5分钟带你了解“居住权”（上）

自2021年5月21日，深圳市不动产登记中心颁发首张居住权登记证明书以来，居住权登记已在深圳正式落地。无独有偶，截止至2020年11月3日，惠州市亦完成了3宗居住权益办理。
可以预见，居住权将会越来越多地出现在公众视线，带来更多的惠民便民作用。居住权，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
作为《民法典》实施后新增的一种用益物权，为方便大家在生活当中理解与运用，作者将通过上中下三期对该权利的特点、与租赁权的差异对比以及推荐实际运用场景进行分别介绍。
本文将围绕居住权的特点进行阐述。
先看法条原文：
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条【居住权的概念】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条【居住权的限制】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条【以遗嘱设立居住权的法律适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
根据民法典内容，可将居住权的特点总结为“六个必”：
01 必须是他人所有的住宅
确定了房屋的归属和用途，非“住宅”类房屋无法产生居住权，自有房屋天然享有占有使用权利因此无需设立法定的居住权。
02 必须有书面合同
相较于租赁权可以采取非书面形式，居住权必须有书面合同。
03 必须有当事人姓名或者名称
合同条款可以简陋，但必须有当事人姓名或者名称。考虑到今后“以房养老”不少老人会将住宅出售给法人或非法人组织的趋势，当事人并不拘泥于自然人，因此才有法条中“当事人姓名或名称”的表述。
04 必须有准确的住宅位置
必须写明当事人居住的住宅位置，可以是住宅的全部或部分位置，例如“别墅整栋”“别墅第2层”这种明确表述。
05 必须要登记设立
居住权必须到相应的不动产登记机构登记，居住权自登记时设立。
06 必不能转让继承
生活中房屋租赁是可以有转租一说，因此才会产生“二房东”的市场。但居住权因其专属性，居住权期限内居住权人无法将其权利转让；
而且一旦居住权人死亡居住权消灭，无法继承。由于居住权与租赁权极其相似，那么中篇将着重对比两者的差异，加深读者对居住权的理解。