一、案例简介：
2005年1月，王先生在北京市朝阳区购买了一套商品房，已经支付全部购房款，但房地产开发商未办理大产权证，导致王先生购买的房屋一直未办理过户登记手续。2012年5月，房地产开发商通知王先生可以办理过户登记手续，但由于北京市在2011年出台了限购政策，王先生因不符合相关政策而无法将房屋过户至其名下。与此同时，王先生已经购买但仍登记在房地产开发商名下的房屋却被房地产开发商的债权人查封，王先生遂向法院提起执行异议，被驳回后委托本所提起执行异议之诉。
债权人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条主张该房屋并非王先生用于居住的唯一住房，因此不能排除执行，本所律师从普通购房者和商品房消费者排除执行的法律条款关系入手向法院阐明王先生具有排除执行的权利，法院采纳了本所律师的意见，判决停止对王先生已购买房屋的强制执行。
二、律师评析：
买房一直是老百姓生活中的大事，但基于出卖方和买受方的信息不对称、房地产开发商的优势地位、房屋政策等原因，近几年出现了大量购房者已经购买房屋，但未及时办理过户登记而被第三方查封的情况。根据最高人民法院最新统计的数据，执行异议之诉中涉及执行标的类型占比最多的是不动产（42%），这也反映了房屋已经成为执行异议之诉中的主要执行标的，关系到购房者的切身利益，值得给予更多的关注。
未办理过户登记的房屋一旦被他人查封，首先要向执行法院提起执行异议以及复议程序，但因执行异议和复议仍发生在执行阶段，而且《民事诉讼法》第二百二十七条又对案外人对执行标的提起的执行异议和复议做出了明确的程序时间规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）对执行标的权属的判断，也确立了“形式审查为主，实质审查为辅”的原则，因此在执行异议和复议阶段对案外人是否享有排除执行权利的审查也只能遵循形式化原则，依据外观证据判断，而很难进行实质性审查，这就使执行异议之诉成为案外人至关重要的救济途径。
在执行异议之诉相关司法解释尚未正式出台以前，执行异议和复议规定可以作为对房屋排除强制执行的参照规定，最新公布实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民会议纪要”）对此也进行了明确说明“人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款”。
执行异议和复议规定以及九民会议纪要均将涉及房屋的执行异议之诉分为两类，一类为普通购房者，另一类为商品房消费者。执行异议和复议规定第28条、九民会议纪要第127条规定了普通购房者排除执行的条件；执行异议和复议规定第29条、九民会议纪要第125条规定了商品房消费者排除执行的条件。关于普通购房者和商品房消费者排除执行的条件，应当是一般规定与特别规定的关系，当被执行人为房地产开发商，且被执行的不动产是其名下的商品房时，就产生了两个条款适用上的竞合。在竞合的情况下，特别规定是否当然排除一般规定的适用，应结合条文的具体内容加以分析判断。
根据上述对比表格可以看出，商品房消费者排除执行的实质条件较普通购房者有所降低，普通购房者需要满足在人民法院查封之前已合法占有该不动产，但商品房消费者无需占有或实际入住；普通购房者需要支付全部购房款，而商品房消费者仅需支付部分购房款；审查普通购房者排除执行时需要审查买受人的主观过错，而未规定商品房消费者的主观过错问题。商品房消费者排除执行的条件中只有“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是普通购房者无需审查的情况，恰恰说明该条文是为了保护商品房消费者的居住权利，是对商品房消费者权利的特殊保护，而非对商品房消费者设置了更为严苛的条件，在购房者无法满足一般规定时可以通过降低相应标准（已支付价款比例、是否实际入住等）来保护其权利。因此如果购房者（不论是普通购房者还是商品房消费者）已经符合一般规定的条件就可以适用一般规定，即具备了排除执行的权利，两个条款并不矛盾亦不冲突，应为选择适用而非排除适用。
近几年，房屋买受人的执行异议之诉权利得到了高度重视，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“执行异议之诉司法解释”）已经发布征求意见稿，其中对商品房消费者“名下无其他用于居住的房屋”的规定也扩大到“案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要”，可以看出对于保护商品房消费者居住权益的意图更加明晰，同时执行异议之诉司法解释实施后也将填补执行异议之诉程序的司法空白，尽可能多地解决像王先生这样的案外人的权利困境。
2005年1月，王先生在北京市朝阳区购买了一套商品房，已经支付全部购房款，但房地产开发商未办理大产权证，导致王先生购买的房屋一直未办理过户登记手续。2012年5月，房地产开发商通知王先生可以办理过户登记手续，但由于北京市在2011年出台了限购政策，王先生因不符合相关政策而无法将房屋过户至其名下。与此同时，王先生已经购买但仍登记在房地产开发商名下的房屋却被房地产开发商的债权人查封，王先生遂向法院提起执行异议，被驳回后委托本所提起执行异议之诉。
债权人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条主张该房屋并非王先生用于居住的唯一住房，因此不能排除执行，本所律师从普通购房者和商品房消费者排除执行的法律条款关系入手向法院阐明王先生具有排除执行的权利，法院采纳了本所律师的意见，判决停止对王先生已购买房屋的强制执行。
二、律师评析：
买房一直是老百姓生活中的大事，但基于出卖方和买受方的信息不对称、房地产开发商的优势地位、房屋政策等原因，近几年出现了大量购房者已经购买房屋，但未及时办理过户登记而被第三方查封的情况。根据最高人民法院最新统计的数据，执行异议之诉中涉及执行标的类型占比最多的是不动产（42%），这也反映了房屋已经成为执行异议之诉中的主要执行标的，关系到购房者的切身利益，值得给予更多的关注。
未办理过户登记的房屋一旦被他人查封，首先要向执行法院提起执行异议以及复议程序，但因执行异议和复议仍发生在执行阶段，而且《民事诉讼法》第二百二十七条又对案外人对执行标的提起的执行异议和复议做出了明确的程序时间规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）对执行标的权属的判断，也确立了“形式审查为主，实质审查为辅”的原则，因此在执行异议和复议阶段对案外人是否享有排除执行权利的审查也只能遵循形式化原则，依据外观证据判断，而很难进行实质性审查，这就使执行异议之诉成为案外人至关重要的救济途径。
在执行异议之诉相关司法解释尚未正式出台以前，执行异议和复议规定可以作为对房屋排除强制执行的参照规定，最新公布实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民会议纪要”）对此也进行了明确说明“人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款”。
执行异议和复议规定以及九民会议纪要均将涉及房屋的执行异议之诉分为两类，一类为普通购房者，另一类为商品房消费者。执行异议和复议规定第28条、九民会议纪要第127条规定了普通购房者排除执行的条件；执行异议和复议规定第29条、九民会议纪要第125条规定了商品房消费者排除执行的条件。关于普通购房者和商品房消费者排除执行的条件，应当是一般规定与特别规定的关系，当被执行人为房地产开发商，且被执行的不动产是其名下的商品房时，就产生了两个条款适用上的竞合。在竞合的情况下，特别规定是否当然排除一般规定的适用，应结合条文的具体内容加以分析判断。
普通购房者 | 商品房消费者 |
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 | 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 |
在人民法院查封之前已合法占有该不动产 | 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋 |
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行 | 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 |
非因买受人自身原因未办理过户登记 | |
根据上述对比表格可以看出，商品房消费者排除执行的实质条件较普通购房者有所降低，普通购房者需要满足在人民法院查封之前已合法占有该不动产，但商品房消费者无需占有或实际入住；普通购房者需要支付全部购房款，而商品房消费者仅需支付部分购房款；审查普通购房者排除执行时需要审查买受人的主观过错，而未规定商品房消费者的主观过错问题。商品房消费者排除执行的条件中只有“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是普通购房者无需审查的情况，恰恰说明该条文是为了保护商品房消费者的居住权利，是对商品房消费者权利的特殊保护，而非对商品房消费者设置了更为严苛的条件，在购房者无法满足一般规定时可以通过降低相应标准（已支付价款比例、是否实际入住等）来保护其权利。因此如果购房者（不论是普通购房者还是商品房消费者）已经符合一般规定的条件就可以适用一般规定，即具备了排除执行的权利，两个条款并不矛盾亦不冲突，应为选择适用而非排除适用。
近几年，房屋买受人的执行异议之诉权利得到了高度重视，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“执行异议之诉司法解释”）已经发布征求意见稿，其中对商品房消费者“名下无其他用于居住的房屋”的规定也扩大到“案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要”，可以看出对于保护商品房消费者居住权益的意图更加明晰，同时执行异议之诉司法解释实施后也将填补执行异议之诉程序的司法空白，尽可能多地解决像王先生这样的案外人的权利困境。