一文搞定房屋租赁类诉讼案件中诉讼请求的筛选

就房屋租赁类诉讼案件当事人、管辖和时效的问题进行梳理之后，本文就诉讼请求的有关内容进行分类梳理，帮助大家实务之中对照查询。文末还将推送一则最新有关房屋买卖及租赁的最高院公报案例。
针对房屋租赁合同的特点，律师可以提出交付房屋、支付租金等诉讼请求，我们按照确认之诉、给付之诉、形成之诉、单方变更的分类，将房屋租赁合同纠纷的诉讼请求进行如下归纳。
一、确认之诉
针对房屋租赁合同的效力，包括确认有效和确认无效两种情形，这也是所有租赁类诉讼案件实体部分第一个需要确认的问题。房屋租赁合同的效力首先取决于标的物是否是违法建筑。
住房和城乡建设部令第6号《租赁管理办法》第6条规定了4种不得出租房屋的情形（第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形）虽然规定这四种情况下房屋不得出租，但租赁合同都是无效的还需要更进一步分析。
结合前面文章内容（房地产大小王|房企法务和律师的基本功：行政诉讼案件考查要素清单和依据检索。房企怎么判断政府行政行为的合法性？）我们可以准确识别出该办法属于部门规章。那么根据现行法律规定，违反部门规章的合同并非无效合同。
对此最高人民法院（2019）最高法民再97号判决书进行了非常清楚的表述：“《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定，系适用法律不当，本院予以纠正。”即法院如果要判决租赁合同无效也不能援引《租赁管理办法》的规定。
实务中认定租赁合同无效，一般援引《房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条等规定。（第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。）
Tips:此处对比《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”租赁标的的补救时间是一审法庭辩论终结前，而预售房屋补救时间是在起诉前。
上述条款规定的房屋才是法律上认定绝对不可出租的房屋。而租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的、租赁房屋权属有争议的或租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，都不构成租赁合同无效的事由。
综上可以明确：违法建筑所签房屋租赁合同无效。不符合工程建设强制性标准的，合同有效，但如导致房屋无法使用的，可以解除。合法建筑签订租赁合同签订后，因规划调整或者房产证注销，原则上不影响对于租赁合同有效的判断。
二、给付之诉
给付之诉的诉讼请求包括交付房屋、支付租金（占有使用费）、恢复原状、赔偿损失（违约金）、支付补偿金、腾退房屋等。
此处需要说明的是，上述每一种费用名目都对与法律规定相对应。其中占有使用费是指租赁合同无效、履行期限届满、解除的情况下，若房屋继续被他人占有，出租人可以要求承租人或次承租人交纳的占用期间的费用，一般情况下参照租金（因合同已经不具备约束力，费用不能再叫租金了，因此换一个名字）收取。
其中赔偿金一般指存在以下情形时，承租人可以请求赔偿损失：因出租人未及时修复房屋影响承租人正常使用的（《租赁管理办法》第九条），及出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或有其他侵犯优先购买权的行为的（《房屋租赁合同司法解释》第21条）。当然因为损失赔偿属于一般违约责任的承担方式之一，如果有其他损失，亦可以以赔偿金的名目主张。
其中补偿金指《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”及第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”
因此我们在实务中列诉讼请求时应当依据法律规定，表述准确。
三、形成之诉
形成之诉的诉讼请求是解除合同（撤销之诉依照《民法总则》、《合同法》的一般性规定处理。）。合同解除有约定解除与法定解除两种情形，《合同法》第九十四条规定了5种法定解除的情形，具体到房屋租赁合同则主要是不交付房屋、长期拖欠租金、未经同意私自改变房屋结构或进行装修等情况。九十四条法定解除权的法理本质就是“合同目的无法实现”，而上述事由均具备该理论基础。简单整理如下：
（一）依据《合同法》的规定，承租人有以下行为之一的，出租人可以请求解除合同，返还租赁物，并请求赔偿损失：
（1） 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使受损的（第219条，并参见《房屋租赁合同司法解释》第7条 擅自变动主体、结构或扩建，出租人要求的合理期限不恢复原状的）；
（2） 未经过出租人同意，承租人转租的（第224条第2款）；
（3） 经过催告，在合理期间内仍拖欠租金的（第227条）；
（4） 不定期租赁（第232条）。
（二）依据《合同法》的规定，有以下情形之一的，承租人可以请求解除合同：
（1） 因租赁物部分或全部灭失致使无法实现合同目的的（第231条）（如果没有导致目的无法实现，可以少付或者不付）；
（2） 不定期租赁（第232条）；
（3） 即使在承租人明知租赁物不合格的情形下，租赁物危及承租人的安全和健康的（第233条）。
（三）依据《房屋租赁合同司法解释》第8条的规定，有下列情形导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同：
（1） 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（2） 租赁房屋权属有争议的；
（3） 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
四、单方变更
房屋租赁之中，亦可依照《合同法》对合同的商务条款提出变更的诉讼请求。既有别于给付之诉，也不完全属于形成权范畴。而是基于特定条件下法律对双方权利义务进行衡平的一种处理方式。主要依据《合同法》的规定，有以下情形之一的，承租人可以请求减少租金：（1）因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期（第二百二十一条）；（2）因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，可以要求减少租金或不付租金（第二百二十八条）；（3）因不可归责于承租人的事由致使租赁物全部或部分毁损、灭失的，可以要求减少租金或不付租金（第二百三十一条）。
除此之外，由于近期新冠肺炎疫情影响，各地都出台了针对租金的一些政策性优惠规定，但均针对的是承租国有经营性房产的情形。该等规定并不必然适用于承租民营、私有经营性房产的情形，因为同样是公民、私营单位，没有任何理由将风险都转移到业主、房东身上。国家鼓励非国有资产的业主（房东）为租户减免租金，社会共同分担风险，但不构成非国有资产的业主（房东）的法定义务，是否减免还是应建立在协商一致或政府给予补贴的基础上。所以对于非国有资产的业主（房东）不应依据政策规定提出租赁合同商务条款变更的诉请。
确认之诉、给付之诉、形成之诉三者之间存在交叉关系，律师在确定诉讼请求时，应首先审查合同的效力，如果合同存在效力争议的，可以单独提起确认之诉或者在给付之诉中解决合同效力问题。给付之诉与形成之诉也可能并存，律师应根据案情实际，提出不同的诉讼请求。
附：
2020年最高人民法院公报第2期，总第280期
案例：唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵责任担保纠纷案
裁判摘要
买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖承担租金损失的，人民法院不予以支持。