工抵房能买吗？──购买工抵房的常见法律问题与注意事项

2021年年底以来，在房价下行和多地陆续出台房价“限跌令”压力下，急于回款的房企们陆续推出了价格诱人的“工抵房”，比如广州南沙的XX云筑、黄埔的XX新城、荔湾XXX天际，吸引了众多客户的眼光，也有很多朋友咨询购买“工抵房”的问题，笔者今天将和大家聊一聊购买“工抵房”常见法律问题与注意事项。
1什么是“工抵房”
“工抵房”
字面的意思就是工程款抵房。“工抵房”产生于某些房地产开发商将开发的商品房用来冲抵应支付给工程承包方的工程款，即以房屋抵工程款。这些用来冲抵工程款的商品房就是“工抵房”。
工程承包方在获得上述商品房配额后，一般会自行或通过开发商途径将商品房推出市场销售，尽快变现，一般销售价格相对市场价会低10%-20%，看上去相当诱人。
还有一种“假工抵房”，其实是一些房企通过“工抵房”的名义来降价促销，规避“限跌令”，平衡已购房业主的情绪，避免出现维权问题，实际上就是普通的商品房。
2销售或购买“工抵房”是否合法
工抵房的法律属性为“以物抵债”，债权人销售抵债房屋变现，法律不禁止。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条
发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
确认了房抵工程款这种“以物抵债”形式的合法性。
3“工抵房”的交易模式
01由购房人与房地产开发商签订商品房预售/买卖合同
根据笔者了解的情况，大型房地产开发商和工程承包方达成以房抵工程款的合意时，双方会就抵偿工程款的房屋范围、单价、销售、款项的支付路径等确定具体操作流程，由于工程承包方想要尽快变现，而本身不具备销售资质，最终会由购房人与房地产开发商签订《商品房预售/买卖合同》、网签并由房地产开发商交房、办证等。但是具体的销售模式和付款流程会有所差别：
房地产开发商自行销售
抵款的商品房仍处于开发商销售系统中可售范围内，由房地产开发商自行销售。在付款时，根据房地产开发商与工程承包方的安排会有三种情形：
01
购房人与房地产开发商签订购房协议，比如《房屋预定合同》或者草签《商品房预售/买卖合同》，直接向房地产开发商支付购房款，房地产开发商向工程承包方支付工程款，如下图：

02
购房人与房地产开发商签订购房协议，购房人按照购房协议约定的购房款金额向工程承包方付款，购房人、房地产开发商和工程承包方签订三方协议，比如《商品房抵房合同》，如下图：

03
购房人与房地产开发商签订购房协议，购房人、房地产开发商和工程承包方签订三方协议，购房人按照三方协议约定的房地产开发商与工程承包方确定抵偿工程款金额向工程承包方支付款项，超过抵偿金额部分根据上述三方协议向房地产开发商支付，如下图：

情形二和情形三中，三方协议会约定协议签订生效后，房地产开发商依据施工合同应向工程承包方支付的款项与购房人依据购房协议应向房屋开发商支付的房屋总价款中的相应款项或者全部款项相抵销。房地产开发商无需再向工程承包方支付欠付的工程款，同时，购房人亦无需依据购房协议向房地产开发商支付房屋总价款中的抵偿金额或者全部房屋总价款。
工程承包方指定购房者向房地产开发商购买
此时抵款的商品房可能已经被抵押登记至工程承包方名下，或者已经办理预告登记，或者已办理网签备案，由工程承包方指定购房人向房地产开发商购买。
购房人先与工程承包方或者工程承包方指定的置业顾问接触，达成购房意向后，由工程承包方安排购房人向房地产开发商购买该“工抵房”、签订协议。在这种情况下，一般工程承包方会要求购房人与其签订更名协议或者转让协议，购房人与房地产开发商签订购房协议，最后购房人、房地产开发商和工程承包方签订三方协议；或者购房人与房地产开发商签订购房协议，购房人、房地产开发商和工程承包方只需签订三方协议，如下图：

02购房人直接向工程承包方购买
最后一种情形是抵偿工程款的房屋产权已经被生效法律文书确定给或者登记至工程承包方名下或者其指定第三方名下，购房人直接向房屋所有权人购买，即购买二手房。这种情形是非常少见的。
4购买“工抵房”的风险
01购房人与房地产开发商签订商品房预售/买卖合同并直接向房地产开发商支付全部房屋价款
这种情形虽然购买的是“工抵房”，但交易流程与购买普通的商品房无异，购房人几乎不会与工程承包方接触、签署文件。但是应当注意房地产开发商是否会以购买价格低廉为由要求购房人与其签订减轻房地产开发商后续履约义务的协议等文件。
02购房人与房地产开发商签订商品房预售/买卖合同并向工程承包方支付全部或者部分房屋价款
由于购房人需要将全部或者部分房屋价款支付给工程承包方，有些工程承包方会要求购房人额外支付一笔“更名费”或者转让费。此外，由于房款未直接支付给房地产开发商，如后续发生纠纷，比如房地产开发商一房二卖、主张购房人未支付或者未足额支付购房款、房地产开发商债权人不认可工程承包方对房地产开发商的债权或者不认可购房人已经支付购房款，购房人会产生额外的举证义务。
注意：一定要取得工程承包方和房地产开发商确认的三方协议或者其他作出抵销房款意思表示的文件。
03需要工程承包方配合办理注销抵押登记、预告登记或者注销网签备案
由于房屋的《商品房预售/买卖合同》的网签备案需要工程承包方配合注销房屋的抵押登记、预告登记或者注销网签备案才能办理，如合同中未能明确具体的配合义务、工程承包方怠于配合办理，会导致无法及时办理房屋《商品房预售/买卖合同》的网签备案，加大履约过程中的不确定性。
04购房人直接向工程承包方购买
由于购房人直接与工程承包方或者其他房屋所有权人签订《商品房买卖合同》，购房行为成为了存量房交易，税费不再按照一手房屋收取。
5相关建议
根据购房客户的常见咨询和前文分析，笔者在此提供几项建议供读者决定是否购买“工抵房”时进行参考：
01知悉欲购买房屋的实际情况
五证俱全
拟购房的项目是否五证俱全（即具有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）。
有无权利限制
房屋是否存在被抵押、查封、预告登记、已经被人占有使用的情形。
无论是购买“工抵房”还是购买其他房屋，购房人的主要合同目的都是取得房屋的所有权，因此决定购买前对房屋的权属状况、实际情况进行了解非常重要。购房人可以要求房屋出卖方或者置业顾问等中介出示房屋情况的信息，或者到房屋所在地的住房和城乡建设局官网、商品房销售公示平台、房地产交易信息服务网等网站查询房屋是否可售，如是现房，也可以到现场查看，核实房屋情况与房屋出卖方或者置业顾问等中介提供的信息是否相符。
02了解房地产开发商的情况
即使与房地产开发商签订了购房合同，也不一定能高枕无忧，“烂尾楼”大部分是房地产开发商履约能力不足导致的。建议购房人提前查询、了解开发商的经济状况，比如通过天眼查、企查查、国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）、中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/）、执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）来查询，对房地产开发商负债情况及信誉进行初步了解。
03了解签约主体和具体的合同内容
和房屋所有权人签订购房合同
在购买“工抵房”时，有一部分客户会基于工程承包方与房地产开发商的以房抵债协议直接与工程承包方签订购房合同。此时房屋未被生效法律文书确定给或者登记至工程承包方名下，仍属于房地产开发商所有，工程承包方并非房屋合法出卖人，客户很容易出现“钱房两空”的风险。因此一定要和房屋的所有权人签订购房合同。
合同当事人越少，风险越小
实践中存在房地产开发商以该项目房屋抵偿其他子公司债务或者工程承包方要求房地产开发商将抵偿的房屋配给给其指定的第三方的情况，合同当事人较多，债务抵销关系复杂，从而增大履约风险。
仔细留意、了解合同内容
房地产开发商或者工程承包方会在与购房人签署合同时附加一些较为苛刻的条款，比如“除房屋主体结构质量不合格外，甲方（开发商）无需承担涉及该商品房的任何赔偿及《商品房买卖合同》项下任何违约责任（包括但不限于逾期交付商品房、设计变更、配套设施变更或未按时交付、逾期办理产权登记等违约责任）”，或者对己方需要履行的关键义务、履行时间及方式决口不提，比如工程承包方何时配合办理注销抵押登记、房屋何时网签等。
04将付款节点与关键合同文件的签署、取得挂钩
有些客户和工程承包方签署更名协议或者转让协议后即支付购房款，未与房地产开发商签署房屋买卖合同，导致后续无法向房地产开发商主张权利。