前言
全国各热点城市的房价日益攀升，不少房东为了高价出售房屋，在出卖过程中不惜违约一房二卖。对于这种明显违背诚信的交易行为，作为守约方的买家能否挽回自己的损失呢？例如：随着时间的推移，房价已经不可同日而语，同样的价钱不可能买到同样的房子，那么因房屋增值导致的差价能否由违约卖家承担？
案例一
2012年4月25日，中城房地产公司与饶某签订了《商品房买卖合同》，约定饶某购买中城房地产公司开发的楼盘，用途为商铺，合同总价款为1453953元，中城房地产公司应当于2012年5月18日前向饶某交付房屋。后查明中城房地产公司与饶某签订房屋买卖合同前，已将涉案商铺出卖给案外人，经湖南省高级人民法院生效判决已将涉案商铺判决给了案外人。2018年9月30日，经资产评估有限责任公司评估，涉案房屋现市场价值为6333510元。饶某向法院诉求：请求判决中城公司赔偿房屋增值损失4879557元；赔偿一倍购房款（即1453953元）以及资金占用利息。
法院最终以房屋增值损失属于双方签订合同时不可能预见到的可得利益为由，判决驳回房屋增值损失的诉讼请求，但支持了一倍购房款的损失和资金占用利息。
法律规定：
1.《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（司法解释）
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
案例二
2017年3月13日，原告徐某夫妇作为乙方与作为甲方的被告黄某夫妇及房产中介签订了《房屋买卖中介服务协议》，约定将黄某夫妇的房屋以人民币162.8万元的价格出售给徐某夫妇，上述房屋买卖共同委托该机构提供中介服务。徐某夫妇当场支付购房定金10万元（购房定金可冲抵购房款）。同年8月2日，黄某夫妇与案外人石某签订《房屋买卖中介服务协议》，约定涉案房屋以198万元的价格出卖给石某，8月31日双方办理了过户手续。2017年10月，徐某夫妇向常熟法院提起诉讼，要求解除原被告签订的《房屋买卖中介服务协议》；被告黄某夫妇支付原告差价损失35.2万元。
法院判决：被告将涉案房屋198万元转卖给案外人石某，并进行了产权登记，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约，原告依法享有合同解除权，原告提出的差价损失35.2万元，没有明显高于违约导致的损失，应予支持。
数据分析
一、湖南省地区案例
根据上述案例可知，司法实践中对于差价损失是否支持存在着不同的意见，笔者做了一个关于湖南地区2011—2019年判例的检索（数据来源alpha、中国裁判文书网）。
经过检索，2011年至2019年湖南地区涉及房屋差价损失的房屋买卖合同纠纷的案件共有255个，具体如下图所示：
从上图可知，房屋差价损失的案例从2018-2019年暴增，可以预见到的是未来几年会有更多相关的案例。
二、受理法院
关于受理法院方面，更多的集中于省会城市长沙地区的法院，可见经济相对发达的地区，该类纠纷越多。
三、裁判结果
关于一审裁判结果方面，全部/部分支持的占绝大多数，而在二审上诉案件中，改判率超过百分之五十，这样的改判率在我国各类案由的案件中是非常罕见的。
理由及建议
支持房屋差价损失的案例越来越多，但是也存在着不支持差价损失的判例，其一方面是由于不同的审判人员对于法条的理解存在着差异，另一方面笔者通过阅读大量判决的“本院认为”总结了几条法院不支持差价损失的高频理由：
1.仅支付了定金;
2.守约方采取了措施，防止了损失的进一步扩大（比如另行购买房屋）；
3.没有对实际损失完成举证责任，对升值后的房屋价值应当进行专业评估；
4.合同已经约定的违约金足以覆盖守约方的损失；
5.守约方也存在过错，比如没有采取措施防止损失进一步扩大，就扩大的部分自行承担责任；
针对上述可能发生的事由，笔者给出如下建议：
1.提前将房屋差价损失约定在合同违约金之内。
2.将已付金额达房屋总价款三成以上。
3.聘请专业的评估机构对房屋价值做出评估或者在诉讼时委托法院进行评估，而不是截图相关网站上的数据。
房屋交易相对来说属于金额较大的市场交易行为，对一方二卖的房东仅仅要求其返还购房款或者双倍的定金，显然违约成本过低，并且对于买受方来说是非常不公平的，长此以往会导致交易市场的混乱，不利于经济的发展和社会的稳定。最高院相关民庭审判长在答记者问时提到：对于可预见到的房屋增值损失准备统一裁判标准，不能任由审判人员随意的行使自由裁量权，造成“同案不同判”的局面。
全国各热点城市的房价日益攀升，不少房东为了高价出售房屋，在出卖过程中不惜违约一房二卖。对于这种明显违背诚信的交易行为，作为守约方的买家能否挽回自己的损失呢？例如：随着时间的推移，房价已经不可同日而语，同样的价钱不可能买到同样的房子，那么因房屋增值导致的差价能否由违约卖家承担？
案例一
2012年4月25日，中城房地产公司与饶某签订了《商品房买卖合同》，约定饶某购买中城房地产公司开发的楼盘，用途为商铺，合同总价款为1453953元，中城房地产公司应当于2012年5月18日前向饶某交付房屋。后查明中城房地产公司与饶某签订房屋买卖合同前，已将涉案商铺出卖给案外人，经湖南省高级人民法院生效判决已将涉案商铺判决给了案外人。2018年9月30日，经资产评估有限责任公司评估，涉案房屋现市场价值为6333510元。饶某向法院诉求：请求判决中城公司赔偿房屋增值损失4879557元；赔偿一倍购房款（即1453953元）以及资金占用利息。
法院最终以房屋增值损失属于双方签订合同时不可能预见到的可得利益为由，判决驳回房屋增值损失的诉讼请求，但支持了一倍购房款的损失和资金占用利息。
法律规定：
1.《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（司法解释）
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
案例二
2017年3月13日，原告徐某夫妇作为乙方与作为甲方的被告黄某夫妇及房产中介签订了《房屋买卖中介服务协议》，约定将黄某夫妇的房屋以人民币162.8万元的价格出售给徐某夫妇，上述房屋买卖共同委托该机构提供中介服务。徐某夫妇当场支付购房定金10万元（购房定金可冲抵购房款）。同年8月2日，黄某夫妇与案外人石某签订《房屋买卖中介服务协议》，约定涉案房屋以198万元的价格出卖给石某，8月31日双方办理了过户手续。2017年10月，徐某夫妇向常熟法院提起诉讼，要求解除原被告签订的《房屋买卖中介服务协议》；被告黄某夫妇支付原告差价损失35.2万元。
法院判决：被告将涉案房屋198万元转卖给案外人石某，并进行了产权登记，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约，原告依法享有合同解除权，原告提出的差价损失35.2万元，没有明显高于违约导致的损失，应予支持。
数据分析
一、湖南省地区案例
根据上述案例可知，司法实践中对于差价损失是否支持存在着不同的意见，笔者做了一个关于湖南地区2011—2019年判例的检索（数据来源alpha、中国裁判文书网）。
经过检索，2011年至2019年湖南地区涉及房屋差价损失的房屋买卖合同纠纷的案件共有255个，具体如下图所示：
从上图可知，房屋差价损失的案例从2018-2019年暴增，可以预见到的是未来几年会有更多相关的案例。
二、受理法院
关于受理法院方面，更多的集中于省会城市长沙地区的法院，可见经济相对发达的地区，该类纠纷越多。
三、裁判结果
关于一审裁判结果方面，全部/部分支持的占绝大多数，而在二审上诉案件中，改判率超过百分之五十，这样的改判率在我国各类案由的案件中是非常罕见的。
理由及建议
支持房屋差价损失的案例越来越多，但是也存在着不支持差价损失的判例，其一方面是由于不同的审判人员对于法条的理解存在着差异，另一方面笔者通过阅读大量判决的“本院认为”总结了几条法院不支持差价损失的高频理由：
1.仅支付了定金;
2.守约方采取了措施，防止了损失的进一步扩大（比如另行购买房屋）；
3.没有对实际损失完成举证责任，对升值后的房屋价值应当进行专业评估；
4.合同已经约定的违约金足以覆盖守约方的损失；
5.守约方也存在过错，比如没有采取措施防止损失进一步扩大，就扩大的部分自行承担责任；
针对上述可能发生的事由，笔者给出如下建议：
1.提前将房屋差价损失约定在合同违约金之内。
2.将已付金额达房屋总价款三成以上。
3.聘请专业的评估机构对房屋价值做出评估或者在诉讼时委托法院进行评估，而不是截图相关网站上的数据。
房屋交易相对来说属于金额较大的市场交易行为，对一方二卖的房东仅仅要求其返还购房款或者双倍的定金，显然违约成本过低，并且对于买受方来说是非常不公平的，长此以往会导致交易市场的混乱，不利于经济的发展和社会的稳定。最高院相关民庭审判长在答记者问时提到：对于可预见到的房屋增值损失准备统一裁判标准，不能任由审判人员随意的行使自由裁量权，造成“同案不同判”的局面。