小区车库之争：隐藏在法律之中的秘密 ——全国首例小区车库之争案的启示

近日，一些媒体报道了全国首例小区车库之争案，微信公众号也纷纷转发，给人以感觉此案刚刚发生一样。通过检索发现，其实案件一审发生在13年前。2003年11月，南京市鼓楼区人民法院一审判决，被告建设单位江苏星汉置业有限公司将全部59个地下停车库移交给原告星汉城市花园小区业主委员会管理，并由全体业主享有该地下停车库的权益。一审判决后，被告不服提起上诉，南京市中级人民法院二审裁定，撤销原判，发回重审。此案一拖就是10多年。其间，我国《物权法》于2007年通过，相关司法解释也陆续出台。
2014年9月，南京市鼓楼区人民法院重审一审判决，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，而不是全部59个。被告已交付了24个车库，还应向原告移交5个车库。由于车库已出售给小区其他业主，故被告给付原告车库出售款50万元。判决后，原被告双方表示接受，均未上诉，判决已生效。
事情的来龙去脉就是这样，而不是网传的小区业主享有全部59个地下停车库，开发商在诉讼中大败。29和59，差距还是比较大的。为什么网传的只是2003年未生效的一审判决，对2014年生效的重审判决只字不提呢？大概是前者的宣传效果更抢眼吧，但却误导了“不明真相的业主”。对南京市鼓楼区人民法院来说，也带来了压力。2016年4月8日，在“鼓楼法院”微信公众号上发表了一篇题为《【郑重声明】全国首例小区车库之争，花落谁家？以生效判决为准！》的文章，及时澄清了事实，网友们纷纷为其点赞。法院判决和及时澄清在解决积年纠纷的同时取得了较好的社会效果。
笔者曾写过一篇文章《小区车位车库：谁的地盘谁做主》（原文详见本公众号2016年2月22日刊文），主要阐述了小区车位车库的归属问题。但看到“鼓楼法院”的声明后，发现小区车库之争，还有一些秘密隐藏在法律规定之中。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”占用业主共有道路增设的车位，属于业主共有，广大业主们都明白。占用业主共有的其他场地增设的车位，属于业主共有，广大业主们或许不明白。这就是隐藏在法律规定之中的秘密。
对于“其他”二字，往往容易被人忽略。上述“星汉城市花园小区业主委员会诉江苏星汉置业有限公司”案中，超规划建设的23个车库就是“占用业主共有的其他场地增设的车位”，属于业主共有。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据“谁投资，谁受益”的原则和《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，可以认定这些车位、车库归建设单位所有。此规定与《区分所有权解释》第六条规定遥相呼应，可归纳为：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归建设单位所有；建筑区划内，在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或其他场地增设的车位，属于业主共有。由此，小区全体业主主张车位、车库所有权需注意两点：一是要查看规划行政主管部门对小区规划了多少数量的车位、车库，规划数量内的车位、车库归建设单位所有，超出规划数量的车位、车库属于业主共有。二是增设的车位，不管是小区业主为了缓解停车难问题而在小区道路上划出的车位还是建设单位建设的车位，都属于业主共有。
星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，为什么建设单位建设了59个车库呢？最根本的原因还是利益的驱使，当然也有法律的不完善，建设单位想钻法律的空子，以为只要搞定了行政主管部门，小区业主是不会有人来细究这个事情的。如此，超规划建设的23个车库就可以为自己增加不少利润。但没想到真有小区业主较真了，而且相关法律法规也健全了。于是，超规划建设的车库就成了为他人做嫁衣裳。
不仅如此，根据南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，建设单位还必须向小区业主交付6个车位。鉴于此规定为南京市的地方规章，不能在全国适用。而且，根据最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。对于其他规范性文件（包括规章），根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。故，法院民事裁判适用规章当慎重。