开发商承担阶段性保证责任之追偿实务（二）

采用按揭贷款形式购房，是目前个人消费购房的主要形式，实践中，购房人在与开发商签订的《商品房预售合同》的同时，向开发商支付一定比例的首付款，然后向银行提交个人购房消费贷款申请，通过贷款资格审查后，开发商与贷款银行、购房人签订《个人购房借款/担保合同》。
在这一类的合同项下，购房人向银行贷取贷款并承担还款责任，而开发商则在该合同下承担阶段性连带担保责任。这个“阶段担保责任”是指从贷款合同生效至银行取得不动产房屋的抵押权（办理他项权证）之日止。
从房屋预售到工程竣工、验收、交房、办理产权证、办理抵押权证，中间往往间隔2-3年，甚至更长时间。在这个期间，若购房人出现不能按期偿还按揭贷款的情况，则开发商就要承担连带还款责任。甚至出现购房人拖欠贷款达到解除贷款合同的条件，银行要求解除贷款合同，要求开发商承担一次性偿还剩余贷款的情形。
由于银行对开发商的优势地位，且开发商签订有承担担保责任的书面协议，更为关键的是，开发商在银行存有一定比例的保证金，一般银行会要求开发商书面承诺，如果购房人出现逾期还款，银行可以从开发商的保证金予以划扣。
因此，实践中，银行一般不会启动购房人的诉讼，购房人短期逾期还款的，银行从开发商保证金中划扣；购房人多次或长期逾期还款的，则银行会要求由开发商一次性偿还剩余全部贷款，开发商阶段性担保责任解除，再由开发商对购房人行使追偿权。
然而，开发商在行使追偿权时，实务中会碰到各种各样的困难和问题，从而引发各类法律难题和风险，主要包括：
01诉讼策略的两难：是解除合同且收回房屋？或是追索向银行支付的欠款及费用？开发商如何低成本高效化解法律风险？
02诉讼程序的两难：购房人经济状况恶化，房屋被其债权人依法查封保全，钱追不到，房子也拿不回，开发商如何避免房财两空的后果？
03诉讼请求的两难：购房人的房屋已经装修并入住，请求解除合同收回房屋能否得到法院支持，装修费用和房屋使用费如何处理？开发商如何预知法院裁判观点及意见？
上期浅谈房屋尚未交付，或者交付后购房人尚未装修入住、房屋已经交付购房人且已经装修情形，本期就来看看另外两种情况：
追偿实务指引三：
房屋被司法办案机关因追赃而依法进行查封冻结
这时所指的是指刑事办案机关的司法查封，一般是指购房人涉嫌刑事犯罪，办案机关认定购房人所购房屋系犯罪所得所购买，为追赃而进行的司法查封，与一般的民事查封有明显区别。
此种情况，开发商可及时与办案机关联系，将已经收取的购房款作为赃款退还给办案机关，同时请求办案机关解除查封。
追偿实务指引四：
房屋被购房人债权人依法进行民事查封保全
此种情况，由于第三人介入情况较为复杂，尤其是司法查封案件涉及标的额较大案件，可能会造成开发商“房、钱”两空的局面。
1、若先期查封涉案标的较小，应立即启动对目标房产的查封，防止购房人其他债权人的查封，减少案件的复杂性。
2、达到《商品房预售合同》解除条件后，立即启动解除合同的诉讼，收回房屋。
3、对另案保全提出异议，此时通常会面临另案保全人提出房产已经被查封，不能解除合同返还房屋。
对此，需要说明的是，由于房屋尚未给购房人办理权属登记，只是办理预告登记，有的甚至仅进行了合同备案。此时，房产物权尚未转移，购房人对房屋仅享有物权期待权，而该期待权随着买卖合同的解除而消失。因此，案外人的查封是预查封仅限于购房人缴纳的首付款，对房屋不享有处置权。
4、解除合同，收回房屋后对房产进行二次销售。
综上，当发生购房人逾期还贷造成开发商承担阶段性担保责任的，应当立即响应，分析购房人的履约能力、房屋交付、装修入住、是否被查封等多种情况综合判断，诉讼中涉及物权、债权、合同解除权、查封效力等诸多法律问题，对于复杂情况，需要专业的房产律师根据不同情况分析处理。