生活中，因房屋产生的相关问题一直以来是大家关注的热点之一，房屋问题不仅关系到公民家庭及个人居住，也是民商事活动中频繁交易的对象之一。而涉及房屋的执行案件也时有发生，房屋的执行不仅关系到个人切身住房问题，还涉及保障债权人利益，在此过程中，法院应如何做到公正衡平，最大限度保护各方权益？
本文希望通过对典型案例的分析探讨，为各位在此类案件处理上提供一些有益的借鉴。
争议解决法律事务部
典型案例
叶云与安徽广厦建筑（集团）股份有限公司、安徽众力房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷
安徽省高级人民法院二审|（2018）皖民终64号|
最高人民法院再审|（2019）最高法民再255号|
案情概述
背景简述
安徽广厦建筑（集团）股份有限公司（以下简称“广厦公司”）与安徽众力房地产开发有限公司（以下简称“众力公司”）建设工程施工合同纠纷一案，由于众力公司未能履行法律文书确定的义务，广厦公司依法向法院申请执行。在执行过程中，法院查封众力公司所有的合肥市合作化北××小区××幢11处房产，其中包括3幢1-2104室的房产。在对案涉房产进行评估期间，案外人叶云向法院提出执行异议申请。法院驳回叶云执行异议申请。后，叶云提起执行异议之诉，此案经过三级法院审理。
案情事实
叶云与众力公司于2013年2月2日签订了商品房买卖合同，众力公司将位于合肥市合作化北××小区××幢1-2104室的房产以60万元的价格出售给叶云，同时双方在合同中备注，双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同（房屋原网上备案的权利人是淮南市巨源建设项目投资管理有限公司）。结合叶云提供的燃气发票、电费发票及合肥有线数字电视业务受理单，可以看出叶云最迟于2013年6月即对案涉房屋接受使用。叶云已支付全部购房款。
另法院查明，叶云名下尚登记有坐落于巢湖路××楼××室房屋一套。
裁判结果
一审法院判决：驳回叶云的诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉请求，维持原审判决。
再审法院判决：撤销一审、二审判决；判决案涉房屋不得执行，并解除对该房屋的强制执行措施。驳回叶云的其他再审请求。
法院观点
一审法院观点
根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，本案中，叶云作为案外人，对案涉商品房提出执行异议，虽然可以认定叶云在法院查封房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部房款，所购房屋系用于居住。但叶云名下尚有一套用于居住的房屋，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形，叶云就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法不能成立。
二审法院观点
在本案金钱债权执行中，众力公司是房地产开发企业，因案涉商品房登记在其名下，故一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定处理，并无不当。在一审法院查封案涉登云庭小区房屋时，叶云名下确有位于合肥市房屋一套。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，叶云为该房屋的所有权人，可以用于自身居住，并且根据《执行异议和复议规定》司法解释精神以及合肥市当前廉租房、公租房有关政策标准，叶云及家人的居住权基本可以得到保障。
关于叶云诉请是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定条件的问题。因叶云与众力公司在签订商品房买卖合同时双方在合同中备注，双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同。故叶云购房时应该知道该房屋存在权利瑕疵，其对此后不能正常过户登记的结果应承担风险，故其不满足《执行异议和复议规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。
最高人民法院观点
本案已查明的事实能够证明，叶云对未能办理过户登记不具有明显过错。虽然双方在商品房买卖合同中备注“双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同”，但并不能因此而得出原审法院认为的不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的结论。第一，上述备注仅能够说明叶云知晓该房屋存在权利瑕疵，但不能得出未过户系叶云自身原因所导致。第二，从备注的内容来看，备注中仅说明当前房屋存在网上备案，待撤销当前备案后，再与叶云签订网上备案合同，而并未约定由叶云承担不能网上备案以及过户的风险，叶云对网上备案合同的签订以及后续房产的过户登记具备合理的信赖和期待。第三，本案已查明，房屋原网上备案的权利人是淮南市巨源建设项目投资管理有限公司，而非登云庭小区建筑工程的承包人广厦公司；在本案叶云起诉之前，该备案已经被撤销，未办理过户登记的原因与叶云知晓房屋存在权利瑕疵之间不再存在关联。第四，从价值取向的层面而言，《执行异议和复议规定》第二十八条旨在保护已经支付了大部分购房款的消费者，因此，对其构成要件的解读应遵从该价值取向并结合个案情形予以判断。此外，对于《执行异议和复议规定》第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，亦应结合个案具体情形综合评判。本案已查明，叶云名下虽登记有一套住房，但该房屋建于1995年，年代久远，且房屋面积仅为49.27平方米，长期由其母亲居住，尚无法满足叶云及其母亲、儿子三代人正常的居住需求，而对于公民的居住权应当优先予以保障。因此，结合本案的客观实际，原审判决认定叶云不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形错误，本院予以纠正。
案例评析
上述案例的争议焦点是，叶云是否享有能够排除法院执行的权利。最高院从五个角度深入透彻、兼顾法律与伦理道德地详尽阐述并支持了叶云排除执行的诉讼请求。其中，《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）种情形，原审法院机械适用该规定，进而认定叶云系因其明知所购房屋有权利瑕疵仍购买而导致的未办理过户登记，确有不妥之处。而最高院关于此部分的论理不仅兼顾法律条文，还就该条文的立法目的、价值导向进行充分合理解释。另一个值得关注的是，关于唯一住房的问题，最高院从个案当事人的家庭情况，结合我国当下公民居住环境、需求、客观情况及公民居住权与商事交易安全冲突中优先级问题，给予充分的考量，最终认为公民居住权在此情况下应予优先保障。
笔者认为，即使商品房买受人于明知所购房屋存在权利瑕疵时，仍与房开企业签订房屋买卖合同的，并不当然地产生“因买受人自身原因未办理过户登记”的法定情形，同时也不能仅据此就证明未过户系买受人自身原因所致。买受人作为自然人面对房地产开发企业、房产部门，理应对房产过户登记事宜有着合理信赖的，即产生合理信赖利益。因此，上述案例的买受人可以以此为由来排除法院的强制执行措施。