引 言
自2016年后，西安市的房地产市场进入上行期，2017年房屋销售均价突破万元大关，在供不应求的行情下，2018年西安启动公正摇号，后续的“抢购潮”一波接着一波，热门项目的中签率低至1.0%。与此同时，大量房企进入西安房地产市场。随着成交量激增，商品房买卖纠纷随之而来，其中，商品房的逾期交付案件数量与日俱增。
经笔者以“合同、准合同纠纷类；逾期交房”为关键词进行检索，西安市基层法院近三年审理的逾期交付案件约3330起，相比之下，西安市雁塔区人民法院、未央区人民法院受理的此类案件数量较多，案件数量已超过上述总量的50%。
注：以上数据来源中国裁判文书网，与实际情况可能存有差异，仅供参考。
笔者基于上述检索案例，并结合自身代理的商品房逾期交付案件，就商品房逾期交付相关问题分析如下。
一、商品房交付的条件
（一）商品房买卖合同的约定
根据《商品房买卖合同》【GF-2000-0171版】，出卖人（开发企业，下同）可选择交付标准：该商品房经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批复文件或其他自行约定交付标准。
自2015年9月启用的《商品房买卖合同》【GF-2014-0172】明确约定，出卖人交付的房屋的标准为取得工程竣工验收备案文件以及房屋测绘报告，即出卖人必须取得项目竣工备案表，该项目的商品房方才具备交付条件。此后《商品房买卖合同》版本虽经多次修订，但关于交付标准并无实质性变化。
（二）关于商品房交付标准的认定
在审判实践中，针对不同的《商品房买卖合同》版本，法院认定标准亦有差异。
1、住宅
因《商品房买卖合同》【GF-2000-0171版】产生的逾期交付纠纷，法院形成的审判观点倾向于：1）若合同约定交付条件为“竣工验收合格”，则视交付条件为取得竣工验收备案表；2）若合同约定的交付条件为“五方验收”、“四方验收”，则以合同约定为准。但是，无论“四方”亦或是“五方”，均应包括《建设工程质量管理条例》第十六条规定的勘察、设计、施工、工程监理等四方单位。3）若合同约定的交付条件为“三方验收”，则该约定因违反上述条例规定，法院不予采信，即法院通常以通过“四方验收”作为认定具备交付条件的最低标准。另需注意，若商品房所在楼宇规划楼层超出19层，则在上述标准的基础上需增加消防验收通过作为交付条件。
若因《商品房买卖合同》【GF-2014-0172版】以此后其他版本（以下统称新版《商品房买卖合同》）产生的逾期交付纠纷，则交付条件统一为取得项目竣工备案表以及房屋测绘报告。
但是，在买受人明知房屋未达交付条件，仍同意按照现状接受房屋的情况下，无论采用何种合同版本，均视为该房屋具备交付条件，出卖人不再承担逾期交付的违约责任。
2、商业用房
商业用房交付标准的认定原则上与住宅基本一致，区别在于，买受人使用商业用房的前提为该商业用房已通过消防验收，具备办理营业执照等条件，否则无法使用。因此，在适用新版《商品房买卖合同》示范文本的情况下，商业用房与住宅的交付标准一致，即按约定标准执行。但是，若采用《商品房买卖合同》【GF-2000-0171版】，无论合同如何约定，均需满足“通过消防验收”的交付条件。否则，即使买受人已经实际接收房屋，仍应将逾期交付违约责任计算至通过消防验收之日止。
二、商品房逾期交付的情形及成因分析
（一）商品房逾期交付的情形
1、项目施工未能按期完成。通常，开发企业无法按时完工可能由以下因素导致，如：资金不足，无法满足项目建设需求；前期施工周期安排不到位或施工工期较原计划滞后；更换总包单位等。
2、开发企业未能取得项目竣工验收备案表。如上所述，根据新版《商品房买卖合同》，出卖人需取得项目竣工备案表，商品房方才具备交付条件。但是，开发企业往往因改变房屋结构，项目建筑面积超容，地下车位配比不足，或者政府规划、测量标准调整等原因，无法取得项目竣工备案表，进而导致商品房不具备约定的交付条件。
3、因房屋质量、基础设施设备等房屋无法正常使用。在项目施工完成且取得项目竣工验收表后，买受人可能因房屋本身的质量问题或基础设施设备无法正常使用而拒绝接收房屋，比如：项目天然气未接通、正式水电未接入、周边道路无法通行等。
（二）关于商品房逾期交付的原因
任何逾期交付情形的出现，均存在主观或客观上的原因。在此，对开发企业自身原因导致的逾期交付不作过多陈述，就司法审判实践中常见的其他原因，笔者分析如下。
1、政府或政策原因
针对政府或政策原因，是否构成逾期交付的免责事由，亦需考虑不同的情况：
若政府政策为常态管理规定，如：西安市治污减霾，笔者则认为，开发企业在与买受人签署《商品房买卖合同》时，即应知晓相关政策，在确定交付时间时应充分考虑上述政策可能对交付时间的影响，因此，以此主张免除逾期交付的违约责任的主张不应被支持。
若政府或政策原因为突发情况或是否发生具有不确定性，如：政府机构调整、全运会期间禁止一定范围内的企业进行扬尘施工等，笔者则认为，应主要考虑上述情况与逾期交付之间是否存在实质的因果关系。以政府机构改革为例，2019年1月，西安市的机构改革开始启动，2019年2月，西安市自然资源和规划局（市林业局）成立，截至2019年8月，西安市的11个分局方才成立。客观上，上述机构调整确实对部分项目的规划验收等手续的办理产生了一定影响，但是否导致手续办理完全停滞、是否实质影响商品房交付，则无法完全确定，多数开发企业实际上也较难提供证据说明两者之间必然的因果关系。因此，除非开发企业提供政府部门等出具的书面文件，说明确系政府原因导致项目交付前相关手续迟延办理，否则，笔者认为以此抗辩逾期交付理由并不充足。
2、自然现象、重大传染疾病客观因素
关于自然现象，若《商品房买卖合同》作出明确约定（比如温度超过40度，六级以上大风等），出卖人可根据合同约定主张豁免全部或部分逾期交付责任，即使未作约定，亦可能根据出现的恶劣天气，比如郑州7·20暴雨，主张豁免责任。但是，从检索案例看，西安市少有法院以天气原因豁免出卖人逾期交付的违约责任。因重大传染疾病对房屋交付的影响较为突出，笔者将作为第五部分重点论述。
3、基础设施设备或房屋质量等项目问题
（1）房屋的基础设施设备无法正常使用，分为两种情况：一是因项目红线内的基础设施设备建设不到位；二是因红线外市政设施设备未接入。
以天然气为例，从出卖人的角度考虑，在房屋交付初期，天然气是否接通对买受人影响较小，造成买受人实际损失的可能性亦较小，尤其在毛坯交付的情况下，若因项目红线外天然气管道未能接通造成房屋天然气无法正常使用，买受人（开发企业）无需承担逾期交付的违约责任。但是，部分法院认为，出卖人应对项目红线外设施设备等情况作出预判，并将此作为不利因素作出说明，至于出卖人因此遭受的损失，可向政府部门或其指定的相关主体主张赔偿。当然，若出卖人在《商品房买卖合同》明确约定因项目红线外因素导致房屋基础设施无法正常使用，其不承担逾期交付的违约责任，法院亦尊重合同约定。再以通电为例，在房屋交付时，因红线外线缆未接通导致正式用电无法接入，即使出卖人接入临时用电，亦不必然免除逾期交付房屋的违约责任。
（2）通常《商品房买卖合同》均约定，在房屋达到交付条件后，买受人不得以房屋质量问题拒绝接受房屋。按照该约定，买受人若以房屋质量为由拒绝接收房屋，则出卖人不承担逾期交付的违约责任。在此类案件中，上述约定法院是否认可，具有不确定性。对此，法院更多行使自由裁量权，根据房屋质量及对实际使用的影响程度作出认定，若房屋存在严重质量问题，确已影响房屋正常使用，法院可能不予认可上述合同约定，但是在房屋质量问题不影响使用的情况下，如地面瓷砖少量空鼓，法院即可能以上述合同约定作出案件审理依据。
三、商品房逾期交付的责任
（一）《商品房买卖合同》的约定
1、《商品房买卖合同》制式条款
新版《商品房买卖合同》逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第【】种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在【】日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之【】的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过【】（不含【】日）日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照【】%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的【】%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之【】（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.【】。”
如出卖人选择上述第一种方式，在逾期交付的违约事实成立且不存在豁免逾期交付的违约责任的情形下，法院通常按照合同约定标准判定违约金金额。但需注意，该违约金标准不得低于买受人“逾期付款”相应的违约金标准，亦不得低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率（市场报价利率）。
此外，根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，法院认为违约金以补偿为主以惩罚为辅，最终应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合司法判例，目前西安市部分人民法院认为，在买受人未能提供其实际损失依据的情况下，逾期交付违约金标准认定为购房款的日万分之一较为合理；如买受人实际损失高于上述标准的，则将根据举证情况以实际损失为依据进行调整。
2、出卖人设定条款
根据新版《商品房买卖合同》约定，出卖人有权选择逾期交付责任中第二种方式，即自行设定条款。出卖人设定的条款通常存在以下几种情况：
（1）商品房买卖合同继续履行时，分段计算违约责任。如出卖人约定：1）逾期在90日之内，逾期交付违约金按照日万分之一计算；2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，且1）、2）不做累加的，通常自约定交付日次日起即按照全部房价款万分之二计算违约金。
（2）逾期交付违约金标准低于买受人逾期付款违约金标准。如上所述，在此情况下，不排除人民法院为均衡双方之利益将根据实际情况予以调整。
（3）逾期交付违约金上限。根据检索案例，商品房买卖合同约定出卖人逾期交付违约金总额不高于一定金额的，人民法院通常予以支持。具体而言，若商品房买卖合同约定出卖人逾期交付违约金总额不高于房屋总价款1%及以上的，人民法院通常持认可态度。
（4）逾期交付违约责任免责期限。根据检索案例，商品房买卖合同约定免责期限的，如“出卖人逾期交房的，买受人同意给予出卖人90天免责宽限期，该商品房超过90天仍未达到交付条件的，从第91天开始出卖人按照约定承担相应违约责任。”人民法院通常亦持认可态度。
总而言之，出卖人设定逾期交付的违约条款，法院通常尊重双方当事人的意思表示，但是在买受人证明实际损失明显高于约定违约金的情况下，法院亦可能根据实际情况对约定的违约责任作出调整。
（二）相关司法解释的规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
根据检索案例及笔者经验，出卖人就逾期交付情形，在《商品房买卖合同》中均作出具体约定。因此，在逾期交付的商品房买卖合同纠纷中，直接以司法解释作为判案依据的案例极少。
（三）交付通知对逾期期限的影响
根据新版《商品房买卖合同》的约定，在商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料等书面送达买受人。在出卖人未能履行上述通知义务导致买受人未能接收房屋的情况下，出卖人是否承担逾期交付责任，存在不同的观点：1）在合同作出约定的情况下，出卖人应履行合同约定的通知义务，否则，即应按照合同约定承担逾期交付的违约责任；2）合同对房屋交付时间已作出约定，买受人亦已知晓，在约定交付时间到达时，买受人亦应主动前往接收房屋，即房屋交付并非开发企业单方义务，开发企业无需因未能履行通知义务承担逾期交付责任。实践中，开发企业在交付前均以快递、公告、公众号等方式通知买受人，因此，因未通知导致逾期交付的纠纷较少。笔者认为，在预售的情况下，上述第1）种观点较为合理，但是签署《商品房买卖合同》时，若房屋具备即时交付的条件且买受人对此已知晓，上述第2）种观点更为合理。
在实践中，出卖人亦可能在商品房未达到约定交付条件的情况下，即向买受人发送交付通知。若买受人以房屋未达交付条件拒绝接收，则在房屋达到交付条件后，出卖人应再次发送交付通知，否则，根据检索案例及笔者经验，不排除人民法院将逾期交付违约金止算点认定为符合交付条件后重新通知之日，而非房屋具备交付条件之日。
三、“新冠疫情”对逾期交付的影响
2020年伊始，一场突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎引发了全国范围内的重大疫情（下称“新冠疫情”），受此影响，全国范围内各行业一度全面停工。由此，亦引发系列法律问题。为此，最高人民法院先后发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）-（三）。其中，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确：人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。
2021年12月中旬，西安再次爆发新冠疫情。根据西安市新冠肺炎疫情防控指挥部于2021年12月22日发布的《关于进一步加强疫情防控工作的通告》，各项目停止施工。
（一）新冠疫情影响商品房交付的认定
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第4条明确：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。笔者认为，新冠疫情对商品房交付的影响应从以下几方面考虑：
（1）商品房买卖合同约定的交房时间在政府出台相关政策之后。受相关政策影响，施工现场可能停工，劳务人员可能受交通管制无法及时返工，施工所必需的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期供货等，均直接导致工期延误，进而影响房屋交付时间。在此情况下，可免除出卖人部分或全部责任。
（2）商品房买卖合同约定的交房时间在政府出台相关政策的期间。若房屋已具备交房条件，因执行政府相关政策而无法交付房屋的，原则上可顺延房屋交付日期，且无需承担逾期交付的违约责任。但是，若政府相关政策对房屋逾期交付无实质影响，即使未发生疫情，房屋仍无法按期交付，则原则上仅可免除部分逾期交付的违约责任。
（3）商品房买卖合同约定的交房时间在政府出台相关政策之前。在新冠疫情爆发前，若已经存在逾期交付房屋的情形，则根据《民法典》等相关法律法规规定，出卖人仍应依合同约定或法律规定承担逾期交付的违约责任。
根据本次西安市发布的相关政策，就本轮新冠疫情对商品房交付的影响，应以2021年12月23日作为判定责任的时间界点。
（二）西安法院关于新冠疫情的裁判观点
1、西安市中级人民法院作出的（2021)陕01民终17743号《民事判决书》认定：“……因新冠疫情，陕西省启动重大突发公共卫生事件一级应急响应34天，属于不可抗力，一审将该34天从交房延期天数中扣除，于法有据。XX公司上诉认为因新冠疫情导致的顺延交房时间应为76天，于法无据，不予支持”。
2、西安市中级人民法院作出的（2021)陕01民终16568号《民事判决书》认定：“2020年1月下旬新冠疫情爆发，陕西省人民政府于2020年1月27日发出通告决定启动突发公共卫生事件I级应急响应。但案涉商品房买卖合同约定2019年12月31日前交付房屋，而此时案涉房屋尚不满足合同约定的交付条件，XX公司已经构成违约，此后爆发的新冠疫情不能作为减轻加德公司违约责任的合法理由。故XX公司关于“铁腕治霾”、“新冠疫情”等不可抗力造成迟延取得房屋实测报告，其不应承担逾期交房责任的上诉理由，本院不予支持”。
3、西安市雁塔区人民法院作出的（2021)陕0113民初13594号《民事判决书》认定：“一、关于交房期限是否应扣除治污减霾及新冠疫情期间误工期的问题。因新冠疫情系不可抗力，由此导致被告停工延误交房属客观存在的事实，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”之规定，加之原告亦认可扣除疫情期间的履行期限，故对于被告主张应扣除受疫情影响导致的停工时间共计33天，本院依法予以支持”。
（三）针对新冠疫情影响的应对措施
1、逾期交付商品房通知的发送
在新冠疫情可能影响房屋交付的情况下，以电话、公众号等方式告知买受人，受新冠疫情影响，将无法按照原约定时间交付房屋。另外，在生产恢复正常后，可根据复工时间、施工计划、资金安排等情况，重新合理确定房屋交付时间，并重新告知买受人。
2、逾期交付商品房相关证据的收集
在新冠疫情发生后，及时收集相关证据，包括：政府相关部门关于新冠疫情的发布的防控通知等文件；各施工企业、供货单位等发送的要求延期履行合同的申请等；监理单位的工作记录、各方的会议纪要等；对影响工期的相关情况具体记录；等等。
商品房逾期交付纠纷，是较为常见的商品房买卖合同纠纷，法院对于此类案件亦已形成明确的审判观点。但是，根据笔者经验，房地产市场的变化、范本合同的调整，项目自身的特点等，均可能动摇现有的审判观点。此外，商品房逾期交付纠纷易引发群体诉讼，对房企的品牌亦可能产生负面影响。因此，对我们律师而言，任何商品房逾期交付案件均需谨慎对待。
自2016年后，西安市的房地产市场进入上行期，2017年房屋销售均价突破万元大关，在供不应求的行情下，2018年西安启动公正摇号，后续的“抢购潮”一波接着一波，热门项目的中签率低至1.0%。与此同时，大量房企进入西安房地产市场。随着成交量激增，商品房买卖纠纷随之而来，其中，商品房的逾期交付案件数量与日俱增。
经笔者以“合同、准合同纠纷类；逾期交房”为关键词进行检索，西安市基层法院近三年审理的逾期交付案件约3330起，相比之下，西安市雁塔区人民法院、未央区人民法院受理的此类案件数量较多，案件数量已超过上述总量的50%。
注：以上数据来源中国裁判文书网，与实际情况可能存有差异，仅供参考。
笔者基于上述检索案例，并结合自身代理的商品房逾期交付案件，就商品房逾期交付相关问题分析如下。
一、商品房交付的条件
（一）商品房买卖合同的约定
根据《商品房买卖合同》【GF-2000-0171版】，出卖人（开发企业，下同）可选择交付标准：该商品房经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批复文件或其他自行约定交付标准。
自2015年9月启用的《商品房买卖合同》【GF-2014-0172】明确约定，出卖人交付的房屋的标准为取得工程竣工验收备案文件以及房屋测绘报告，即出卖人必须取得项目竣工备案表，该项目的商品房方才具备交付条件。此后《商品房买卖合同》版本虽经多次修订，但关于交付标准并无实质性变化。
（二）关于商品房交付标准的认定
在审判实践中，针对不同的《商品房买卖合同》版本，法院认定标准亦有差异。
1、住宅
因《商品房买卖合同》【GF-2000-0171版】产生的逾期交付纠纷，法院形成的审判观点倾向于：1）若合同约定交付条件为“竣工验收合格”，则视交付条件为取得竣工验收备案表；2）若合同约定的交付条件为“五方验收”、“四方验收”，则以合同约定为准。但是，无论“四方”亦或是“五方”，均应包括《建设工程质量管理条例》第十六条规定的勘察、设计、施工、工程监理等四方单位。3）若合同约定的交付条件为“三方验收”，则该约定因违反上述条例规定，法院不予采信，即法院通常以通过“四方验收”作为认定具备交付条件的最低标准。另需注意，若商品房所在楼宇规划楼层超出19层，则在上述标准的基础上需增加消防验收通过作为交付条件。
若因《商品房买卖合同》【GF-2014-0172版】以此后其他版本（以下统称新版《商品房买卖合同》）产生的逾期交付纠纷，则交付条件统一为取得项目竣工备案表以及房屋测绘报告。
但是，在买受人明知房屋未达交付条件，仍同意按照现状接受房屋的情况下，无论采用何种合同版本，均视为该房屋具备交付条件，出卖人不再承担逾期交付的违约责任。
2、商业用房
商业用房交付标准的认定原则上与住宅基本一致，区别在于，买受人使用商业用房的前提为该商业用房已通过消防验收，具备办理营业执照等条件，否则无法使用。因此，在适用新版《商品房买卖合同》示范文本的情况下，商业用房与住宅的交付标准一致，即按约定标准执行。但是，若采用《商品房买卖合同》【GF-2000-0171版】，无论合同如何约定，均需满足“通过消防验收”的交付条件。否则，即使买受人已经实际接收房屋，仍应将逾期交付违约责任计算至通过消防验收之日止。
二、商品房逾期交付的情形及成因分析
（一）商品房逾期交付的情形
1、项目施工未能按期完成。通常，开发企业无法按时完工可能由以下因素导致，如：资金不足，无法满足项目建设需求；前期施工周期安排不到位或施工工期较原计划滞后；更换总包单位等。
2、开发企业未能取得项目竣工验收备案表。如上所述，根据新版《商品房买卖合同》，出卖人需取得项目竣工备案表，商品房方才具备交付条件。但是，开发企业往往因改变房屋结构，项目建筑面积超容，地下车位配比不足，或者政府规划、测量标准调整等原因，无法取得项目竣工备案表，进而导致商品房不具备约定的交付条件。
3、因房屋质量、基础设施设备等房屋无法正常使用。在项目施工完成且取得项目竣工验收表后，买受人可能因房屋本身的质量问题或基础设施设备无法正常使用而拒绝接收房屋，比如：项目天然气未接通、正式水电未接入、周边道路无法通行等。
（二）关于商品房逾期交付的原因
任何逾期交付情形的出现，均存在主观或客观上的原因。在此，对开发企业自身原因导致的逾期交付不作过多陈述，就司法审判实践中常见的其他原因，笔者分析如下。
1、政府或政策原因
针对政府或政策原因，是否构成逾期交付的免责事由，亦需考虑不同的情况：
若政府政策为常态管理规定，如：西安市治污减霾，笔者则认为，开发企业在与买受人签署《商品房买卖合同》时，即应知晓相关政策，在确定交付时间时应充分考虑上述政策可能对交付时间的影响，因此，以此主张免除逾期交付的违约责任的主张不应被支持。
若政府或政策原因为突发情况或是否发生具有不确定性，如：政府机构调整、全运会期间禁止一定范围内的企业进行扬尘施工等，笔者则认为，应主要考虑上述情况与逾期交付之间是否存在实质的因果关系。以政府机构改革为例，2019年1月，西安市的机构改革开始启动，2019年2月，西安市自然资源和规划局（市林业局）成立，截至2019年8月，西安市的11个分局方才成立。客观上，上述机构调整确实对部分项目的规划验收等手续的办理产生了一定影响，但是否导致手续办理完全停滞、是否实质影响商品房交付，则无法完全确定，多数开发企业实际上也较难提供证据说明两者之间必然的因果关系。因此，除非开发企业提供政府部门等出具的书面文件，说明确系政府原因导致项目交付前相关手续迟延办理，否则，笔者认为以此抗辩逾期交付理由并不充足。
2、自然现象、重大传染疾病客观因素
关于自然现象，若《商品房买卖合同》作出明确约定（比如温度超过40度，六级以上大风等），出卖人可根据合同约定主张豁免全部或部分逾期交付责任，即使未作约定，亦可能根据出现的恶劣天气，比如郑州7·20暴雨，主张豁免责任。但是，从检索案例看，西安市少有法院以天气原因豁免出卖人逾期交付的违约责任。因重大传染疾病对房屋交付的影响较为突出，笔者将作为第五部分重点论述。
3、基础设施设备或房屋质量等项目问题
（1）房屋的基础设施设备无法正常使用，分为两种情况：一是因项目红线内的基础设施设备建设不到位；二是因红线外市政设施设备未接入。
以天然气为例，从出卖人的角度考虑，在房屋交付初期，天然气是否接通对买受人影响较小，造成买受人实际损失的可能性亦较小，尤其在毛坯交付的情况下，若因项目红线外天然气管道未能接通造成房屋天然气无法正常使用，买受人（开发企业）无需承担逾期交付的违约责任。但是，部分法院认为，出卖人应对项目红线外设施设备等情况作出预判，并将此作为不利因素作出说明，至于出卖人因此遭受的损失，可向政府部门或其指定的相关主体主张赔偿。当然，若出卖人在《商品房买卖合同》明确约定因项目红线外因素导致房屋基础设施无法正常使用，其不承担逾期交付的违约责任，法院亦尊重合同约定。再以通电为例，在房屋交付时，因红线外线缆未接通导致正式用电无法接入，即使出卖人接入临时用电，亦不必然免除逾期交付房屋的违约责任。
（2）通常《商品房买卖合同》均约定，在房屋达到交付条件后，买受人不得以房屋质量问题拒绝接受房屋。按照该约定，买受人若以房屋质量为由拒绝接收房屋，则出卖人不承担逾期交付的违约责任。在此类案件中，上述约定法院是否认可，具有不确定性。对此，法院更多行使自由裁量权，根据房屋质量及对实际使用的影响程度作出认定，若房屋存在严重质量问题，确已影响房屋正常使用，法院可能不予认可上述合同约定，但是在房屋质量问题不影响使用的情况下，如地面瓷砖少量空鼓，法院即可能以上述合同约定作出案件审理依据。
三、商品房逾期交付的责任
（一）《商品房买卖合同》的约定
1、《商品房买卖合同》制式条款
新版《商品房买卖合同》逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第【】种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在【】日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之【】的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过【】（不含【】日）日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照【】%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的【】%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之【】（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.【】。”
如出卖人选择上述第一种方式，在逾期交付的违约事实成立且不存在豁免逾期交付的违约责任的情形下，法院通常按照合同约定标准判定违约金金额。但需注意，该违约金标准不得低于买受人“逾期付款”相应的违约金标准，亦不得低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率（市场报价利率）。
此外，根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，法院认为违约金以补偿为主以惩罚为辅，最终应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合司法判例，目前西安市部分人民法院认为，在买受人未能提供其实际损失依据的情况下，逾期交付违约金标准认定为购房款的日万分之一较为合理；如买受人实际损失高于上述标准的，则将根据举证情况以实际损失为依据进行调整。
2、出卖人设定条款
根据新版《商品房买卖合同》约定，出卖人有权选择逾期交付责任中第二种方式，即自行设定条款。出卖人设定的条款通常存在以下几种情况：
（1）商品房买卖合同继续履行时，分段计算违约责任。如出卖人约定：1）逾期在90日之内，逾期交付违约金按照日万分之一计算；2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，且1）、2）不做累加的，通常自约定交付日次日起即按照全部房价款万分之二计算违约金。
（2）逾期交付违约金标准低于买受人逾期付款违约金标准。如上所述，在此情况下，不排除人民法院为均衡双方之利益将根据实际情况予以调整。
（3）逾期交付违约金上限。根据检索案例，商品房买卖合同约定出卖人逾期交付违约金总额不高于一定金额的，人民法院通常予以支持。具体而言，若商品房买卖合同约定出卖人逾期交付违约金总额不高于房屋总价款1%及以上的，人民法院通常持认可态度。
（4）逾期交付违约责任免责期限。根据检索案例，商品房买卖合同约定免责期限的，如“出卖人逾期交房的，买受人同意给予出卖人90天免责宽限期，该商品房超过90天仍未达到交付条件的，从第91天开始出卖人按照约定承担相应违约责任。”人民法院通常亦持认可态度。
总而言之，出卖人设定逾期交付的违约条款，法院通常尊重双方当事人的意思表示，但是在买受人证明实际损失明显高于约定违约金的情况下，法院亦可能根据实际情况对约定的违约责任作出调整。
（二）相关司法解释的规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
根据检索案例及笔者经验，出卖人就逾期交付情形，在《商品房买卖合同》中均作出具体约定。因此，在逾期交付的商品房买卖合同纠纷中，直接以司法解释作为判案依据的案例极少。
（三）交付通知对逾期期限的影响
根据新版《商品房买卖合同》的约定，在商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料等书面送达买受人。在出卖人未能履行上述通知义务导致买受人未能接收房屋的情况下，出卖人是否承担逾期交付责任，存在不同的观点：1）在合同作出约定的情况下，出卖人应履行合同约定的通知义务，否则，即应按照合同约定承担逾期交付的违约责任；2）合同对房屋交付时间已作出约定，买受人亦已知晓，在约定交付时间到达时，买受人亦应主动前往接收房屋，即房屋交付并非开发企业单方义务，开发企业无需因未能履行通知义务承担逾期交付责任。实践中，开发企业在交付前均以快递、公告、公众号等方式通知买受人，因此，因未通知导致逾期交付的纠纷较少。笔者认为，在预售的情况下，上述第1）种观点较为合理，但是签署《商品房买卖合同》时，若房屋具备即时交付的条件且买受人对此已知晓，上述第2）种观点更为合理。
在实践中，出卖人亦可能在商品房未达到约定交付条件的情况下，即向买受人发送交付通知。若买受人以房屋未达交付条件拒绝接收，则在房屋达到交付条件后，出卖人应再次发送交付通知，否则，根据检索案例及笔者经验，不排除人民法院将逾期交付违约金止算点认定为符合交付条件后重新通知之日，而非房屋具备交付条件之日。
三、“新冠疫情”对逾期交付的影响
2020年伊始，一场突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎引发了全国范围内的重大疫情（下称“新冠疫情”），受此影响，全国范围内各行业一度全面停工。由此，亦引发系列法律问题。为此，最高人民法院先后发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）-（三）。其中，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确：人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。
2021年12月中旬，西安再次爆发新冠疫情。根据西安市新冠肺炎疫情防控指挥部于2021年12月22日发布的《关于进一步加强疫情防控工作的通告》，各项目停止施工。
（一）新冠疫情影响商品房交付的认定
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第4条明确：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。笔者认为，新冠疫情对商品房交付的影响应从以下几方面考虑：
（1）商品房买卖合同约定的交房时间在政府出台相关政策之后。受相关政策影响，施工现场可能停工，劳务人员可能受交通管制无法及时返工，施工所必需的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期供货等，均直接导致工期延误，进而影响房屋交付时间。在此情况下，可免除出卖人部分或全部责任。
（2）商品房买卖合同约定的交房时间在政府出台相关政策的期间。若房屋已具备交房条件，因执行政府相关政策而无法交付房屋的，原则上可顺延房屋交付日期，且无需承担逾期交付的违约责任。但是，若政府相关政策对房屋逾期交付无实质影响，即使未发生疫情，房屋仍无法按期交付，则原则上仅可免除部分逾期交付的违约责任。
（3）商品房买卖合同约定的交房时间在政府出台相关政策之前。在新冠疫情爆发前，若已经存在逾期交付房屋的情形，则根据《民法典》等相关法律法规规定，出卖人仍应依合同约定或法律规定承担逾期交付的违约责任。
根据本次西安市发布的相关政策，就本轮新冠疫情对商品房交付的影响，应以2021年12月23日作为判定责任的时间界点。
（二）西安法院关于新冠疫情的裁判观点
1、西安市中级人民法院作出的（2021)陕01民终17743号《民事判决书》认定：“……因新冠疫情，陕西省启动重大突发公共卫生事件一级应急响应34天，属于不可抗力，一审将该34天从交房延期天数中扣除，于法有据。XX公司上诉认为因新冠疫情导致的顺延交房时间应为76天，于法无据，不予支持”。
2、西安市中级人民法院作出的（2021)陕01民终16568号《民事判决书》认定：“2020年1月下旬新冠疫情爆发，陕西省人民政府于2020年1月27日发出通告决定启动突发公共卫生事件I级应急响应。但案涉商品房买卖合同约定2019年12月31日前交付房屋，而此时案涉房屋尚不满足合同约定的交付条件，XX公司已经构成违约，此后爆发的新冠疫情不能作为减轻加德公司违约责任的合法理由。故XX公司关于“铁腕治霾”、“新冠疫情”等不可抗力造成迟延取得房屋实测报告，其不应承担逾期交房责任的上诉理由，本院不予支持”。
3、西安市雁塔区人民法院作出的（2021)陕0113民初13594号《民事判决书》认定：“一、关于交房期限是否应扣除治污减霾及新冠疫情期间误工期的问题。因新冠疫情系不可抗力，由此导致被告停工延误交房属客观存在的事实，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”之规定，加之原告亦认可扣除疫情期间的履行期限，故对于被告主张应扣除受疫情影响导致的停工时间共计33天，本院依法予以支持”。
（三）针对新冠疫情影响的应对措施
1、逾期交付商品房通知的发送
在新冠疫情可能影响房屋交付的情况下，以电话、公众号等方式告知买受人，受新冠疫情影响，将无法按照原约定时间交付房屋。另外，在生产恢复正常后，可根据复工时间、施工计划、资金安排等情况，重新合理确定房屋交付时间，并重新告知买受人。
2、逾期交付商品房相关证据的收集
在新冠疫情发生后，及时收集相关证据，包括：政府相关部门关于新冠疫情的发布的防控通知等文件；各施工企业、供货单位等发送的要求延期履行合同的申请等；监理单位的工作记录、各方的会议纪要等；对影响工期的相关情况具体记录；等等。
商品房逾期交付纠纷，是较为常见的商品房买卖合同纠纷，法院对于此类案件亦已形成明确的审判观点。但是，根据笔者经验，房地产市场的变化、范本合同的调整，项目自身的特点等，均可能动摇现有的审判观点。此外，商品房逾期交付纠纷易引发群体诉讼，对房企的品牌亦可能产生负面影响。因此，对我们律师而言，任何商品房逾期交付案件均需谨慎对待。