快看，购房摇号影响到你了吗？

2017年，南京、上海、成都、长沙相继出台购房摇号政策，2018年，在武汉、杭州购房也需要摇号。摇号似乎成为缓解供需矛盾、抑制房价过快上涨、打击炒房投机的有效手段，于是，西安在今年3月30日也公布了购房摇号政策，之后在6月24日，又发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》），对购房摇号政策进行了细化。一纸袭来，几家欢喜几家愁，已购房者暗自庆幸，啤酒烤肉世界杯；未购房者独自神伤，买房还需幸运女神的眷顾？
1、“且行且珍惜——致单身青年”
根据《通知》第三条第十二款的规定：“公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。”那么，什么叫刚需家庭呢？西安市房管局的政策解读明确刚需家庭应满足以下条件：“1.居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；2.登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的；3.登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。”
支持刚需家庭购房的优惠政策主要体现在以下两个方面：“ 1.公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭；2.刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。”根据对刚需家庭的构成条件与优惠力度的政策解读，单身小伙伴表示已经哭晕，尤其是苦逼的未婚男青年，没房搞不定丈母娘，没媳妇儿搞不定房。当然，需要说明的是：刚需买房享有优惠政策并不是说普通家庭就不能买房了，只是不优先而已，这种通过划分主体类型来确定优先权的方法并不是首创，知识产权领域的国际惯例早已如此了。
2、“瑟瑟发抖——手捧草签《商品房预售合同》的你？”
生活中存在一些特殊现象：开发商还未取得预售许可证，却已经与购房者草签了《商品房预售合同》（以下简称预售合同），在购房摇号政策实施后，开发商才取得预售证，而这时，如果意向购房人的数量远远多于可售房源，那么，前述草签的预售合同的购房者，是否享有当然的购房权利？如果这些不幸的购房者还要参与摇号选房，他们之前草签的预售合同效力几何？
（一）有效与否得分情况
2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，开发商在未取得预售证前与购房者签订预售合同，一般认定无效。但是，在起诉前开发商取得了预售证，预售合同一般被认定为有效。
（二）购房摇号政策影响预售合同履行吗？
盼望着盼望着，盼到开发商取得了预售证，预售合同可认定为有效合同，但又碰到政府购房摇号政策的迎头一击，小伙伴吓得立马抱紧自己的双腿，已草签的预售合同，该怎么办呢？
1.天选之人——购房者摇号bingo
（1）因开发商取得预售证，购房者与开发商草签的预售合同即为有效合同，而且开发商预售楼栋开盘时，购房者又通过购房摇号取得预售合同所载明房屋的购买权，那么，购房者与开发商之间草签的预售合同转化为签订正式的《商品房买卖合同》。
（2）开发商取得预售证，购房者通过摇号取得了预售楼栋的购买权，但是预售合同所载明的房屋却被别人购买。此时，预售合同仍然有效，只是预售合同无法继续履行。此时，购房者可购买预售合同载明房屋同户型的房屋；如果同户型房屋已售罄，购房者可购买其他户型的房屋。根据诚实信用原则和市场交易习惯，购房者可向开发商主张按照预售合同所载明的房屋均价购买。
2.擦肩而过——购房者摇号落选
购房者如果不幸摇号大战败北，与开发商草签的预售合同无法继续履行。
对于购房者和开发商来说，合同无法继续履行的原因在于不可归责双方的原因，双方当事人在订立合同时均对摇号政策无法预见，且摇号政策系政府行政规定，双方无法避免、无法克服，属于《民法总则》第一百八十条规定的不可抗力情形。按照《合同法》第九十四条和第九十七的规定，当事人双方可以解除合同，购房者可以向开发商主张返还购房款和资金占用利息。