你购买的售后包租商铺踩雷了吗？

一、背景
我国近几年经济发展瞬速，消费水平也发生了质的飞跃，为满足民众的消费需求，各地商场如雨后春笋般应运而生，而这其中就有一部分商场的形成是开发商通过“售后包租”或“变相售后包租”的形式将虚拟分割的商铺出售给业主，指定业主与第三方公司签订《委托经营管理协议》，约定由委托经营公司运营业主购买的商铺，并承诺给予业主一定比例的租金收益，在一定期限内即可让业主回本。这种情况听起来十分诱人，业主花钱购买商铺既享有产权又不用操心运营还可以享受利益，但现实真的如此吗？
二、困境
现实往往是残酷的，到了约定收取租金的时候业主往往发现所购商铺自己不能使用，租金亦很难拿到，而所谓的委托经营管理公司很有可能是一家空壳公司，诉讼维权，判决有可能沦为一纸空文，委托经营管理公司没有财产可供执行。
三、问题
面对此情此景很多业主想到了找开发商维权，让开发商来一起支付租金，那什么情况下法院有可能判决开发商承担连带责任呢？
四、答案
从法律层面来看，业主与开发商的法律关系为商品房买卖合同关系，开发商在交付房屋、为业主办出产权登记手续之后双方的商品房买卖合同关系即为完结。而与业主签订给予返利回报的公司是委托经营方，不是开发商，根据合同相对性，开发商没有义务支付业主租金。但在特殊情况下法院亦有可能判决开发商对租金承担连带责任。
案例：2017年间李某因看到开发商的宣传资料称某商场的商铺统一经营管理，前三年租金收益共计22%一次性从房款中扣除，第四、五年租金收益分别为9%、10%。李某遂与开发商签订《商品房买卖合同》，并与开发商指定的第三方《委托经营管理合同》，但到了约定期限，租金却一直未支付，李某遂将两公司告上法庭。
【判决】关于是否应支付租金，法院认为：
原告与第三方公司签订的委托经营管理协议合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。故第三方公司应支付租金收益并承担违约责任。
关于开发商是否应当承担连带责任，法院认为：
1、开发商在开发销售涉案商铺时，出具《证明》及委托书，指定第三方公司为营销代理商，第三方公司制作并散发的广告宣传单中也标注了“发展商：开发商，运营商：第三方公司”的字样。据此，可以认定第三方公司与开发商之间存在代理销售商铺的关系，第三方销售行为的法律效果归属于开发商。
2、因广告宣传单中载明：带五年租约销售，前三年租金收益共计22%一次性从房款中扣除，第四、五年租金收益分别为9%、10%。该有关商铺回报收益的说明和允诺内容具体确定，对小业主订立商铺买卖合同以及商铺价格的确定具有重大影响，应当认定为要约，开发商应受到该要约的约束。
3、通过承诺售后包租收益，客观上促进了开发商商铺的销售，增加了开发商的销售利润，故如允许以售后包租的形式促进销售后，又在商铺出售后通过人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除中虹公司售后包租的义务，有违公平原则。
4、开发商与第三方公司签订的商业收购协议明确约定，小业主在购买后必须将铺位租赁权交给第三方公司统一招商经营，即小业主在购买商铺时只能通过开发商的指示直接与第三方公司订立委托经营管理合同，而不能根据自己的意愿另行聘请经营管理公司进行招商运营。可见，开发商与第三方公司事实上又存在捆绑销售的关系，开发商与委托经营管理协议的签订明显具有关联。
综上，法院判决第三方公司支付原告租金收益并承担违约责任，开发商对此承担连带责任。
五、分析
上述案例之所以法院最终判定开发商承担违约责任主要原因为：
1、第三方公司与开发商之间存在代理销售商铺的关系
2、开发商前期宣传的高收益传单构成要约
3、售后包租的形式与开发商的销量存在因果关系
4、开发商与第三方公司之间存在内部协议，两者存在捆绑销售的关系
六、给业主的小TIPS：
1、购铺前：投资有风险，购铺须谨慎！购铺前务必考察好开发商、委托经营方资金实力和商铺盈利。
2、购铺中：抱最好的愿望，做最坏的打算！关键事宜问清楚，关键条款看清楚，一切资料保存好，待到秋后好算账。
3、购铺后：专业的事交给专业的人来做！亡羊补牢，为时不晚，若不幸踩雷请携带好材料到秦兵律所找秦兵房产团队，您身边的扫雷专家！