域。
2018年间，政府各部门以“私搭违建”、“占用公用部位”为由，对花园墙体及门禁进行了强拆。为此，王女士将房地产开发公司告上了法院，要求返还部分购房款以及赔偿损失。
一审法院认为：
房地产开发公司与王女士对小区公共领域使用权进行约定，应为无效。合同无效后的法律后果应当由双方共同承担责任。拆违完成后的房屋在功用方面将低于王女士购房时的预期，由于无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，所以一审法院酌情判决房地产开发公司返还王女士部分购房款。但基于王女士自身的过错，对其余包括利息、租金、物业管理费等经济赔偿方面的诉请均不予支持。
一审法院判决后，房地产开发公司提起上诉，认为合同中关于底层房屋地面花园的相关约定条款并未违反法律和法规的强制性规定，上述条款应属有效。
二审法院认为：
房地产开发企业，应当知道小区业主不得私自占用小区公共绿地，但其仍将房屋前的公共绿地作封闭式改造，并将改造好后且附有门禁系统封闭式围墙内的公共绿地随房屋一并交付王女士，还在合同中和业主约定一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权。虽然房地产开发公司在公共绿地区域搭建封闭式围墙的行为是违法的，其与业主的合同中关于一楼业主对封闭式围墙内的公共绿地享有专属使用权的约定也应当是无效的，但房地产开发公司将搭建封闭式围墙作为系争房屋的一个卖点向王女士推销系争房屋的行为，客观上构成王女士购买系争房屋的诱因之一。现房屋前的封闭式围墙被职能部门作为违章建筑而拆除，一审法院本着公平原则，兼顾双方当事人的过错程度等因素，酌情判令房地产开发公司返还王女士部分购房款符合法律规定。
二审法院遂判决，驳回上诉，维持原判。
律师提醒
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。可见，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即“明示属于个人”，“明示”必须符合以下二项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。
因此，消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。
结语
面对如今的高房价，“赠送面积”的确很诱人，但是，购房者一定要擦亮眼睛，保持清醒，甄别是“陷阱”还是“馅饼”，了解清楚具体情况再出手！