不容错过的存量房100问（签约进行时）

近期，星瀚微法苑推出来存量房交易的100问，用最简洁的方式为大家解答最常见的问题。在前几期中，我们分别介绍了房屋交易前需要重点关注的、会交易会产生重要影响的要点，例如不动产权证书的期限、动迁安置房上市年限等。随后，也回答了房屋买卖中涉及的中介、定金问题。本期，我们将“房屋买卖”继续，进入到合同签订时，和大家聊聊合同应该怎么签。
1什么是“网签”？
网签，顾名思义是指网上签约。自2006年9月1日起，上海市内的存量房交易，都需要进行交易合同的网上备案手续（俗称“网签”）。买卖双方通过房地产交易中心的网上操作系统，将达成一致的买卖合同条款上传至房地产交易中心备案，完成“网上签约”手续；网签后，买卖双方需打印备案的合同文本并签字确认。
2“网签”有什么作用？
网签主要有以下作用：1、确保存量房交易信息的真实性，买方可通过网上操作系统，核查房屋基本信息及权属情况；2、对于存在司法查封、行政查封等权利限制的存量房，是无法办理合同网上备案的，一定程度上保障了买方签约阶段的交易安全；3、买卖双方办理网签后，卖方无法另行与他人办理网签手续，在操作层面避免了房东“一房二卖”的情形。
3未办理“网签”手续，是否会影响交易进行？
“网签”是上海存量房交易的必经程序。目前，上海市内的不动产登记部门受理存量房审税、过户等手续，必须提供由买卖双方签署且经网上备案的买卖合同，不接受买卖双方自行签署的非网签版本的买卖合同；而公证处、银行等有关机构在受理存量房公证、按揭贷款业务时，亦需要买卖双方先行办理网签手续。
4哪些机构可办理房地产买卖合同的“网签”？
只能取得密钥的机构才能办理网签手续，目前主要有四类机构可持密钥：1、中介机构向房地局申请备案后，可以取得密钥，为其居间成交的买卖双方提供网签服务；2、买卖双方自行达成存量房交易的，可直接通过房屋所在地的区（县）房地产交易中心办理网签手续；3、上海市内的公证机构持有网签密钥，可为办理房地产买卖合同公证手续的当事人提供网签服务；4、部分授权的房地产担保机构也持有密钥，可以提供网签服务。
5“网签”合同有模板吗？
有模板。上海市内的存量房交易，使用上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的《上海市房地产买卖合同》示范文本进行网上备案。示范文本由特别告知、买卖合同（正文）、补充条款、附件等板块组成，在示范文本的框架内，买卖双方可自行协商确定具体的合同条款。
6办理网签后，可以变更买受人吗？
买卖双方办理网签后，合同主体是无法通过网签系统直接更改的。如买受人拟变更实际购房主体，需事先征得出售人同意，之后由原买受人与出售人共同办理原网签合同的撤销手续，再由新买受人与出售人重新办理该房屋的网签手续。
7“网签”合同发生多次修改的，如何甄别不同的修改版本？
“网签”合同每进行一次网上修改操作，其版本会相应累进。首次网上备案为第一版，首次修改备案后为第二版，以此类推，打印的合同文本每页左下角会显示“网签”合同的版本。
8买卖双方协商解除买卖合同的，“网签”如何处理？
交易双方协商一致解除买卖合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定材料，到房屋所在地的区（县）房地产交易中心撤销买卖合同的网上备案。
9为避税目的“做低房价”，合同有效吗？
买卖双方通过“做低”网签合同价格、做低部分以“装修补偿”等名义订立补充协议的方式，试图达到规避纳税的目的，将导致国家应收税款流失、损害国家利益，故涉及做低房价的部分条款应属无效。除此以外，买卖合同的其他条款，如符合交易双方的真实意思，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。
10先后签订多份买卖合同，约定成交价不一致，以哪一份为准？
根据后合同优于先合同的原则，一般以后订立的买卖合同确定实际成交价。如果订立在后的合同价格系因避税等原因“做低”，而并非买卖双方真实变更成交价的，实际成交价仍以订立在先的合同约定为准。
11产权证登记在一人名下，签订买卖合同时，是否需产权人配偶同意？
房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。配偶是否同意出售，不影响买卖合同的效力。为稳妥起见，建议买方在签约时要求产权人配偶到场，书面签署同意出售该房屋的声明，避免未来可能发生的争议。
12签订买卖合同后，如产权人去世，能否继续交易？
签订买卖合同后，如产权人去世，买方是不能直接持原签订的买卖合同办理过户手续的。这种情况下，需由产权人的继承人先行办理继承权公证，持公证书及相关资料前往房地产登记部门将产权登记至继承人名下；取得新产权证后，由继承人与买方重新签订买卖合同、办理网签手续，并按照存量房交易流程进行审税、过户，直至登记至买方名下。
13签订买卖合同后，如发生司法查封，如何处理？
签订买卖合同后，如发生司法查封，并不必然导致买卖合同无法继续履行。这种情况下，卖方应及时向实施查封的司法机关了解情况，确定查封原因，通过更换担保物、履行债务等方式尽快解除查封，使该交易得以继续进行；对于买方而言，由于房屋存在查封导致逾期过户的，买方有权依据合同约定追究卖方的违约责任。
14地下车位可以单独买卖吗？
根据上海市有关规定，地下车位的产权人如需单独转让地下车位的，应转让给该小区内的其他房地产权利人。买受人单独购买地下车位的，申请转移登记后，由登记部门在该买受人所持房地产的产权证附记栏内加注该地下车位的车位号、面积等情况。
15房屋买卖合同解除的，车位买卖合同应一并解除吗？
一般来说，房屋买卖合同与车位买卖合同并没有法定的主从合同关系，房屋买卖合同解除并不必然导致车位买卖合同解除。不过，在实际操作中，若房屋买卖合同不再继续履行，可能造成无房地产权证可供该车位进行附记加注，导致车位无法办理转移登记的情况（除非买受人名下持有同小区可供登记车位的房地产权证）。因此，对于同时交易房屋与车位的情况，建议通过协议安排，将房屋买卖合同解除（或终止），作为车位买卖合同解除的条件。