统一执行异议之诉中的优先权顺序

简述
近几年来，执行异议之诉的案件数量呈急剧上升的趋势，但裁判结果却分歧较大，同一法院不同法官对法律的理解不同，裁判不同，甚至最高院的裁判也出现同案不同判。究其原因，法律规定的少且分散，理论有争议，急需统一立法。
实践中，用的比较多的是最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》），但对于能排除执行的优先权规定的却不明确，造成实践中的混乱。
本文根据《九民纪要》的规定，仅从商品房消费者的物权期待权、建设工程价款的优先受偿权、抵押权和不动产一般买受人的物权期待权，说明前述权利的优先排序问题。
相比其他的权利冲突，上述几个权利的冲突更加常见，理论和裁判实践也出现更多的分歧。
一、《合同法》第286条规定了建设工程价款的优先受偿权，《民法典》第807条规定与此一致，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（民法典颁布后该批复应当也废止，但在新的司法解释出台前，应当还会适用）第1、第2条规定了，已支付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程价款的优先受偿权，后者又优先于抵押权。
至此可以得出：商品房消费者的权利>建设工程价款的优先受偿权>抵押权，《九民纪要》在第125、126条进一步明确了前述权利的优先顺序和具体标准。
之所以规定商品房消费者的优先权，是基于生存利益至上的考虑。消费者购买商品房是为了居住，如果付了大部分款项，最终却没有得到房子而且付的房款也没有了，这会让消费者生存处在极度困顿和危险的境地，因此为保护消费者的生存利益，令其具有优先性，是符合正义的。法理上认为消费者的这种权利既不是债权也不是物权，而是物权期待权，算作是准物权，但是目前只有司法解释和最高院的会议纪要确定了这个精神，缺少法律的明确规定，应该来说权利来源的正当性支撑不够，急需以法律的形式明确该权利。
《执行异议复议规定》第29条对商品房消费者的权利进行了限制规定，设置了3个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、抵押权优先于不动产一般买受人的物权期待权。
在《九民纪要》出台前，由于法院都是根据《执行异议复议规定》进行裁判，争议最大的就是抵押权和不动产一般买受人的物权期待权之间的孰优孰劣的问题。
根据《执行异议复议规定》第27条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”抵押权具有优先性，但该条后面又有但书规定“法律、司法解释另有规定的除外”。紧接着的28条又规定了不动产一般买受人的优先权，那么对于符合第28条规定的房屋或不动产，在卖给买受人之后，没有进行过户登记又抵押给第三人时，是抵押权优先还是不动产一般买受人的物权期待权优先？28条算不算做27条的但书规定，28条能否排除27条规定的担保物（常见的就是抵押权）？
实践中，完全相反的裁判在各地法院频现，甚至在最高院的裁判中，不同的法官也做出完全相反的裁判，这样的混乱情况，令当事人无所适从，也一定程度上损害了最高法的公信力。
最高院一派认为：28条是27条的但书规定，可以排除27条的适用，即不动产的一般买受人的物权期待权可以排除抵押权。

另一派认为：《异议复议规定》第28条不是第27条的但书规定，不动产一般买受人的物权期待权不能排除抵押权。

这次《九民纪要》一锤定音，统一了裁判标准。第126条确定了商品房消费者的权利优先于抵押权，但“应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则”。这段文字，正是确定了一般房屋的买受人不享有优先于抵押权的权利。因此，抵押权>不动产一般买受人的物权期待权。
故，《九民纪要》施行后，解决了实践中长期困扰法律人的执行异议之诉中优先权的问题，统一了裁判标准。权利的优先顺序是：商品房消费者的权利 > 建设工程价款的优先受偿权 > 抵押权 > 不动产一般买受人的权利。